海淀人的购买力，一直是全北京的佼佼者。
前不久居者整理了朝阳vs海淀成交单价散点图，总结出以下几个特点：
1、海淀的房子，从便宜到贵，跨幅度很大，从均价4万/平到均价15万/平的都有。但朝阳相对更集中，主要分布在3万/平-9万/平。
2、在真实成交中，朝阳买房人的签约中位数主要在6万/平-7万/平，海淀买房人的签约中位数在9万/平-10万/平，可见海淀人的购买力。
3、遇到楼市下行期，朝阳买房人的单价倾向，会迅速从8万-10万/平的区间，回落到5-7万/平的区间，而海淀买房人的区间，则始终维持在8-11万/平。
海淀出新房了,项目叫财智公馆 海淀三环！学区！西三环紫竹桥70年海淀学区房\ 85/93/111两居室精装现房,单价9万/平米.
有粉丝提问：售楼员您好，娃五年以后上学，石景山有房，目前有200多万预算，想在海淀占个坑位。有两个问题：1、如果比较定慧片区和紫竹桥您有什么看法？2、紫竹桥财智公馆70年住宅开间，附近是海实北洼，可以考虑吗？现在买是不是站在了山顶上？，想在西北三环四环看一个自主房，希望小区管理物业好点儿。不知道财智公馆怎么样？兼顾未来出手保值，还有那些盘推荐吗？这个预算和需求学院路、牡丹园周围附近有推荐的盘吗？
回答：你好，财智公馆优缺点都有，优点是带点儿学区，总价低；缺点自然是密度大、人员杂，居住体验一般。因为有学校，所以升值性尚可，但居住属性可能就比较一般了，旁边的绿波漫板也可以考虑。
1、学区的比较我不敢，这得咨询搞教育的。何况还是五年后，不知道到时候什么情况，政策和学校质量都有可能有变化。
2、财智公馆，单体楼，房本是住宅,但是居住体验典型的公寓式房屋。挺好的占坑儿房，自住或出租也合适。租金相对高，估计租售比很高，用升值慢换来的，看自己重视什么吧，取舍而已。
不太建议长期持有，全北京这种产品都一般，风险也相对较大。就这么一栋楼，也没几百户，房龄越老越不保值。当年很贵的，这逐渐的已经还没周边老破小价格高了，溢价率却不低。就当占坑儿房吧，用完了就卖。
3、是不是站在山顶上，不好说。明年到2024年都是高峰期，学区房未必会降。但高峰期之后就说不好了，少了小一半的孩子，有可能影响学区房价格。你们孩子五年后才上学，常规是不建议这会儿去和高峰期的家长抢房的，他们是没办法，对于你们它说未必划算。但是他是住宅，比周边同类型带小区的住宅入手相对便宜一些。
物业类型：70年住宅
总价区间：761-1048万
面积：85-93-111平米
房屋状态：现房
物业公司：友谊天建
物业费： 2.98元/平/月
总价区间：761-1048万
取暖方式：市政集中供暖
单层层高：2.8米
水电燃气：民水民电无燃气
拿地时间：2002年
户型朝向：东、西、南
在售户型：两居室85平、93平
三居室111平
西三环紫竹桥、70年住宅、海淀学区房
同商圈同区域年代新，楼龄短
车位：地下一层二层约120个车位，800元/月，临停2元/小时，车位出售45-70万元/个
学区：北京明天幼稚幼儿园，北京小天使美语幼儿园，军乐团幼儿园，海淀实验小学北洼路分校，北京理工大学附属小学部，紫竹院小学，北理工附中，海淀实验中学，首师大二附中。北京化工大学西校区，首都师范大学，北京理工大学
地铁：步行10分钟到10号线车道沟站，16号线万寿寺站距离800米。
公交车：车道沟东站114路334站347站360站360路快；北洼路站450路481路604路609路610路632路658路夜12路；87路；北洼路北口437路；
酒店医院：北京香格里拉大酒店、北京世纪金源大酒店、空军466医院，空军总医院、304医院，北大大三医院北方院区。
西三环复试顶层轻奢住宅，单价低，总价低。
三、客户群体分析：
1、海淀学区改善家长；
2、对孩子教育比较关注的家庭（朝阳、通州、顺义、丰台、昌平、房山等远郊区县）；
3、北京客户名下有多套房产的，还想继续投资房产的。
4、改善需求、同区域等预算面积大、视野开阔；五、交易流程目前已经有房本，走二手房交易流程，税费单套20-40万元；房产证年限为2002年-2072年，为商品房房产证，产权性质住宅
⭐在售户型
精装交付示意图
小区点评：财智公馆还可以，生活配套完善、交通便利。财智公馆在海淀区紫竹桥片区，在北京的西北方向，西三环。步行15分钟到达地铁，步行1095米有10号线车道沟站。
片区点评：紫竹桥是海淀区较好的片区，周边成熟，位于西三环，海淀区发展较为成熟地区，生活配套设施完善，教育配套突出、文化气息浓厚，主要以文化产业、高端服务业为主，从2014年到2019年，房价涨幅78%，目前均价9万元/平。
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售楼员分享海淀买房五大梯队,欢迎探讨交流分享,共同进步.希望对您购房置业有帮助.
根据居者独家数据，我们将海淀区的板块分为五大购房梯队，分别是：
第一梯队：西北旺、西二旗、西三旗、马连洼、上地、清河
第二梯队：学院路、万柳、世纪城、八里庄、甘家口、公主坟
第三梯队：田村、五棵松、圆明园、五道口、中关村、牡丹园、紫竹桥、小西天
第四梯队：北下关、四季青、颐和园、香山、永丰
第五梯队：苏家坨、上庄、温泉
海淀人群围绕着中关村、西二旗买房，导致海淀的各个片区按照涨幅排序，分别是西苑、清河、羊坊店、马连洼、上地、万寿路、永定路、定慧寺、西北旺、永泰、北太平庄、万柳、五棵松、甘家口等。
这其中，如果是800万预算，那么清河、永泰、西三旗这几个区域是最优选。
这些区域的小区按照涨幅排名，分别是君安家园西区、金隅翡丽铂爵郡、世华龙樾二期、橡树湾五期、和韵佳园、圆明园东里、强佑清河新城府学上院、知本时代、橡树湾一期、世华龙樾一期东区、橡树湾四期、世华龙樾四期等，其中50%都在清河，20%在西三旗，30%在永泰。
如果预算在1000万以上，那么西二旗、龙泽、上地、田村、万柳几个区域，能选到品质更好的房子。
整体来看，这些板块，基本都布局在地铁13号线、8号线之上。
从过去北京的城市发展来看，四环边上的老破小，有地铁如今也很难卖出去。
有产业规划的区域，即便是距离地铁1.3公里左右，房子涨幅也超过10%。
所以地铁只是北京买房选择的参考要素之一。
想要选择适合自己、保值增值能力强的房产，还需要综合考虑产业辐射方向、板块品质、小区品质、房子品质等多种因素，唯有多方兼顾，才能买到未来能跟住北京大盘的房子。
