朱辛庄板块由于地理位置的优势所以它的价值也是一涨再涨，因为主要接收客群是来自海淀的外溢，其次就是周边产业的带动，配套的升级外加双地铁。
2019年万橡悦府限价5.2万元/平米
2021年龙湖云璟5.7万元/平米
2023年越秀星樾、大华启宸府6.2万元/平米
2024年，寰宇未来6.6万元/平米。
从万橡悦府拿地时的指导价5.2万，到现在的指导价6.6万，从越秀星樾和大华启辰府！开盘秒售罄
尤其是启宸府，3000多人排卡，为了抢300多套房，战况相当惨烈！
这一切无不在诉说着这个板块的价值。
那个时候，旁边的领秀彗谷C区的均价在6.8万/平的时候，朱辛庄的新房只卖6.2万/平，怎么会不火？
热度太高，当时很多人没抢到。而现在，中海带着寰宇未来，让大家有机会在朱辛庄新盘上车。这次一定不要错过中海寰宇未来这个项目
中海朱辛庄项目是去年12月，中海+未来科学城联合体以42.7亿元竞得昌平回龙观0022等地块，住宅楼面价约3.92万/㎡，地块销售指导价6.6万元/㎡（±8%）。
中海的朱辛庄项目，整体来看，地块体量大、配建多。跟隔壁大华启宸府、越秀星樾6.2万/㎡的均价相比，均价涨了4000块/㎡；大华启宸府、越秀星樾的业主躺赚4000块/㎡。所以，对于潜力比较大的新房，建议大家还是早下手。
中海朱辛庄地块一共包括3块：朱辛庄的0022、0027地块，以及二拨子的6003地块。
0022/0027均为二类住宅用地，其中0022地块建筑规模约4.02万㎡，容积率2.6，限高60米；0027地块建筑控制规模约6.88万㎡，容积率2.5，控高60米。
6003地块为商业用地，也就是说需配建超7.7万㎡商业，约占总建筑规模的41%，配建的商业地块距离住宅用地位置较远，且竞得人不得分割销售，这点是很考验中海的资金压力和综合实力了。
科创前沿热土朱辛庄，中海地产焕然新作——中海·寰宇未来，擎启生活新纪，献给科创潮前的你。
中海地产 构筑全球城市筋骨
中海企业发展集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（简称“中国海外发展”），2007年入选恒生指数成份股。公司拥有44年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地80余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。
朱辛庄 时代热土 科创新贵
未来科学城作为北京新总规中“三城一区”科技创新中心功能主要载体之一，正打造成为全球领先的高精尖技术创新高地。未来科学城西区作为北京科创中心战略的核心承载区和自贸试验区科技创新片区的主阵地，将承接海淀北科创企业外溢，重点发展新一代信息技术、生物与健康、科技服务等尖端领域产业，正在成为新时代热土。
朱辛庄作为未来科学城西区的心脏地带，同时也是自贸区科技创新组团的核心，目前已汇聚小米、石头科技、紫光科技园、赛迪产业园、华电研究院等全球头部企业和院所机构，成为新的城市价值目光聚集地。
中海·寰宇未来 基础信息
中海·寰宇未来楼座图
中海·寰宇未来总平面示意图
寰宇未来分为南北两个地块，共规划18栋总高5-18层的洋房、高层，共932套房源，综合容积率2.54。
北地块规划7栋住宅及一所幼儿园，共342户；南地块规划11栋住宅，共590户。产品建面为88-145㎡二至四居，销售指导价6.6万/㎡，总价约580-950万。现已开启意向登记，预计3月下旬开盘。
极核双轨 都芯生活
中海·寰宇未来距朱辛庄站约600米，近享地铁昌平线、8号线便捷出行，北清路快速连接京藏、京新高速，速达城市各处；TBD住总万科天地、万达广场（在建）和北京超极合生汇（在建）等潮流商业汇聚；北京101昌平实验学校、北京101未来科学城学校以及北京101昌平第一、二幼儿园等教育资源加持；积水潭医院、北大国际医院等多家三甲医院实力护航。
中海物业 中国物业领锋者
