我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，可以分析一下罗店地区吗？已婚一个孩子在老家读幼儿园，但是预算有限买不起市区的房子，罗店怎么样？有没有发展空间呢？

沪叔：你好，罗店地区目前的发展空间较为充足，未来规划不错，以把罗店匹配为主城区高素质人才的聚集地。目前罗店位于北上海的重要区域，无论是交通，基础设施，医疗，还是教育，商业体建设等方面来看，都非常不错。大华板块是最接近市区的板块，同时位于中环内，区位优势较为明显。整体板块开发较早，板块较为成熟，生活设施完善，区域内居住氛围浓厚，二手房充足，购房者可以重点关注该区域。从教育资源来看，区域整体配套的教育资源较好，师资力量较强。该区的商业配套设施整体也比较成熟，各种商业体较为成熟，能够较好的满足周边人的需求。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：20年落户上海，单身，太仓有一套房有贷款，想在上海宝山买套自住，预算首付在150w左右，学区没太大要求，交通和生活要方便，有推荐的区域吗？罗店那边交通咋样？

沪叔：你好，您的问题我已经了解，您是上海户口，有过贷款算二套，您能买到的房子为普宅，230万以内；现在有公交接驳美兰湖地铁站，暂时没有轨交，如考虑新房，建议可以看看罗店红星宝山天铂71平的房子，二手的话，得看你的具体需求。

提问：沪叔，你好，想咨询关于房产交换的问题。我与先生现居住一套上海二室二厅房产，为我二人和公婆共有，我先生名下单独拥有一套浦东一室一厅房产，由我公婆居住。为方便改善居住再买房，现在想将两套房子的所有权进行一下交换，即浦东房产给公婆名下，我现居住房子放我和先生名下，以方便我们下一步置换。想知道如何操作较为便捷且省钱？谢谢！听说有一种房产交易形式叫房产互换？是否可行？谢谢

沪叔：你好，首先没有房产互换的概念，您应该是听说有误。如果按照你家的要求，那么浦东房产由你先生赠予给你们公婆，需要缴纳3%的契税，个税和增值税免征。但当你公婆受赠的房产在出售时,满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一总房价的20%来缴个税，如果2024年当年你公婆又买了房产，个税可退。现居住房子与公婆共有，公婆去名即可，然后去名前需要看一下你的房子是否可以调整公婆份额为占比2%，这样去名税费是正常更名税费*2%，费用较低。

提问：沪叔，你好，同样价格都在4万多，吴淞、宝山和邻桥相比，哪块儿更有升值潜力啊？

沪叔：你好，如果说就近原则来说的话，目前的话邻桥主要依靠于高桥，肯定没有吴淞杨行未来发展好。吴淞有城市副中心的话，当地上班的就是引进这个外资也好，国内企业也好，他们入住之后吸纳的人才一般都是考虑就近安家置业。购房者首选肯定不是邻桥，首选的话肯定是当地，或者是周边一两公里范围内。

提问：沪叔，你好，预算不多，在徐汇工作，主要是自住，不想在郊区偏远的地方买新房，上下班通勤时间太长了，想知道在房价较高的徐汇地区，老破小是否值得购买呢？

沪叔：你好，徐汇滨江地区，周围的高端江景房，风景优美，生活配套设施齐全。而从楼市的整体数据来看，一线江景房不仅有较大浮动，而老破小的涨幅较低，且是受到楼市通涨的影响及周围江景房的带动作用才出现小幅变化；但是如果楼市下跌，老破小将首先受到影响。对于江景房来说，江景，地段，产品是决定其楼盘价格的首要因素，而对于老破小来说，地段优势才是最明显影响价格的因素。陆家嘴滨江地区的老破小有较大的涨幅，但是对于周边设施的依赖程度较高。而徐汇滨江地区的老破小，价格梯度明显各个地段差距较大，整体配套设施也比较一般。徐汇滨江地区的老破小比不上陆家嘴地区，但是可能随着地段的变化会有空间。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。