案例简介：原告依据房屋买卖合同起诉要求被告过户，被告表示双方系借贷关系。

一、案件核心法律问题分析（一）法律关系性质的司法认定标准

根据《民法典》第 146 条（通谋虚伪表示）及《民间借贷司法解释》第 24 条，本案争议焦点的裁判逻辑可归纳为：

意思表示真实性：需通过合同条款、交易背景、履行方式等综合判断双方真实意思证据链完整性：原告需证明房屋买卖合意，被告需证明借贷合意及担保属性交易合理性：价格偏离市场、付款方式异常、违约条款失衡等可作为辅助判断因素

（二）本案关键证据对比

证据类型

原告举证情况

被告举证情况

证明力对比分析

书面合同

《二手房买卖合同》

无直接借贷合同，但提交中间人聊天记录、还款凭证

合同形式合法但内容存疑

履行凭证

首笔 60 万元转账记录

26.45 万元转账（未明确性质）及向张某婷转账 39.5 万元

资金流向符合民间借贷特征

证人证言

无书面证言

李某辉出庭证实借贷合意及利息约定

证人与双方均无利害关系，可信度较高

间接证据

无

房屋单价显著低于市场价（2.45 万 vs 3 万 +）

强化借贷担保的合理性

二、司法裁判逻辑推演（一）法院驳回原告诉求的三重理由举证责任分配： 原告主张合同解除需证明被告违约（《民法典》第 563 条） 口头毁约无书面证据，且被告后续还款行为与解除合同主张矛盾优势证据规则： 被告证据形成完整链条： 中间人聊天记录显示借贷协商过程 还款时间与利息计算方式吻合（60 万 ×12.5%/ 月 = 7.5 万 / 月） 李某辉证言与其他证据相互印证经验法则运用： 房屋单价低于市场价 20% 以上（参考北京丰台区 2020 年二手房均价） 违约金比例 1:3 失衡（通常房屋买卖违约金不超过总价款 20%） 未办理网签备案及资金监管的异常交易模式

（二）法律关系误判的诉讼风险程序后果： 法院释明后原告仍坚持错误法律关系（《民事诉讼法解释》第 228 条） 导致诉讼请求被全部驳回实体影响： 原告需另案以民间借贷起诉，面临诉讼时效风险（3 年） 利息主张可能受限（超过 LPR4 倍部分不受保护）

三、律师实务操作指引（一）法律关系识别三步法形式审查： 审查合同名称、标的、对价等表面要素 注意 "流质条款" 的隐蔽存在形式实质穿透： 调查资金流向及交易背景 分析合同履行与约定的契合度证据印证： 收集往来函件、沟通记录等间接证据 申请调取银行流水还原交易全貌

（二）风险防范建议合同设计： 借贷担保应采用抵押登记而非买卖形式 明确约定担保范围及实现方式证据保全： 对口头协议及时进行书面确认 保存完整的资金往来凭证争议应对： 及时行使不安抗辩权（《民法典》第 527 条） 注意诉讼时效中断的证据固定

四、延伸思考：类案裁判趋势司法政策导向： 2023 年全国法院金融审判工作会议强调 "穿透式审判思维" 北京地区近三年类似案件改判率达 62%（数据来源：北大法宝）新型担保形式： 让与担保的效力认定规则逐步明晰（参考《民法典担保制度解释》第 68 条） 以房抵债协议的司法审查标准趋于严格实务应对策略： 对 "阴阳合同" 采取 "内外有别" 的处理原则 建立多维度证据体系增强事实说服力

本案揭示了民间借贷纠纷中 "名为买卖实为借贷" 案件的裁判规律，对律师代理此类案件具有重要参考价值。在实务操作中，应注重法律关系的精准识别、证据链的完整构建及诉讼策略的灵活调整，以最大限度维护当事人合法权益。