中海物业是中国首批获得一级资质的物业管理品牌。最早于1986年在香港开展物业服务，1991年进入中国内地。中海物业拥有37年不动产与客户全生命周期管理服务经验，业务遍及港澳及内地154个主要城市，位列物业服务百强企业TOP10，第三方调查客户满意度保持行业标杆水平。
户型展示
中海·寰宇未来深谙现代人居理念，在注重户型实用性的同时，规划建面约98-145㎡三至四居，满足全龄居住需求，致敬科创青年。（注：另有少量88㎡、94㎡变异户型。）
中海&朱辛庄0027地块一共两块地，分两期开发，全是板楼，户型设计全是全明户型；一共18栋楼，5-18层，共932户，1141个机动车位，容积率2.54。
北地块7栋住宅楼+1栋幼儿园，共342户，415个车位，容积率2.6，只有2号楼为5层，其余楼栋均为小高层。
南地块11栋住宅楼，共590户，726个车位，容积率2.5，除了3号楼和6号楼，其他均为小高层。
【项目价值】
科创产业重芯 高知高智和集昌平区朱辛庄，属于海淀和昌平的交界处，也是北京“三城一区“规划中中关村科学城与未来科学城的交汇处，双享两大顶级科创集群红利，项目所处街区更是自贸区科技创新组图的核心位置，目前已汇聚小米、好未来、石头科技、紫光科技园、赛迪产业园、华电研究院等全球头部企业和院所机构的朱辛庄板块，已成为新的城市价值目光聚集地。未来科学城西区作为北京科创中心战略的核心承载区，已成为海淀北科技研发、科研教育的城市发展新高地，正在开启中国的下一个海淀时代。
三横两纵路网 双轨畅达全城三横：定泗路、北清路、北五环，连接未来科学城东、西区以及永丰、中关村等高新产业重点区域两纵：京藏高速、京新高速，可快速直达三环,连通中关村、西二旗、上地等区域双轨：地铁8号线/昌平线：双轨驱动通达全城，昌平线2站西二旗，4站达上地，脉动海淀各互联网产业。
除此以外，周边还规划了S15线和19号线，出行便捷。
咫尺潮尚地标 焕新生活聚场1步建面约1400平精品社区商业1路万达商业综合体一站式购物中心（建设中）1里万科TBD商业中心4万方沉浸式多元商业街区1站46万方超极合生汇，京北最大综合商业旗，多元化的繁华配套，开启一站式时尚潮流生活
书香学府环伺 优享全龄高教7所幼儿园 : 常青藤国际幼儿园、七里阳光蓝天幼儿园、北京一零一昌平第一幼儿园、北京一零一昌平第二幼儿园、美智幼儿园、朱辛庄幼儿园、乐迪幼儿园等优质城市级幼儿教育5所中小学: 豆各庄小学、七里渠小学、中关村外国语学校、北京一零一昌平实验学校、北京一零一未来科学城学校等，北京一零一城市顶级学校汇聚
综合三甲医疗 共护家人健康3大综合医院: 积水潭医院回龙观分院、北京大学国际医院、北京大学第六医院昌平院区等为您和家人的健康保驾护航
多座公园环抱 悦享城市绿肺2大城市绿心: tbd城市休闲公园、昌平新城滨河森林公园城市万亩绿心所在，鲜氧自然
一座温暖社区 美学园林聚场打破城市孤岛，社区中特地建设中央邻里公园，丰富的景观绿植层次，打破传统营造方式，让四季皆有更多细致的浪漫陪你度过。
【品牌价值】
中海地产 构筑全球城市筋骨中海地产是目前全国十大房企中，唯一一家从建筑起家的国资央企，多年来，作品遍布港澳及内地 100 余座城市以及国外多个国家和地区，中海也包揽了业界众多殊荣，被业界誉为“工科中海”
中海物业 中国物业领锋者中海物业拥有30余年的物业管理经验，是国内第一家专业的物业服务公司，秉持先进的物业服务理念，洞察客户所需，以“生活、生命、生意”服务体系，为客户带来臻心卓越的尊享体验
户型面积段为88㎡、94㎡、98㎡、107㎡、112㎡、113㎡、115㎡、117㎡、143㎡、145㎡，销售指导价6.6万元/㎡，总价预计在580万起，首套首付200万起，项目的售楼处和样板间已经正式对外开放；据了解项目的装修标准、得房率都很高！！
户型品鉴
以下户型示意图仅对室内空间进行描述，设备平台、空调机位、外部构件等内容以实际为准。
【主力产品】
98平三居两卫，洋房，约17套
