昨天我在文章分析了,现在推出商品房“现房销售”模式,对国家而言,很大的一个意义是降杠杆。
降低房地产行业的负债水平,进而带动全社会债务风险逐步出清。
除此之外,商品房从“期房销售”转向“现房销售”,还有一些深层影响,今天一次性说完。
事实上,“现房销售”不是官方开会建议各地试点推行之后出现的,现实中,事实上的“现房销售”早就遍地开花。
安阳某楼盘最近推出“零首付零月供”,本质上已经算是现房销售模式了,虽然购房者以期房名义购买,但在交房之前,不用还房贷,也是变相的现房销售了。
市场反应还是走在了制度变革的前面!
开发商自然不愿意选择现房销售模式,但这两年房地产市场的悲惨遭遇,也由不得开发商自己了!
烂尾楼已经是市场标配,潜在的买房客户都不想当这个冤大头,为了打消顾客担忧,开发商只能在政策出台之前,选择“事实上”的现房销售模式。
坚持期房销售,没人买,断了现金流,马上死。
转为自己垫资盖房,然后现房销售,虽然资金压力大,但好歹可以把房子卖出去,保证正常现金流,可以先活着。
选哪个?开发商没得选
只要现房销售有了苗头,那配合如今蔫了吧唧的市场环境,那现房销售彻底普及,只是时间问题。
坚持期房销售的都会垮掉,剩下的只会是有实力做“现房销售”的大开发商!
一旦“现房销售”彻底普及,那必然会产生翻天覆地影响!
第一,房子质量问题,以及实际交付房子质量与合同条款不符引发的扯皮,必定大大减少。
期房销售模式弊端之一,便是购房者和开发商结构性地位不对等,交钱之前购房人是爷爷,交完钱开发商变成爷爷。
究其原因,无非是期房销售模式在买房人交钱买房,与开发商交房交钥匙之间有长达两三年的时间。
这是这段时间给了开发商耍心眼的机会!
一旦变为现房销售,一手交钱一手交房,房子质量到底如何,房子水平到底有没有低于合同条款要求,便都摆在桌面,谁也甭想再玩猫腻!
第二,烂尾楼小区数量会大大减少。
现房销售模式,需要开发商先自己垫资,或者自己筹资盖楼,无论是自己的钱,还是筹借的钱,开发商都必须保证顺利完成项目建设,否则房子卖不出去,回款更不可能,只能干赔钱!
鉴于这一条,开发商就有守住不搞出烂尾楼的底线。
第三,开发商大洗牌,数量会大幅减少,有实力的大开发商可以活下去,大批小开发商纷纷倒闭!
房地产是典型重资产,高投入,长周期的行业,在现房销售模式下,小开发商是无法筹到这么多资金开发楼盘,只有背靠国资的央企,部分类似万科的头部民企,才有实力筹措到足够资金开发楼盘,大批中小开发商会随着时间逐步退出市场!
房地产也会逐步进化为寡头垄断市场阶段,大开发商也是房子质量的保证。
第四,新房供应量会逐步减少,以及变相向市场传递房地产会继续衰落的周期。
一方面是当前城镇化已经进入瓶颈期,短期看,再难有过去二十年农村人口大规模涌入城市的盛况。
长期看,人口出生率是制约房地产未来二十年的决定性因素。
无论短期,还是长期看,市场对新房子的需求都难有突破。
没有需求,供给自然也会追随市场变化,适时减少。
再者,上一篇文章我提到,期房销售模式是高杠杆驱动的,开发商可以把一份钱拆成八份花,资金周转率非常高,可以同时开工建设数个楼盘。
而现房销售模式下,失去了杠杆加持的开发商,只能选择稳扎稳打,有多大的碗,吃多少的饭,再也玩不了高周转那一套,新房供给量必定会减少。
也许有部分人看到这会认为,今后新房供给量会减少,房价又要涨。
我只能说这种想法太幼稚!
刚才我说了,伴随新房供给减少的,还有对新房子的需求。
我在国家统计局网站上找到的最新数据,截至2022年4月底,全国商品房待售面积5.57亿万平米,按人均住房建筑面积39.8平米计算,现有待售商品房面积足够15亿人居住。
看问题要学会逆向思维思考。
国家在此时选择推出“现房销售”,必然知道当前房子的存量已经太多了,完全可以满足现有住房需求。
如果还不想办法降低新房供应量,仍然坚持期房销售模式,让开发商玩高周转,要不了几年,房子供应便会由区域性过剩,恶化为全国普遍性过剩。
真到了那一天,房价就真成了决堤的太平洋——一泻千里,就算大罗金仙降世也束手无策了!
所以,现在推出现房销售,压根不是为了拉高房价,而是稳房价,防止房价过快下跌引发系统性风险。
用逆向思维才能看懂这些信号背后的意义,千万别用教条经济学往里套,套进去的只能是你自己!
一个人,永远挣不到认知之外的钱!
关注我,提升你的认知!
看到这篇文章,我能隐隐的感觉到,金融危机越来越近!已经到了疯狂的地步!
看到这篇文章,我能隐隐的感觉到,金融危机越来越近!已经到了疯狂的地步!
目前是大开发商给不出工程款,反而本地的小开发商工程款还可以[笑着哭]
真不明白哪些住高楼借天空而住的有什么值得骄傲的?有钱去建一个立地房不好吗?
灰色瓷砖真难看。黑白打印成本低,彩色打印成本高。是被商家忽悠的。家里贴灰色瓷砖肯定后悔。死气沉沉,心情烦躁。
现房销售房企更死的快。
我只关心年轻人能买得起房,让年轻人敢有结婚和生小孩想法。房企赚多少与我们无关。
统计了人数,也统计了房数,再统计统计老百姓的存款呗
充足的车位配套是起码要求