日前，闵行区银都路2188号小区居民反映

所在小区的漏水现象迟迟没有得到解决

5年时间里

小霉斑烂成了大窟窿

更令人震惊的是

出现问题的住户不只一家

而是400多户家庭……

家住闵行区银都路2188号小区的刘女士透露，自己于2015年购买了这套精装修房，2016年入住后不久就发现存在漏水问题，

楼上的水漏到我家，我家的水漏到楼下。这么多年来，我们一直向所在的中海物业反映，但就是没人来修

令人震惊的，小区里竟然还有400多户人家陷入了类似“无人问津”的困境，维修需求长年被“高高挂起”，不仅错过了精装房2年的维保期，眼看又要拖过了房屋的5年质保期。

等了5年还要等

烂成大窟窿

2016年5月，刘女士一家入住新房。半年后，她就发现因楼上渗漏，自家卫生间的天花板出现大小不一的霉斑，橱柜里也开始积水发霉。

渗漏导致橱柜发霉

刘女士多次向中海物业发出维修请求，但始终等不到回应，结果就是情况是愈发严重。

小霉斑现在都烂成了大窟窿。5年了，楼上不停往我家漏水，我家的卫生间也一直向下漏水。除了卫生间，飘窗的地方现在也开始渗水了，墙纸什么霉得一塌糊涂！

小霉斑烂成大窟窿

刘女士透露，中海物业曾反馈称：

确实是楼上卫生间漏水所致。这是房屋装修和结构性问题，需进一步告知开发商后，采取相应维修措施。

但没想到，自此之后却再无下文。相关聊天截屏显示不少业主都说“房屋没人管没人修”。

2016年刘女士就在业主群发出维修求助

2020年物业App优你家上线后，刘女士又在2020年1月、4月和2021年3月多次在线上提出诉求，但得到的回复是：

您的维修诉求已关闭：由于目前物业App无法直接联系开发商工程队，此报修将线下登记后转交给开发商。

之后，刘女士又多次与中海物业管家线下沟通，却总是被告知要“继续等”。

物业App上的报修记录

400多户病缠身

报修无人修

在刘女士提供的图片上，她家卫生间的天花板确实已烂出了大窟窿，周围遍布泛黄反黑的水渍印，已蔓延到门框上；而楼上邻居家的地板也已大面积发黑。

楼上卫生间渗漏，地板已发黑

精装房大理石开裂，又造成楼下渗水

据中海物业公司负责维修的张先生介绍，小区原是中海地产开发，但2017年该项目又作为资产划转给了中信股份，相关售后及房修也由中信泰富地产接手。

最初中海物业曾统计到小区有500多户业主的维修需求，中信股份接手维修200多户后，因涉及工程队款项结算问题，修缮停滞，但之后却一直没有对接新的工程队。

目前，中信泰富地产又组成新的房修组来对接小区业主多年积压的维修需求。

一位工作人员在查询了相关维修记录后表示，中海物业前几年人员大多都已离职，他们都是新人。

现有小区维修记录，只能查询到业主们2017年10月以后的维修记录。如何解决，还要看中信泰富地产房修组的排摸情况来跟进。

根据中海物业提供的联系方式，我们又联系到了中信泰富地产房修组的负责人马经理。对方回应：

已初步核实了解小区业主积压的维修需求，实地察看了刘女士及楼上的漏水情况，但需要工程队后续打开天花板查明原因，近期会派工程队处理。

马经理称，经过排摸，目前小区900多户业主中积压了400多户维修需求。

现已根据房管部门要求，将拿出“一对一”的“维修方案”，经与业主沟通确认再报备房办后，尽快推进修缮工程，优先解决渗水漏水问题。

近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类情况，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意些素呢?

问：发现漏水后，应该怎么处理？

1、首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。

2、进行协商，可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。

3、若协商不成，请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。等待有关手续完备后，再向法院起诉为妥。

问：对于漏水造成的损失，又该如何索赔?

1、找楼上业主：如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

《民法典》第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。

第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人 承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

第一千一百八十四条 侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

2、找开发商：房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。

问：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权?

《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年；墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年；供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期；卫生洁具保修1年；灯具、电器开关保修6个月。

保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。