建面约98㎡/107㎡三居为主力户型，转角大客厅，极大限度的增加了采光面和视野，南北通透，户型方正，主卧南向套房设计，卫生间干湿分离。
107平三居两卫，小高，约133套
112平三居两卫，小高，约133套
建面约110㎡左右三居户型，中海大约做了6个，这些户型均为南向三面宽。个人比较喜欢113㎡三居，户型方正，布局合理，主卧套房设计，且都是明厨明卫
113平三居两卫，洋房+小高，约256套
115平三居两卫，小高，约223套
117平三居两卫，洋房，约18套
143平（中间户）-145平边户，约140套
建面约143㎡/145㎡四居户型，是中海寰宇未来最大的户型，典型的“四叶草”户型，南向三面宽，客厅宽约4.1米，主卧套房设计，面宽达3.5米，U型厨房，明厨明卫，非常适合三代同堂居住。
【非主力户型-少量房源】
少量88平和94平两居，一层变异户型
88平两居户型，南向双面宽，客厅达到了3.6米，明厨明卫，这个户型最大的亮点是，居然还配备了家政间，独立的储物空间，也会使空间更加整洁有序。
朱辛庄板块是没什么问题的（产业+配套+交通），这里属于典型的刚需聚集区，最关键是这是一二手真倒挂。23年的大华启宸府，开盘就售罄，根本就就不上渠道（这也导致好大V吐槽大华不地道，之前在京外确实也有维权现场--现在不维权的楼盘很少，但是6.2W的销售指导价真的很香），去年后半年的市场确实也一般，启宸府能做到快速售罄，侧面说明了这里是真香。北侧的越秀星樾虽然离地铁站远一点，人家也是在6.2W的指导价下快速卖完。剩下就等后续的现房了。
中海是有自己的销售渠道的，在最初中海寰宇未来开放售楼处之前已经把能收集到的客户电话都打了好几遍，但是在即将开放永丰售楼处的时候，中海决定上渠道让中介带看（难道开发商不想省点钱，增加点利润，给自己人发点也好）。这侧面说明了市场是冷的。即使在一二手倒挂、两轨交汇、产业人群聚集的朱辛庄都怕冷场（开发商追求的是快速销售掉，快速回款--别看怎么说，最关键是看怎么做）。
总之：这么牛的板块，中海央企加持，还上渠道，说明市场真冷。
二、那中海这个盘到底怎么样呢？
之前我关于朱辛庄这个板块也写了多篇文章分析，我这里就不重复了，直接上结论，想看具体分析过程的可以直接看之前的文章。
深度剖析--昌平--朱辛庄--中海的0022和0027地块值得买吗？#N1220
昌平朱辛庄的领军王--中海寰宇未来，你要买吗？#N1500
【户型图】昌平朱辛庄的领军王--中海寰宇未来买哪个呢？#N1510
深度剖析--昌平区--朱辛庄--大华的启宸府值得期待吗？#N0130
深度剖析--昌平--朱辛庄--大华启宸府探盘感受--真那么值吗？#N0280
2.1、板块强势--刚需热门板块
这里属于昌平的南部区域，回龙观的北侧，板块内部就有产业园，地铁两站地是西二旗（中关村软件园，永丰产业基地虽然有高速、高铁和市域铁路阻挡，但是下面还是有不少地下通道可达，北清路是一个重要连接纽带）。这里基本就是产业园区的购买力。地铁昌平线和8号线在这里换乘（8号线还是始发站，在现代社会的今天地铁对刚需的重要性不言而喻），使得这里去往市区更加便捷，这个才是刚需最看重的。其次板块内部的商业配套也比较完善（隔壁的超级合生汇也快建成），医疗方面隔壁的积水潭医院加分不少，公园不仅有周围配建的绿道，北侧的沙河水库确实不错（看着两岸的别墅的价格和密度就知道了--有钱人花这么多钱，跑这么远，为了什么，自己脑补吧）。这里的地已经卖得差不多了（就剩下大华启宸府隔壁的0029地块了）。
其次朱辛庄在整个昌平南部区域会形成一个高地，基本会与南侧的回龙观持平，甚至超越回龙观区域（理由：这里有产业，次新聚集，商业、公园分布相对均匀，城市界面会好一些。反观回龙观区域龙跃系列的回迁房占了绝大部分，少量次新难以改变大的城市环境和界面。未来只会形成紫金书院、国风美唐，公园悦府和金域华府为点的价格高地）。
超级合生汇
2.2、学校一般--未来有学上，不算太差
