高价地的悲欢，并不相通。

上个月的广州二轮集中供地，越秀地产以50842元/㎡的楼面价拿下天河燕塘地块三，这个价格，直接登上广州楼面价TOP5位置。

7家开发商抢，81个亿的战争，一下在业内掀起高潮：

任市场它怎么下行，遇上靓地还是得拼命去抢啊......

这边厢的天河燕塘地块三成为香饽饽，那边厢的“南沙地王”，却惨遭易主。

2020年11月26日，南沙湾2020NJY-16地块经历完20家房企疯抢、60轮竞价、广州公共交易资源中心直接网崩后，最终被佳兆业以楼面价22700元/㎡拿下，成为当时南沙的“地王”。

没想到两年不到，由于佳兆业资金问题，地块已建成的悦伴湾被信达接手，正式更名为“山海·合悦”。

“地王”的诞生，只能说是在当时的市场环境下，开发商对地块素质极度认可，至于后续项目会发展成怎样，还受诸多因素影响。对于我们购房者来说，怎样买“地王”项目，才能避免成为开发商的接盘侠？

乐居统计了近10年来，广州曾经的高价地项目（全市或区域板块）在进入二手市场后的表现，也许能为大家买房提供一些新思路。

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二手涨幅最高157%，最低22%

本轮统计的高价地主要集中在白云、荔湾、黄埔、南沙、番禺和增城。

天河、海珠、越秀没有统计进来的原因主要是在过去10年，这些区域要么没有宅地成交或没有打破已有记录，要么项目还没满二未进入二手市场。

具体来看，在2012-2014年间，广州地价不断被刷新，高价地项目频出，其中白云占4个，荔湾占5个，黄埔占2个，南沙、番禺和增城各占1个。

从拿地价来看，高价地楼面价从0.5-2.2万元/㎡不等，最低的是保利在2013年拿下的南沙保利城项目地块，楼面价5224元/㎡；最高的是金融街在2014年拿下的金融街融穗华府项目地块，楼面价22031元/㎡。

8年前拿地价就超2.2万元/㎡，金融街的勇气，放到现在也是让很多房企望尘莫及。

有意思的是，金融街融穗华府首次开盘，价格最低仅2.9万元/㎡......

2字头拿地2字头卖房，这让人摸不着头脑的操作，我们后面再详细展开说说。

喜提开盘价最高的项目是珠光御景壹号，5.8万元/㎡的开盘价，加上314-478㎡五房的户型，千万豪宅妥妥的。

大平层，果然是开发商撑起溢价空间的最佳选择。

珠光御景壹号视野

至于大家最关心的涨幅，在进入二手市场后，涨幅最大的三个项目均出自保利之手，它们分别是南沙保利城、保利学府里和越秀保利爱特城，涨幅为157%、152%、136%。

有人欢喜有人愁，位于增城的碧桂园城市花园，开盘价最高12400元/㎡，如今二手均价也不过15173元/㎡，涨幅仅为22%，在统计项目中垫底。

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金融街2字头拿地，2字头卖房

本轮统计中，头最“铁”的非金融街莫属。

2014年，金融城以22031元/㎡的楼面价拿下广钢AF040405地块，完成首进广州。

需要注意的是，当时广州的土地市场相当冷清，多宗土地流拍或中止出让，开发商手头并不充裕，对后市持观望态度。在此背景下，过江龙金融街的来势汹汹，震惊业内。

只不过，广钢AF040405地块建成项目——金融街·融穗华府开盘价没有达到外界预测的4字头，其首推小户型单位，最低仅2.9万元/㎡，被视为“亏本买卖”。

值得一提的是，除了金融街，2014年中海也在广钢拿下一宗地，楼面价19734元/㎡，后来建成中海花湾壹号，开盘价也仅3万元/㎡。

受制于市场和政策影响，两家房企均高价拿地低价开盘，遭遇滑铁卢。

如今，得益于广钢新城价值逐渐凸显，金融街·融穗华府、中海花湾壹号目前二手均价已逼近6万元/㎡，与开盘价相比涨幅分别为85%、96%。

乐居观察发现，广钢新城板块的项目拿地楼面价十分“飘忽”，从1.4万元/㎡到4.2万元/㎡不等。楼面价最高的是保利拿下的两宗地块，分别为41581元/㎡、41081元/㎡，已建成保利东郡项目，开盘价5字头，同样没有达到外界预期。

