不得不感叹，“大拆大建”限令发布一年后，广州旧村改造经过了一个轮回。
曾经推进速度、规模都是首位的黄埔区，遭到“重创”也是前列的，如今重启之后，推进速度、规模又重返首位。
7月末，黄埔区正式对外公示文冲以东、双沙旧村改造实施方案（片区策划），这意味着两个位于老黄埔区的旧村改造项目，距离实施动工又近一步。
上周，黄埔又有2条旧村有新动态，凤尾村、宏岗村发布了规划调整，部分地块进行减量提质或增加配套设施。
8月16日，黄埔区有3个旧改项目再次迎来新动态，涉及文冲东、下沙、沙湾；其中，文冲东首开区建设正式对外招标服务商，下沙、沙湾有旧改项目计划入库。
加上更早之前有新进展的旧改项目，如镇龙西、萝峰村、九佛五村七片、何棠下村、南岗北村、新溪村、水西长龙片、庙头村、沧联村等。如今，再次有多条旧村有新动态，足以证明，黄埔旧改又重新回到了“黄埔速度”。
接下来，看下文冲东、下沙、沙湾3个旧改项目情况。
01
文冲东：黄埔速度新代表
今年7月，完成首开区最后2栋建筑拆除的文冲东；现在，终于进入了开工建设阶段。
公告显示，文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村全面改造项目首开区建设EPC项目，包括两个地块，村集体物业地块4及复建区居住地块6。
其中，村集体物业地块4位于黄埔东路北侧、广新路南侧，属村民集体物业回迁安置，占地1.70公顷；复建区居住地块6位于广新路北侧，属村民住宅回迁安置，占地4.14公顷。
回顾过来，重启之后的文冲东，是官方披露消息的“常客”，且基本都是利好消息。它也成为了黄埔速度的新代表。
今年3月，广州市住建局城市更新处深入调研文冲东旧改项目拆迁进度、基础数据、古树名木保护、历史文保建筑、公建配套等方面具体情况。
到了5月，文冲股份经济联社发布了红头文件，要求文冲东旧改已签约房屋在本月15号前交房，否则依拆迁协议，按抛弃处理房屋全部物品、申请停水停电，并追求违约责任金。
6月初，黄埔区城市更新领导小组会议上，文冲东旧改、墩头基旧改两个项目实施方案获得了通过。
6月末，文冲东旧改再次发起“冲锋”。彼时，文冲街道召开文冲社区石化路以东旧村改造项目“圆梦行动”百日会战动员大会，会议有两个重点：一是、肯定了文冲东旧改五大片区取得的阶段性成果；二是、按当前面临的形势进行了全面梳理，对下阶段重点工作安排部署。
关键词：百日、动迁。很容易理解，文冲东旧改希望在百日实现清零。为了完成清零、拆迁行动，文冲东催促村民早签约、早交流，并在村里公布了具体奖励明细。
到了7月，文冲东终于打破了僵局，也就是上面提到的完成首开区清零行动。
首开区清除现场，来源：美满文冲
文冲东旧改，能够快速推进的关键在于：符合大势所趋。进入全面核查时，文冲东旧改项目归属于“未批先建”名单，由区属国企科学城集团主导，随后完成实施方案过会、古树保护专章报批等工作。
如今，规划正式进入了执行层面。
根据规划，文冲东旧改项目建新范围75.49公顷，总建筑面积约219.53万㎡，其中，复建地块占地36.59公顷，融资地块占地15.89公顷，将建成集住宅、高端商业区、创意产业园、养老健康园为一体的大型品质社区。
项目改造效果图
产业方面上，项目将依托黄埔临港经济区的发展机遇，构建IAB产业集聚区、中国游戏软件谷等技术平台和高端商圈，助力地区产业全面提升，打造广州人工智能和数字经济试验区的核心区。
02
珠江村步入正轨，华沙社区旧改再进一步
下沙社区旗下有3个旧改项目，裕丰围片、新溪片、珠江村片，分别由时代中国&科学城集团联合体、华润置地联合体、景业名邦&天伦控股&中洲集团主导，均属于“三年计划”。
按照2022年新版旧改计划，珠江村片属于“实施计划”项目，也是新开工项目，裕丰围片、新溪片则列为前期计划项目。
8月16日公示的旧改项目地块计划入库则是珠江村片，即下沙村第一至三经济社。根据公告显示，本次下沙村拟调整入库地块共有2宗，合计面积为1358.2㎡，位于第一经济社和第三经济社。
尽管计划入库地块规模不大，但对于珠江村片来说，则意义重大。
今年3月末，珠江村因拖欠临迁费一事，成为黄埔旧改的焦点事件。随后，项目公司广州珠景举行了工作协调会，提出了4月30日前完成全部发完已拖欠的临迁费。从项目公司、村民处得知，目前之前拖欠的临迁费已发放，共计约3500万元。
事情得到了解决，不过，项目的未来则有迷雾，即因为主导公司流动性问题，改造进程是否能够如期推进。现在，旧改项目地块计划入库，也宣告了旧改正在如期推动。
从项目公司控制人雅居乐&景业明邦在困境中处理方式来看，虽在不断兜售资产，但少有退出旧改项目，况且以珠江村片的素质，自然会选择坚守。
珠江村的综合素质，是黄埔众多旧改项目中属于“头牌”，其位于广州第二CBD位置，正好在地铁鱼珠站、大沙地站之间，无需转乘直达珠江新城。同时，又拥有独特的资源景观优势，项目距离珠江最近也约300米，并且还是南向望江。
目前，周边进度较快的旧改有富力茅岗、万科文冲，都是近年广州楼市的畅销项目。
珠江村旧改范围占地24.75万㎡，在册总人口1905人，改造范围内现状实测总建筑面积43.15万㎡，总投资46.3亿元。
珠江村改造效果图（最终以官方发布为准）
根据规划，该村改造范围内总建筑面积79.93万㎡，其中复建面积53.06万㎡，融资26.87万㎡，将承接区位优势，以海丝创意文化社区—创新型配套服务区的产业定位，打造滨水人文综合社区。
更为重要的是，珠江村整体拆迁进度已经临近尾声，首开区拆除工作清零，回迁安置房正式动工，截至2021年年底，全村私宅签约率已达99.5%，公寓楼签约率100%，整体拆除情况均超90%。
早前，市场一直流传，今年春节后，项目一直处在停工状态。而拖欠临迁费一事也说明项目真实情况。现在，旧改项目地块入库，无疑正式宣告项目正常推进中。
与珠江村旧改同期计划入库的，还有华沙社区的沙湾村旧改地块。
沙湾村旧改，是由联和街华沙社区沙湾经济合作社自主实施更新改造的项目，位于广汕路以北、东临黄陂生态湿地园、西接天鹿南路、北至高能饲料厂。项目用地面积共6.41公顷，其中华沙社区留用地3.67公顷，沙湾旧村集体用地2.74公顷。
尽管这是一宗留用地和旧村统筹开发项目，且没有开发商介入其中，然而综合素质并不低。
去年12月，华沙社区留用地及旧村统筹开发实施方案获得了批复。根据批复方案中，该项目将建有商业综合体、高层写字楼、住宅区及配套齐全的项目。
种种因素，无论旧村全面改造，还是留用地&旧村统筹改造，都可以黄埔旧改重回了“黄埔速度”。