这里还是不能和东西海相比较。虽然板块的南面回龙观有人大附昌平分校，这隔壁也有北京十一学校，但是大家要理解都是挂的名校牌子，不要天真以为这就是学区房了，整个昌平南部的学区其实相差不是很大（学区是有一个好的小学，好的初中和好的高中学籍，还有牛娃和鸡娃的家长配合，周围还有一堆便捷的培训班的配合堆出来）。
2.3、位置--启宸府更好一点，地块大小和园林环境中海寰宇未来绝对算这一片一哥般的存在
大华启宸府更靠近地铁朱辛庄站。并且与主路和地铁还隔着0029地块和一大片地（目前是停车场）。中海寰宇未来和越秀星樾紧邻在一起。特别是中海寰宇未来更靠近马路和地铁线路（虽然墙壁加厚，地铁增加了隔音设施，但是还是稍微会有一点噪音的）。
地块的大小方面中海还是有一些优势的。启宸府看似非常方正，但那地块还是过于偏小了一些--这方面中海还是有一点优势（这也便于中海的优势发挥，那就是园林景观）。
未来潜力
①、基本是目前商品为第一梯队：
中海寰宇未来--目前算是板块内的龙头，至少面积和价格做到了（这里未来论物业，小区品质，保值和升值方面，我还是相信中海会成为这一片的王者般存在，面积大总价高是一方面。地块条件好一点，园林环境还是非常值得期待的。剩下就看0029地块的主人了），越秀星樾，品质和地块也还不错（一共15栋楼，之前的500多套期房，还有300多套现房，这个未来也不愁卖，估计也不会上渠道，想买这里的就准备好钱冲吧--这种现房对周期要求会比较短，因此要置换的就趁着现在还有交易量，赶紧卖房了），大华启宸府--地块小了一点，位置不错（小区一共6栋，300多户，属于小型社区，大华毕竟是私企开发商，会不折手段多赚钱的，大家还是紧盯着，别减配了）
②、各种政策性住房为第二梯队：
龙湖云璟（2021年开盘，5栋楼400多户，规模相对小了一点，两梯三户，指导价5.7W。即使涨幅不如第一梯队，但是入场价格低才是王者），万象悦府（属于限竞房小区，房龄相对老一点，楼盘整体品质还是不错的，小区园林景观也还错。就是居住人群和小区的性质会影响一点未来二手房的价格）
③、次新房基本为第三梯队：
领秀慧谷C区（2011年建成的花园洋房社区）、D区（2016年）、D2区（2019年入住）（这个一直是这一片涨幅最好的二手房，新房的出现，导致价格回落不少，并且成交量也下降不少。好多都是大家追捧的眼镜户型--现在新房都是三叶草和四叶草户型，一梯两户，目前的挂牌价基本在6.7-7W之间）。
④、次新政策性住房和楼下商业体的为第四梯队；
领秀慧谷A、B区（2011年的现价商品房，因此目前的挂牌价在5.5-5.6W左右，交易一次就是商品房了，金地物业，小区环境还是不错的）。TBD住总万科天地（自住型商品房，楼下就是商业，属于商业+住宅+商办混合这个还是会影响未来二手房的发挥，流通性和涨幅都会受限。最关键是交易的时候会有一笔价差的巨款要上交，相当于是土地出让金--这个也算刚的不能再刚的盘）。冠芳园（限价商品房社区，7栋楼，594户，单价4.8W，隔壁是公安局的地盘）
总之：整个板块属于次新聚集。目前的领秀慧谷D区的挂牌价被这些新盘生生的从接近8W的价格压到7W左右，成交基本在7W以下（这个价格是通过之前的充分交易夯实的，因此这里才出现了一二手真倒挂的现场。这里的价格虽然这几年有接连二三的新盘供出，但是与需求还是不匹配的）。这也侧面说明了，这里6.2W的价格是值得去连夜排队抢的。
三、建议
未来越秀星樾的现房还是会像大华启宸府一样开盘就售罄（隔壁中海的期房都6.6W 托着，这个还便宜1000元，还能住上现房，两年多的房租省下了--必然是秒没）。即使现在的中海卖6.6W，价格也还算夯实的，基本不存在新房溢价。目前市场上还算最值得买的新房了（剩下就看开发商的折扣和优惠力度了）。户型还是比二手房好不少（三叶草，四叶草户型）。户型选择是尽可能选小高层。遮挡问题就是实际看吧。
记住朱辛庄是昌平不是海淀，买这里真心建议在800万以下。这里未来是有天花板的。总价再高那就不是刚需了（改善可选的余地就比较多了，海淀，朝阳等等），这里适合刚需买房。
