北京有一个区，虽是城六区之一，但此前我对他的印象一直是城六区的价格洼地、存在感不强、是个纯承接外溢的区域，这个区就是石景山。石景山这些年发展了不少，房价也越来越高调，有些人认为溢价，有些人认为合理，我的看法是后者。

每个人看房子的切入点不同，我个人看房子首先看周围有无产业支撑。而北京最大的科幻产业园就坐落于石景山，信息技术及金融产业合计占全区GDP的比重为49.8%，其次首钢园在园企业近260家，其中“科技+”企业占比82%。园区已落地10个科幻产业平台和课题，是国内首个科幻产业集聚区，同时是北京市web3.0、人工智能、电竞等重点建设产业的集聚区，最后还有中关村虚拟现实产业园、中关村工业互联网产业园、首创郎园Park、北重科技文化产业园和北方工业大学科技园等多个产业园区，在区域内形成强有力的产业支撑。

另外，石景山还有宜居的区域定位，居住舒适度高，并且因为这几年石景山也在努力提升自己的区域条件，商业街、学校落座都在稳步进行，完善的生活配套给区域带来更大的发展，石景山城市绿化率高达53%，无论哪个小区出了门走十分钟左右就有一个公园，整体的生活节奏慢，宜居性强。

在城六区中，涨幅最狠的肯定不是石景山，但也肯定不是垫底的；从区位上来看，石景山距离海淀、西城很近，还有地铁加成，自驾有阜石路，实现“职住分离”式生活；再从置换角度来说，石景山的很多住户在手头宽裕后并没有选择往中心搬，而是在小区内置换，因为居住环境很舒适，对于这些人群来说，比环线更重要的是环境，东富西贵，买这儿的通常不是刚需，而是追求一种生活方式。何况位置离海淀不远，有不少本来住在万柳的住户改善到这儿的，所以即便去年楼市整体弥漫着悲观，石景山的楼盘还是交出了一份令人满意的答卷。

近两年石景山新出的土拍指导价都是7万＋，很多人说肉疼，我也疼。但是！既然石景山能三年涨3万/平，就肯定有他自己的原因。之前的石景山房产市场一直不温不火，直到2018年楼市市场出现大逆转，中海寰宇天下凭一己之力将石景山楼市成交量拉高近10倍，作为纯商品房，质量确实不错，户型、装修、环境等都做出了行业的榜样；同时户型多样，刚需、改善都合适，此后中海深耕石景山板块，开发的新项目持续热销，最终使石景山和中海紧密联系在了一起。

从绿中介上可以查到，现在项目二手房单价均价是7.7万/平，当时的网签价格是6万/平左右，按照100平来粗略算一下，买的时候600万，现在卖770万，住两年涨170万左右，而且涨幅依然在继续...

2024年，蝉联北京两年销冠的中海寰宇天下以120—196㎡改善级王牌户型重磅回归！项目的前四期共4600多套房子都已经交付入住了，此次即将开盘的中海寰宇天下天镜是项目的收官之作，据说产品再升级，一起来看看！

项目位于阜石路与北辛安路交汇处金安桥地铁站南侧（首钢园东侧），北侧金安桥+苹果园2地铁站，包括1号线、6号线、11号线、S1线四条地铁线路，6号线金安桥站约40分钟到呼家楼，换乘10号线2站即可到国贸，到丰台科技园、丽泽商务区地铁通勤也可以控制在一个小时内；商业方面，石景山老牌的商业喜隆多，首钢园内的新晋网红商业六工汇，同时金安环宇荟也已开业，目前已经有不少商业入住，另外，京西大悦城、山姆会员店等也都距离项目不远；学校方面，十一学校石景山实验学校就在南边几百米，去年已经正式开学。这也是当年很多寰宇天下业主考虑置业的重要原因。项目西侧不远就是首钢园，群明湖、大跳台、首钢大桥，各种网红的打卡点；另外，项目还毗邻永定河引水渠城市自然生态涵养区，三面环山，绿植覆盖，繁华与自然兼得，可谓“天选”改善之地。

除了成熟配套加持以外，中海寰宇天下天镜还进行了社区规划和户型的再次升级，优化颜值与精装配置，对标区域价值，打造超配的社区与生活，共规划18栋住宅，总层高7-25层，是洋房+小高层+高层社区配置，由约120㎡三居、152㎡四居，和196㎡四居三个面积段构成，作为资深国企，中海在户型设计上展现出了更为成熟的开发经验。

123㎡三室两厅两卫

建面约123平方米的三居南向三飘窗，拓宽得房率，北向常规操作，开敞阳台，北向次卧3.4米面宽，优于市面同等面积段的居住尺度。

152㎡四室两厅两卫

建面约152平方米的四居，平层中很火的LDK+X空间格局，北侧书房可改为兴趣功能室或临时次卧，北向次卧仿套房设计有效节约生活动线，厨房开敞空间可存放储物，亦可侍花弄草。

196㎡四室两厅三卫

建面约196平方米的四居是项目的塔尖户型，16米南向四面宽，主次卧套房设计，U型中厨+西厨倒台+内嵌双开门冰箱配“懂的都懂”的开敞阳台，主卧步入式衣帽间+淋浴房浴缸，整体格局、舒适度都在京楼户型版本的第一梯队，好得非常直观，好得毋庸置疑。

整体来看，中海寰宇天下天镜的产品在设计上下了很大功夫，都是当下市场比较受欢迎的户型产品，从面积来讲又不针对固定人群购买，刚改和改善都有不错的选择。与此同时，在延续前四期的配置下，天镜更加注重性价比，交付标准也都是精装交付，装标都是一线品牌，据说这一次的精装标准及风格对标10万+产品，同层排水、净水设施、中央空调、超高窗墙比、新风系统、智能家居等更是全部配备，势必打造石景山品质人居标杆。

北京楼市强大的内核之一就是物业，放眼北京二手房市场，打头阵的小区永远都是有着优质企业开发的物业服务体系，物业的好坏直接决定了对小区的环境卫生、安全防卫、绿化管理、道路养护、设备维护以及突发事件处理，这都直接影响着业主的心情与心态，也影响着小区房价。中海在石景山深耕15年，品质已深入人心。

中海寰宇天下天镜采用中海物业，自家物业服务更有保障。物业方面，中海物业在国内物业公司中名列前茅，而中海新城物业，更是中海体系中排名靠前的公司，参照《北京市住宅物业服务标准》，天镜是五级物业标准，费用是6.58元/平米/月，与其他物业属于三四级别的项目差不多，但物业服务档次是有一定差距的，回顾已经交付的前四期就能知道，居住感好评不断。

目前板块地铁规划确定了，流通有了，现有教育、商业、生态等多项利好，从自住角度来看值得被看好，等11号线全线开通还能带来沿线一部分产业人口的涌入。好房源肯定是要靠抢的，可以预见，中海寰宇天下天镜一旦开盘，注定再创辉煌。