一场持续十年的"成本红利"清算。2016年前购房的群体是中国楼市最大规模的红利获得者。以北京为例，2009年四环内均价1.2万/m2，2016年涨至5.8万/m2，而2025年3月均价稳定在7.2万/m2。这些房东的持有成本(含贷款)普遍低于当前价格的30%-50%，理论上仍有丰厚利润空间。

但现实是北京二手房挂牌量从2023年12月的12.8万套降至2025年3月的9.3万套，降幅达27%，出现"越跌越不卖"的逆市场逻辑现象，这种情况不是北京独有的。

2025年2月重点20城二手房新增挂牌量同比下跌18%，其中2016年前购入的房源占比从45%骤降至22%，同期二手房成交周期中位数延长至189天(2023年为126天)，但降价房源占比仅31%(2023年为58%)。

北京回龙观某2009年建成的经适房小区当前挂牌价4.8万/m2(周边新房6.2万/m2)，近半年0成交但仍有30%业主拒绝降价。

二、二手房价的底层逻辑：多重压力下的集体沉默。

·一、政策剪刀差：新房去库存的"制度性优势。新房限价：成都2024年集中供地要求新房售价不得高于同地段二手房15%。天府新区某盘售价1.8万/m2，倒逼周边次新房挂牌价从2.2万降至1.9万。

·二、税费差异：上海二手房增值税免征期从2年延长至5年，2025年出售满2年不满5年的房源需缴纳5.3%增值税而新房仅需契税。

·三、资源倾斜：深圳首套房贷款额度向新房倾斜，二手房贷款审批周期长达3个月，利率上浮10-15BP。

·四、持有成本坍塌：出租比卖房更划算的财务现实。举个例子，如果在2008年在北京买了89m2的两居大概花了120万，但当前该房产的市值应该在700万左右，如果要出售就要缴纳增值税。

·五、契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，将上述(差额5.3%)+个税(1%)+中介费(2.7%)合计约14.1。但如果你选择出租大约一个月租金在12000，年回报率按照目前平均的2%，一年也能有净14.4万入账，何苦再去承担风险再投资呢？

·3.资产安全：中产阶层已是满心焦虑，2024年全国居民存款突破150万亿，但M2增速14%下的实际负利率(CPI2.8%)，资金只能被迫寻找避险出口咱们不能装外宾。

作为你我房子应该是每个家庭的终极梦想，这个东西绝不可能是拿来投资的，而是一个"根据地"般的存在。房子的价格就是中产的底气，就是"最差就是把房子卖了"的人生兜底条款。奈何市场预期总是风云变幻，一会儿说涨一会儿说跌，具体一点就是你要买的时候就是涨的；你要卖了那肯定跌。

楼市的不透明也不是说了一年两年了，改变不了也是没办法的事情。既然这样就只能自我救赎--市场从"追涨杀跌"到"持币观望"这个过程只用了一年。

·三未来十年：楼市将如何重塑普通人的财富观？我一直说新人不要想老事，房地产辉煌10年已经过去了接下来的10年，是化债是重组是韬光养晦，只有休养生息才能再迎来一个峰值。所以我们必须改变财富观念，过去二十年"买房必赚"的财富神话，本质是城镇化红利货币超发土地垄断三重因素催生的特殊历史产物。

目前城镇化率突破65%M2增速从20%降至14%土地财政依赖度跌破30%，支撑房价暴涨的核心动力你是根本找不到的。所以你的财富核心只有四个字--"安全优先"。问deepseek他给出一个公式是：家庭财富安全线=核心房产×40%+现金及等价物×30%+抗通胀资产X30%。

不论他说的这个比例是否合理保本升值的钱，这三个组成是没有问题的。所以为什么说财富观一定要改？孙少睡我还是要写一篇文章专门说这件事。

这里也简单说下：因为70后的财富观是建立在"土地稀缺性"基础上的，但现在的问题是土地不稀缺但土地价值过高。当前人的财富观是"数字时代生产要素可复制"，是一个生产力继续解放的时代。这场变革的残酷之处在于，它不会温柔地告别一个时代，而是逼着所有人在房价涨跌的表象之下，重新回答那个最本质的问题，财富是如何创造的？