东部楼市的内卷，似乎已经从增城蔓延到了黄埔。
前两周万科黄埔新城开盘，均价在2.7-.3.9万元/㎡之间。北向的小三房，格为2.6万元/㎡。
消息一出，黄埔新城瞬间就被冠上了“卷王”的称号。
同样位于老黄埔的新盘，目前在售价格基本在4-6万元/㎡之间。黄埔新城的价格，简直就是给了板块内的新盘“当头一棒”。
可万万没想到，“卷王”的大刀不仅砍在了老黄埔的新盘，就连二手房也被误伤了。
最近，老黄埔的二手房市场发出了阵阵哀叹声......
01
去年6万/㎡
如今4万/㎡
一年前，黄埔二手房可以说到达了“市场的巅峰”。
为此，在2021年7月，乐居君还写了一篇：黄埔二手房都飘成这样了，买新房它不香吗？
当时，黄埔新盘处于供不应求的状态，特别是老黄埔，新盘往往是“开售即抢空”。
在此情况下，次新房便成为了购房者心目中“香饽饽”，二手房市场的热度也因此居高不下。
究竟有多火？像万科金色悦府、黄埔花园、保利学府里、金碧世纪花园等老黄埔标杆楼盘成交价冲上了6万/㎡。
其中，保利学府里最高成交价高达6.6万元/㎡！比距离其2公里左右的新盘——富颐华庭还要贵1万元/㎡以上。
截图自贝壳找房
（看清楚成交日期&成交价哦）
最近贝壳重新开放了成交房源价格查询，出于好奇，乐居君又重新查询了一下老黄埔标杆楼盘的成交价格。
不看不知道，一看吓一跳。老黄埔二手房的价格，仿佛来了一场“满分跳水”。
拿此前冲破天花板的保利学府里来说，该楼盘上一次成交停留在了今年的3月。
同样是小三房，同样是南向，同样是中楼层。2022年3月成交的房源单价在5.97万元/㎡，相比起2021年6月成交的那两套，降了足足6000元/㎡！
截图自贝壳找房
（看清楚成交日期&成交价哦）
当然，降价的并不只有保利学府里。
2021年6月26日，金碧世纪花园成交了一套南向户型，单价也破6万元/㎡，总价在607万。
截图自贝壳找房
（看清楚成交日期&成交价哦）
而今年2月，金碧世纪花园又成交了一套户型一样的房源，同样是南向中楼层。
可是该套成交房源单价只需5.6万元/㎡，总价为555万。晚8个月买房，足足省了52万，并且房贷利率也降了......（这真是一个悲惨的故事图片）
而最近的两套南向成交房源，单价甚至低至4.82万元/㎡、5.12万元/㎡。
至于同样在去年成交价“破6”的黄埔花园，因受“二手房参考价”影响，目前暂时未能查看最新成交情况。（参考价名单上的96个小区，只能查看成交数量，无法查看成交价格）
据相熟的中介透露，黄埔花园目前的真实挂牌价在4.3-5.5万元/㎡之间。最近成交了一套位于A区的87.9㎡南向三房房源，总价423.8万元，单价4.82万元/㎡。
去年“6字头”，如今“4字头”，黄埔的二手房市场实在是让业主心碎图片。
黄埔花园实景图
02
黄埔二手房
降价都不好卖了？
为了摸清老黄埔的二手房市场，乐居君统计了部分标杆楼盘最近一年的挂牌价。
在同比的那一栏，8个楼盘，无一例外均是“绿”的！
过半数标杆楼盘的降幅均大于10%。其中，降幅最大的是万科城市花园，为17.73%，而黄埔花园紧跟其后，为17.22%。
降幅较小的楼盘则是东港花园，为5.92%，以及保利学府里，为5.68%。
一位专跑黄埔市场的中介表示，“最近广州整体的二手房都在降价，黄埔也一样。再加上新房的降维打击，看黄埔二手房的人就变得更少了，一些业主急用钱，就会把价格再往下调一调。”
说完这段话，他就给乐居君介绍了两个黄埔新盘，并说道：“我现在已经转去新房了，你有兴趣的话可以跟我讲。” （若是黄埔二手好卖，跑了好几年二手市场的中介，又怎会舍得转去新房......）
从成交的情况来看，即便业主有心降价，购房者也不一定买账。
据克而瑞数据显示，今年上半年，黄埔二手房仅成交1764套，环比大跌55.5%！
而老黄埔标杆楼盘近90天内成交的房源基本只有个位数，像金碧领秀国际、保利学府里、东港花园甚至“挂零”。
但这些标杆楼盘的挂牌量都并不少，最多的金碧世纪花园为182套，黄埔花园为80套。
从数据上来看，如今黄埔的二手楼盘并不好卖。
回想起去年年中，正是黄埔二手房市场最“意气风发”的时候。不过一年时间，飘着飘着的“气球”突然就爆了。
03
楼市低迷
黄埔没有价值了？
最后，乐居君再唠几句。
虽然目前整个黄埔的楼市均处于一个低迷的状态，但这并不代表黄埔失去了它的价值。
除了去年因大举拆迁导致部分人口迁出外，黄埔区常住人口已连涨9年，从约92万人增至127万人。并且黄埔人口特征年轻化，是整个广州最有活力的区域之一。
在经济上，黄埔连续多年GDP总量排位全市第二，仅次于天河大哥。
人口流入和经济实力都十分在线，从长期来看，黄埔的价值其实还是不错的。
只不过去年的那波行情一下涨太猛，目前价格处于一个回调状态，先把泡沫挤一挤。
但随着黄埔的旧改项目入市，新盘供应量会越来越多，二手房也逐渐变得没这么“香”了。
如果是想入手黄埔的购房者，乐居君更建议大家去看一看新盘。不仅是万科黄埔新城，其它楼盘因为在冲业绩“回血”，时不时也会放出比较大的优惠。
你对黄埔未来的价值怎么看？可以评论区聊一聊~
