不久前南京宣布在全市范围内取消限售，商品住房取得不动产权登记证书后便可上市交易。这一举措看似简单，实则影响深远，对二手房市场而言无疑是一次重大冲击。取消限售意味着市场上二手房供应量将大幅增加，但当下楼市的核心问题依旧在于需求端。

随着"好房子"概念的推进，其凭借更高的实际得房率、更优的层高设计等优势，在居住体验与资产价值上全面超越存量住房。在此背景下取消限售政策不仅促使原本受条件限制的置换人群加速进入市场，还将推动大量存量房加快不动产化进程。

实际上当前大力推广的"好房子"从本质上可视为土地财政的配套手段，通过对规划设计标准的系统性优化，如容积率的合理调整、层高的提升等隐性指标的改善，新建住宅得以在缩量市场中构建强大的竞争优势。

在现行技术规范下，多数老旧住宅在与新建"好房子"的竞争中已彻底失去市场竞争力，其不动产属性不断增强，去化难度日益增大。表面上放开限售似乎对改善型需求者有利，助力他们实现资产升级。然而深入分析后会发现，真正有实力改善住房条件的群体往往并不依赖先出售旧房再购置新房的置换方式。

该政策更多的是加速存量市场的流动性枯竭，本就库存高企的二手房市场在新增房源持续涌入后将陷入更为激烈的存量博弈，价格竞争也将愈发白热化。

近期一系列政策举措包括围绕高层住宅维护困境展开的舆论引导等，本质上都是在构建市场预期差。通过强化新旧房产的价值差异，引导资金流向能够创造土地财政收入的新房市场。这种马太效应的不断加剧最终将形成新房市场虹吸资金，存量住房持续沉淀的二元格局，为地方财政的可持续运转奠定基础。

时至今日存量房的金融属性已被大幅削弱，再加上"好房子"的强势挤压，多数存量房成功交易的可能性微乎其微。以深圳某小区为例，近半年仅有一套房子成交，且成交价较峰值已腰斩有余。不少人询问何时可以抄底楼市，就目前情况而言时机尚未成熟。楼市的底部往往取决于二手房市场，只要二手房市场未触底，楼市整体便难言见底。

以南京此次全面取消限售为例，其房价下跌时间早幅度大但目前仍未探底。通常在房地产周期中，价格下跌主要体现在二手房市场。当前房地产处于下行周期，二手房市场以价换量的特征显著。据各机构统计二手房跌幅普遍在10%-30%之间，且这一跌幅还在持续扩大。

政策限制越多楼市筑底周期越长。此次南京取消限售有望加快筑底进程，但只要二手房市场未真正见底，整个房地产大盘就难以实现止跌回稳。