今年上半年，新希望集团净亏损34.15 亿元，而去年同期盈利 31.84 亿元。凭借低价时稳扩张，高价时控负债成功穿越多个“猪周期”的刘永好，在当下更为复杂的市场环境下，没能穿越这一轮周期。
同时，该集团踏入了另一个周期。2014年，“多元化”的新希望开始发力地产，赶上了地产黄金时代的末班车。通过激进扩张，在上一轮的“地产周期”中赚得盆满钵满。据新希望地产半年报，公司上半年营业收入108.62亿元，同比增长118.89%；净利润10.83亿元，同比增长98.27%，其销售额也在去年突破千亿。
如今，房地产行业面临“三道红线” 等融资强监管，新房价格受限，二手房成交遇冷，一些大型房企甚至出现暴雷的情况，新希望或许正在步入地产的下行周期。
就公司经营而言，新希望地产通过合作快速扩张后，其权益销售低、总负债高企、归属股东利润下降等问题随之而来，并且，其今年上半年新增贷款融资仅为去年一半。
逆市扩张
资料显示，四川新希望房地产开发有限公司成立于1997年5月，是一家拥有二十多年历史的地产商，但真正的鹊起，是在张明贵2014年掌舵之后。2010年，刘永好不再担任该公司法人后，在新希望地产官网上，几乎找不到他的踪迹，处于隐匿状态，虽然他是公司实际控制人。相反，刘永好之女刘畅担任新希望地产董事。
有坊间传闻，张明贵原先就是刘畅的左膀右臂，在刘畅接手新希望地产后，张明贵便随之而来。不过，2020年9月，张明贵被聘任为新希望六和总裁，新希望执行董事长，而新希望地产执行总裁变更为姜孟军。
2014年，新希望房地产事业部总裁曾德浩离职，“80后”总裁张明贵到任，新希望地产定下100亿的年度销售目标，自此开始走上快速周转、扩大规模的扩张之路。
新希望地产销售额从2015年的73.66亿元，连续5年高速增长，于2020年突破千亿。2016年至2020年，新希望地产销售额分别为145.3亿、141.5亿、303.1亿、735.9亿及1031亿。
近两年，新希望跑马圈地的势头也丝毫不减。根据克而瑞统计数据，2017至2019年，新希望拿地金额从187亿飙升至407.9亿，2020年，新希望相较此前虽然缓了缓步伐，但仍是一路高歌猛进，拿地金额达250亿元。
即使在当前的不太友好的市场环境下，新希望依然逆市扩张，上半年新增地块14宗，计容建面109.90万平方米，权益金额140余亿元，拿地销售金额比超0.4，高于行业平均0.30的水平。
新希望销售规模扩张的同时，负债规模也扶摇直上。截至2019年末，公司总负债金额为838.7亿元，而2017年和2018年底这个数据分别为415.11亿元和545.95亿元。到2020年末，新希望地产的总负债金额为1113.9亿元，与上年同期相比增长了213亿元。
或存表外债务
新希望地产在6年时间内规模翻36倍，但权益比却走低，近两年一直在55%左右。数据显示，今年上半年新希望地产的全口径销售640.8亿元，权益销售仅仅300亿元，也就是说，上半年新希望地产的权益销售占比仅46.82%。
新希望通过与其他房企或金融机构合作，“轻权益、重规模”谋求销售规模的增长。但大量的合营及联营公司为一些财务操作留有空间，最为地产商做青睐的手段就是将海量债务藏身于新增合联营企业之中。
值得注意的是，少数股东会分走较大部分的利润。据新希望地产年报，2018年至2020年以及2021年一季度归母净利润分别为18.19亿元、15.54亿元、14.65亿元和 2.7亿元，归母净利润不增反降。与之对应的是，近年来新希望地产少数股东损益却接连暴涨，2018年为3.1亿元，占净利润的14.56%，2020年时以达到13.77亿元。
新希望地产未并表的项目可能存在表外负债。从资产负债表数据来看，2021上半年末新希望地产的长期股权投资173.98亿元，较期初增长13.8%，与归母净资产的比值为0.88，保持在相对较高水平。企业非并表项目相对较多，上半年末对外担保余额41亿元，较期初增长29亿元。
该公司占有股权的项目中，有较多的项目股权质押给金融机构。以成都英基置业有限公司为例，新希望地产将所持有的51%股权质押给了平安，该公司剩余49%股份则由平安不动产及相关公司持有。
据新希望地产债券年报，该公司直接或间持有的子公司股权截至报告期末存在的权利受限情况，宁波康丰置业有限公司、昆明泰吉美房地产开发有限责任公司、温州新锦天置业有限公司及成都德商金泓置业有限公司均因借款质押给银行，而上述成都公司并未出现在年报中。
对于金融机构占有股权的项目，机构大概率会收取手续高额的利息费用，最终顺利地退出了项目公司。而对于新希望而言，这部分收益与支出仅体现在合并财务报表中，仅集中在长期股权投资一栏。
新增借款减半
2020年末，新希望地产剔除预收款后的资产负债率为66.5%、净负债率66.0%、非受限现金短债比1.96，处于三道红线的绿档。或许受到激进拿地的影响，新希望地产三大指标在恶化。2021年上半年，新希望地产剔除预收款后的资产负债率为69.3%、净负债率为73.5%，较期初上升 2.76和7.45个百分点，现金短债比为1.35，大幅下降。数据显示，新希望地产有息债务为358.74亿元，较期初微幅减少1.6%，但该公司持有现金大幅减少28.5%至107.85亿元。
新希望地产其他应付账款由去年末的181.08亿大幅增加至265.3亿，而今年新增贷款融资为70多亿元，只有去年同期的不到50%，公司上半年偿还旧债超100亿元。从债券半年报看出，其流动负债中，短期借款、应付账款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债等各项数字亦有不同程度增幅，短期内偿债压力较大。
新希望地产背靠新希望集团，有着较明显的融资优势，其发债成本均在4%左右，即使如此，该公司的利息费用支出依旧较高。截至2018年底，新希望地产有息负债余额为262.67亿元，按期内公司利息支出18.76亿元，粗略计算，利息成本大约7.14%。此后有所下降，但到了2020年末，企业利息费用支出翻了一倍以上，高达16.7亿元，同比增幅132%。
值得注意的是，母公司新希望集团已自顾不暇。除了上半年经营亏损外，数据显示，今年上半年新希望的总负债为833.1亿，净资产510.24亿元，资产负债率为62.93%。近两年来新希望的长期借款规模迅速增长，由2019年末不足50亿翻了6倍增长至306.23亿，债务负担持续加重。
其一年内到期的短期债务有199.44亿元，短债规模持续攀升，而其账上货币资金仅有116.75亿元，不足以覆盖短债，存在一定短期偿债压力，流动性紧张。
今年7月，新希望地产发行了一笔15.2亿元的公司债，最终确定的债券票面利率为5.25%。8月份，新希望地产将“19希望01”票面利率提高10个基点至4.95%，调整前票面利率4.85%。该公司融资成本或上升。
9月份，在一个发布会上，新希望地产执行总裁姜孟军认为，现在大家不再追求规模，更多地追求健康，当前形势下，建议大家稳自己的现金流，稳自己的投资，才可以走的更远。
从现阶段来看，新希望地产最重要的不是规模，而是利润与产品。新希望地产目前的投资力度来看，并没有知行合一。无论是盈利能力和产品，新希望地产依旧有很长的路要走。
