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几天前，一张公示顺义楼盘的总平面设计图，在北京圈内被吐槽。
原因是，它不太清晰，越放大越看不清。大概是北京自划委的某个编辑开了小差，把图输错了位置。既然是公示图，保证清晰是第一位的。
不久后，那张图更新了一下，正常了。
这是一张关于北京市顺义区仁和镇临河村棚改项目三块地的规划设计方案，包括SY00-0702-15、26地块R2二类居住用地、SY00-0702-16地块A334托幼用地（简称“顺义仁和项目”）。它们的持有者是北京城建南山置业有限公司。
在今年6月底，来自深圳的南山地产首次进京拿地，捆绑的是地头蛇北京城建集团，底价为11.9亿元，销售指导价为44000元/平方米。
为什么一家深圳地产商要入局北京，它到底是什么来头？
南山地产首个进京作品
对于北京的购房者来说，北京城建集团就再熟悉不过了，它是北京市建筑业的龙头企业，持有城建发展（600266.SH）43.84%股权。
最近，北京城建集团也不消停，其党委书记、董事长常永春传闻被有关部门带走了。之后的一次年中会议，他缺席了。但是，在北京城建集团官网“集团领导”一栏里，常永春巨大的半身正装照依旧在。
再来看看南山地产。
持有顺义仁和项目的北京城建南山置业有限公司，由城建发展和苏州南山新吴房地产开发有限公司分别持股51%和49%，后者的母公司是深圳市新南山控股（集团）股份有限公司——股票代码：002314。其大股东中国南山开发（集团）股份有限公司，背后站着招商局集团、深圳国资委和广东环保集团、中海油集团等。
在2023年，南山地产累计实现全口径销售金额173.7亿元，同比增长15.8%，权益销售金额121.3亿元，同比增长60.7%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额96.6亿元，同比增长142.1%。截至2023年12月31日，南山地产已先后进入15个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）68个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目6个。
从实力上看，顺义仁和项目有两个强大的股东，一个是地头蛇，一个是外来的国资地产商。
北京城建喜好找外来者搞联合开发。如：海淀的香山樾，是北京城建和越秀地产联合打造的，后者是广州市的国有地产商。
由于北京是众多房企全国化的必争之地。圈内有一句话：没有去过北京的地产商，都不算全国性房企。曾经，最牛的京城地主是首开股份，几乎每一家央企地产商都要给它面子，找它合作。这几年，首开股份扩张后遗症出来了，预计2024年1-6月归属净利润亏损19亿元至24亿元。
当然，城建发展也很危险，预计2024年上半年净利润约-1.95亿元到约-1.31亿元。
偷南向挑空和设备平台面积
先来看一下顺义仁和项目的区位图，东至顺福路，南至林河南大街，西至嘉林路，北至林河大街。
它的总规划总用地面积约50136.840平方米，拟建设内容为住宅和幼儿园，总建筑面积约116184.884平方米，其中地上建筑面积约77018.944平方米，地下建筑面积约39165.94平方米。
它由南北两个区构成，北区是15地块和16地块（幼儿园），南区是26地块，共规划23栋住宅楼，7-11层的洋房产品，容积率1.6，指导价：4.4万/㎡（浮动±8%）。
北区由11栋住宅楼构成，插画式布局，大门在西面和南面各有一个，幼儿园在地块的西南角。它没有公布户数。但可以用机动车停车位来进行测算，以每户1.2车算，共计452个停车位，预计户数在370户左右。
从它的地上建筑面积3.26万平方米，可以推算它的户型很多是小于100平米。经花姐测算，北区的户型分两种：90平米和100平米，十分纯粹的刚需盘。
南区的规划设计和北区差不多，共计12栋住宅，但没有幼儿园，显得更加完整，也更为宜居。它的户型面积也是两种，90平米和100平米。
这两地块，最大安全隐患来自非机动车，总共有1792辆，它们绝大多数都是停在小区地面。因为，南北区遍布了非机动车停车位。车位多了，电动自行车就会带来诸多的安全问题。
此外，顺义是地产商大力施展黑科技之地。顺义仁和项目自然是不会错过。花姐预计，它会是京城偷面积的又一个“黑神话”，依然会放弃防火挑檐，效仿住总芳华里和住总青年ONE，偷设备平台和挑空变使用面积——南向偷1-2个、北向1个；阳台面积算一半，令实际得房率超过100%。
寻找清净之地
由于北区有幼儿园，南区的居住舒适度应是更好些。
先看看北区的选房攻略。
在角煞问题上，1#西端户、2#东端户、3#的东西端户、7#的东端户、8#西端户、10#东端户，都存在角煞问题，斜方向的楼栋会遮挡阳光和墙角带来煞气。
3#是楼王，户型是100平米，中间户是优选。6#也是100平面户型，但由于正南方是幼儿园，是次选。
受幼儿园影响较大的楼栋是9#，正面方向紧挨幼儿园，喇叭声、小孩子的吵闹声不断。
2#也是噪音比较大，整个房子的前面是非机动车停车场、室外运动场地。1#、9#和8#也是半斤八两。11#临马路。
相对比较清净的楼栋，就数3#和4#，是可以找到好房子的。
再看看南区。角煞的单元基本都在小区中央楼栋的端户。这导致一个奇特的现象，南北区的东面是绿地，反倒是东面的端户是最佳选择。因而，1#、4#和8#的东边三户都不错。
比较清净的楼栋有3#、6#、7#、9#、10#。但化粪池在地块南面的正中央位置，还是比较罕见的。
南北区还有一个差异，在于大门。由于南区的大门后面有一个“配套楼”，那应该让业主们进出家门的仪式感更强。
