我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问： 沪叔，您好! 能不能针对鹤沙航城 和祝桥2个板块，就未来的发展空间？增值空间，生活便利度，出行方便程度等 做个比较，在哪个板块买房 有利于将来（3-4年后）自住。 个人感觉鹤沙的综合体如大型购物 休闲 体育中心比较少 更像一个睡城 （不知道是否准确）？

沪叔：你好，川沙的定位为城市副中心，川沙经历了几次拆迁，到后面的发展到后面的配资源齐全，但能级不太高，整个川沙面积大，主要包含三大板块：川沙镇中心，上海迪士尼和张江科学城南部。目前这边主要依赖二号线，连接市区很方便，地铁一公里覆盖大部分都是老房子，周边的医院，学校和商业都有，适合自住，这边对于外区人口的吸引力一般，价格偏虚高，鹤沙航城：整个片区是动迁房or共有产权房，区位北面都是周浦，东面属于张江科技城和迪士尼，这个片区有16-18号线，自驾申嘉湖，交通还是便利的，学区一般，商业和医疗比较缺乏，需要依赖周浦的资源，这边主要承接张江外溢人口，具体怎么选择，还得看你的实际情况。

提问：沪叔，你好，二套，要求有学区，现在中班，工作在莘庄和浦东张江，预算首付250w左右，有房子推荐吗？

沪叔：你好，孩子4岁，考虑学区，那只能买二手，你们有过按揭记录，那目前按照三价取低贷款政策，首付要求8成以上，首付250w，对应倒推总价就是320w以内，这个预算如果要求学区房，闵行或者浦东挂户口的学区老破小没什么问题；

如果要求上学区，那得满足人户一致，最基本要求，其次根据梯队学区热度找入户要求在2年以内的学区，确认好学区后再看学区房。

提问：沪叔，400-500w预算首套，目前看了一套急售的浦东潍坊的老破小，比同小区相同户型低40w左右，交通和配套都不错，离地铁很近，户型也还可以，也有比较好的学区价值，但是房龄比较老89年的，我们目前还没有学区需求。想问下，当前适合出手吗，还是再等等或者看看其他片区？

沪叔：你好，潍坊六七九十都是对口明珠B，其他对口浦明师范，目前潍坊整体挂牌量较多，这两个月降幅非常明显，单纯为了挂明珠户口，当下是个压着急出手的房子房价入手的时机；

市区的老小区当下房价振荡幅度比较典型，跌幅破10%的蛮多，不过楼市期内能跟的上大盘的也有，竹南小区环境比较干净，也有过美丽家园改造，如果从自住方便来说，可以考虑，从投资意义上来说，比较一般。

提问：沪叔，你好，有个问题想咨询下：现家庭在上海有两套房产，一个是梅园双学区房，现总价650左右（20年购入，学区三年后用），另外一个在南码头多层房总价在930左右，以后要陪娃念书，在学校附近租房。南码头这套升值较慢，想卖掉换成升值潜力更大的房产，预计价格在1300万以内，8-10年预期，社保180个月，请问买哪个片区是个比较好的选择？摇新房的话积分不高，是买二手房还是去买不要求积分的新房呢？谢谢！

沪叔：目前你的新房基础分应该是25分（如果置换南码头房子后），也就是15年社保，那么这个情况打新，积分热门盘买不了，买一些不触发积分的新盘可以考虑，这种盘的特点属于单批次房源推出来特别多一般多于500套或者是楼盘有比较鸡肋的诟病缺点，其次就是考虑把南码头的老房子置换换更优异版块的二手房。

不管你是想买新房还是二手房，选对板块买房成功一半，买房涨幅决定因素依次是板块、地段、楼盘，产品，无论是一线城市还是二线城市，城市内部各区之间的房价存在比较大价格梯度，每个区域情况更是各有不同，先确定具体区域，选对优质板块，再鸡肋户型也会涨；而劣质板块，户型再怎么优秀的房子也很难涨。买房如何选定板块详见知识星球。

提问：沪叔，你好，请问在上海买房该怎么买呢？买哪里？

沪叔：你好，这几条建议值得关注：第一，上海的房价是坚挺的，但是当前也是无洼地的，哪怕上海那么发达，都必须坚守一个原则，越靠中心价值越高。基本可以概括为内环随便买中环，值得买，外环挑着买，外环以外谨慎买。第二，上海买房一定要瞄准地铁盘，上海有百分之五十九的小区都离地铁站不到一公里，属于典型的地铁密集城市，越是这种城市，越要注重地铁的重要性。因为在一个大家都有地铁的城市，如果你没有地铁，就相当于是一个缺陷。第三，市区买房尽量买次新房，楼龄最好不要超过二十年。上海的地铁很发达，如果市区没有好学区的老破小价值会差一点，因为大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁这么方便。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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