2021年，广钢最后一宗宅地被中海以28663元/㎡收入囊中，板块正式收官。

目前，板块内在售新房仅4个，分别是保利堂悦、保利中海朗阅、保利东郡以及珠江广钢花城，均价在4.4-7.8万元/㎡之间，刚需、改善客一网打尽。

|珠江广钢花城沙盘图二手房方面，上车门槛最低都要5万元+/㎡了。

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保利三盘涨幅居榜首

说完特例，我们再来看看本轮统计中，哪些高价地项目涨得最“凶”。

保利三个项目——越秀保利爱特城、保利学府里、南沙保利城目前二手均价，与开盘价相比，均有超过100%的涨幅，分食统计榜前三。

其中南沙保利城所在地块在2013年被拍下，尽管仅5224元/㎡，但也打破当时南沙地价。

2014年，南沙保利城正式开盘，所推户型为66-114㎡二至三房，开盘价8300元/㎡，一度成为当时销冠。

目前，项目二手房均价为21303元/㎡，与8年前开盘价相比，足足涨了157%！

另外位于黄埔的两个项目，越秀保利爱特城、保利学府里目前二手房均价与开盘价相比，涨幅分别是136%、152%。

其中保利学府里拿地价为16360元/㎡，开盘均价25500元/㎡，在当时的黄埔已属价格很高的楼盘。

2021年，黄埔楼市迎来一波上涨，保利学府里二手房成交价高达6.6万元/㎡！比距离其2公里左右的新盘——富颐华庭还要贵1万元/㎡以上。

直到今年市场普遍下行，保利学府里二手价才稍有回落。

排在第二梯队的，是前面已经介绍过的中海花湾壹号、金融街融穗华府，这里不再累述。

目前二手均价与开盘价相比，涨幅仅得20%左右的楼盘有白云的佳兆业天墅（26%）、荔湾的华发荔湾荟（23%）、增城的碧桂园城市花园（22%）。

佳兆业天墅地块是在2013年被佳兆业以25600元/㎡拿下，刷新当年白云地块单价。项目主打豪宅产品，但由于当时板块豪宅去化不理想，加上项目遇上债权违约问题而陷入搁浅，后续价格一直涨不起来。

华发荔湾荟方面，地块楼面价为15914元/㎡，开盘价3.7万元/㎡，相当于翻倍卖房。而如今二手房价在45591元/㎡左右。

涨幅最低的碧桂园城市花园，2014年拿地价为4329元/㎡，刷新当时增城宅地纪录。

要知道，此前增城宅地成交均价仅1100元/㎡。尽管是增城新的高价地，但碧桂园城市花园走的是平民路线，产品为95-199㎡三至四房，开盘价9600-12400元/㎡。

碍于增城楼市发展停滞不前，项目如今二手均价也不过15173元/㎡。

对了，增城2017年的一宗高价地，楼面价超2万元/㎡，开盘售价一度为4.3万元/㎡，想买还要靠抢，但后来价格不断下跌，最后跌到2.6万元/㎡，几乎是贴地卖。

增城的楼市，的确很难给到购房者信心啊。

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聚光灯下的高价地，何去何从

不难看出，近10年的这些高价地项目，进入二手市场后涨幅较大的，基本都是拿地价不过万元，项目利润空间大，又或者乘搭了区域发展东风，趁机涨了一波。

比如南沙保利城，拿地价5224元/㎡，开盘价8300元/㎡，必定受刚需追捧。

不过，其目前所处的南沙黄阁板块，新房如南沙十里方圆、美的云筑，均价在2.1-2.6万元/㎡之间，南沙保利城21303元/㎡的二手均价，优势不大，所以今年为止，其只卖出一套二手房。

不得不承认，10年前的高价地已吃透楼市红利，如今的高价地动辄4、5万元/㎡，在楼市面临新一轮洗牌的情况下，“地王”项目们要怎样定价与营销，估计也是开发商很头疼的问题。