刚刚，位于前海妈湾片区的招商领玺一套建面120㎡3房，起拍总价1446.36万，由于无人报名，导致流拍。

据悉，该房源位于1栋34C号，为120㎡3房，起拍总价1446.36万，折合单价12万/㎡。

另外，据查该房源2019年11月28日开盘，备案单价为11.72万/㎡，备案总价为1404.37万。

两者价格相差不大，若考虑3年供楼成本，基本属于亏利息。

01

前海新盘也站岗？

2019年11月28日，前海招商领玺开盘，备案456套住宅，主力户型120㎡3房、150㎡4房，均价10.8万/㎡，单价区间在8.7-12.3万/㎡，总价区间在1049-1878万/套，含精装修交付。

据悉，开盘认筹人数1306批，最终4小时，456套房全部售罄，收金61亿元，继华强城二期、深业中城成为当年第三个“日光盘”。

这也是前海时隔5年之久推出新盘，自此之后前海开启“打新潮”，3年多时间多达十几个新盘入市。

然而，领玺这套法拍房基本等同与备案价，竟无人报名，导致流拍。个人认为原因有几点：

01、前海年年有新盘供应，由于新盘限价，导致二手房价格起不来，相当于早期进场的，基本得硬抗到前海新盘售完。

02、前海新房产品出现了差异化：

一方面是户型建筑面积门槛下降，从早期120㎡3房开始下探，如一湾瑧邸99㎡3房，前海时代三期89㎡3房；

另一方面是追求实用性，提高房间数量，如瑧湾悦115㎡做4房，一湾瑧邸116㎡4房。

这样做好处是，降低门槛，利好刚需进场。

03、这套120㎡3房法拍房起拍总价1446万，同等价格在前海能买到产品较多，论功能性不如瑧湾悦115㎡4房、一湾瑧邸116㎡4房，并且价格还要高出300-400万，性价比不足。

02

买房赚钱越来越难

01、自2016年10·4“深八条”，深圳楼市出现明显分化行情，2017年行情属于深圳湾、2018年行情属于华润城+安托山、2019年年底“双11”开启新一轮普涨、然后2021年2·8指导价公布后用2年时间房价打回原形。

这期间，实际上很多区域房产价格相当于2016年到2019年底是不涨的，然后2019年底到现在“坐过山车”回到原点2016年下半年，总体现是很多区域2016年到当前不涨。

02、房地产最好时代已过（2015年及之前、2021年高位抛售），未来的深圳楼市，想从楼市赚钱很难，不可能人人做到，分化成为主流。

03、ZF有意将深圳楼市向“新加坡化”趋势明朗，最终格局会走向“低端有保障、中端有市场、高端有选择”，即低端（保障房、共有产权房、公租房、廉租房、单间、小公寓、低总价刚需盘等总价400/500万以内）、中端（刚性改善盘，总价1000万上下）、高端（总价3000万以上）。