本来已经进入“死亡”倒计时，连管理人都开始为最终清算做准备的云南奥宸房地产公司，却在去年底最后一天，法院裁定批准了管理人最新提出的重整计划草案，并终止了重整程序。用通俗的话来说，云南奥宸又暂时不死了。

难道早就资不抵债，回天乏术的云南奥宸地产，又找到了新的投资人？其实并不是，此次法院批准的重整草案与一般破产重整企业的重整方式有所不同，用管理人的话来说，就是“出售式重整”，即“管理人将云南奥宸可变现的全部资产出售让与他人，而以转让所得对价计入偿债资产，加上企业未转让财产（主要为对外应收款）的追收所得，向全体债权人清偿，采取该方式可以取得与破产清算同样的清偿效果，同时可以保证云南奥宸主体的存续，便于处理相关遗留事项。”

为什么云南奥宸地产在明明严重资不抵债，多次招募重整投资人也毫无结果，债权人、管理人都在准备破产清算的时候，又突然采取如此复杂的重整方式继续保留企业主体资格？而且如果按照“出售式重整”方案，云南奥宸的所有可变现资产都将出售与他人，公司也就只剩下一个空壳，维持这个空壳又有什么意义？

其实，管理人之所以提出这样的重整方案，原因只有一个，就是西山区政府、前卫街道办还拖欠云南奥宸数亿元的城改返还资金，如果云南奥宸破产清算，企业主体资格消亡，这笔钱很可能就无法追讨，这对所有债权人来说是很大的损失。

云南奥宸曾经是西山区22号片区城改的社会投资人

关于西山区政府、前卫街道为什么拖欠云南奥宸参与西山区22号片区城改的返还资金，这笔款项到底有多少，云南房网在去年的一篇文章中已经有过详细报道，有兴趣的可以点击文末的相关文章链接看一下（《公司都要破产了，才想起和政府打官司要钱》）。按照管理人的测算，西山区政府、前卫街道还应返还云南奥宸约8亿元，这确实算得上一笔巨款。

只不过西山区和前卫街道对返还金额还有异议，双方也还没有达成一致，但这笔资金至少有数亿元之多是没有问题的。

由于西山区该返还的资金长期未能返还，客观上加剧了云南奥宸的债务危机，也是造成云南奥宸多个项目烂尾以及申请破产的原因之一。这几年，有一些云南奥宸地产的员工，以及部分烂尾楼业主曾不止一次抱怨说，如果西山区能及时返还资金，云南奥宸可能还不至于破产，烂尾楼也可能早就盖好了。

但这种说法其实掩盖了云南奥宸自己经营失误的问题，根据公开资料，截至2024年11月31日，云南奥宸被申报的债权总额高达116.2亿，而会计师事务所审计的截至2019年4月30日，云南奥宸的账目资产总额只有45.67亿，债务窟窿多达70亿，即便西山区按照管理人测算的8亿元返还了欠款，对于云南奥宸来说也是杯水车薪。

云南奥宸退出西山区22号片区城改后留下的烂尾楼

实际上，管理人披露的资料已经显示，造成云南奥宸资金链断裂、项目烂尾、最终申请破产重整的主要原因，既不是政府欠款，也不是市场形势不利，而是奥宸集团不顾实力大举扩张，云南奥宸作为奥宸集团的核心企业，多次腾挪资金给奥宸集团其他企业，所以在云南奥宸45.67亿元的账面资产中，对奥宸集团关联公司的应收款就有28.3亿。

然而，虽然西山区未返还资金不是造成云南奥宸破产的主要原因，这笔钱在即将进行的债务清偿中，却占有相当大的比重。根据重整草案公布的数据，云南奥宸如果破产清算，房产等不动产变现率将会很低，管理人预计最终完成处置后可用于清偿债务的现金可能只有13亿，相比而言，西山区和前卫街道的8亿返还款就显得数目十分可观，所以追讨这一部分款项就成为云南奥宸破产重整过程中必须优先考虑的事项之一。

云南奥宸早期开发的东方广场，也是其现有实物资产之一

值得注意的事，尽管管理人提出了“出售式重整”的方案，可是该草案在去年底召开的债权人会议上并未获得所有债权人组的一致同意，随后管理人以该草案符合《破产法》相关规定为由，向昆明市中院申请批准。去年12月31日，昆明市中院批准了云南奥宸的重整计划草案，终止重整程序。

然而重整草案虽然获得批准，但云南奥宸的出售式重整却并非易事，因为奥宸地产现存资产中占比最大的是两个烂尾项目（奥宸财富广场二期和奥宸中央广场）的未售房产，以及云南奥宸早期开发的东寺街东方广场、日新路世纪半岛等项目的持有物业，可是财富广场、中央广场、东方广场都是商业项目，市场价值不高，变卖十分困难。

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