11月，伴随着密集的土拍结束，今年的土拍预计也基本收官，结合目前外围崩溃的话题，来一篇土拍年度总结，看看明年的预期走势。

2023年，举行7次土拍，四区成交46幅地块，住宅用地28幅，成交总价349亿，其中住宅326亿，供应面积1604亩，住宅1237亩。

分析：今年土拍整体成交依然不理想，除了近期鼓台的核心纯商地块，触发了高溢价外，大部分地块还是国企底价拿下。

从土地吸金来说，对比前2年，下滑幅度不算大，这里面最值得关注的一个点：地块单价持续升高。（非楼面价）

简单理解：2023年住宅每亩2635W，2022年每亩2194W，2021年每亩1577W，2020年每亩1779W。

在土拍兜底的这2年，反而最终成交的每亩单价走高。

怎么解释这个现象，统计一下住宅用地，成交的平均容积率，平均溢价率，纯商数量。

这里指标有个平均偏差，溢价率是直接按地块平均计算，存在小地块高溢价影响大地块的感受。

平均容积率，为了消除这个影响，采取地块总建筑面积/地块总面积。

从数据可以发现，2020、2021年，成交住宅平均容积率1.9左右。

2022年容积率来到2.54。

2023年容积率达到2.96。

很明显这两年整个福州供地的容积率都在持续走高，大家关注土拍感受也比较明显，大部分地块都朝着3.0以上进发。

高容积率带来最大的作用，就是在相同或者更低的楼面价下，土地吸金还能更多。

除了容积率外，还有就是纯商比例，这两年纯商比例达到60%，相比于此前40%，提高20%。

纯商占比率提高，也变相拉高吸金能力。

综上，在溢价率走低的这两年，虽然多以兜底为主，但是提高升容+纯商，土地吸金能力相比过往，依然没有过多下滑。

聊完汇总，第二个维度，就是板块供应差异，以四区做一下数据对比：

分析：今年，晋安区供应1054亩，成交219亿，成为最大的粮仓，其中三远是代表。

作为对比，仓山区只有190亩，住宅用地更是只有3幅，相比于前3年，不止是腰斩，而是接近归零。

换句话说，仓山在今年断供。

这里面原因很多，不过最大一点还是在于外围地块无人认领。

对于鼓台，去年台江依靠上海西做到供应量上涨，今年鼓楼依靠下半年的集中旧改，也打破断供。

今年鼓楼成交7幅住宅用地，面积235亩，比前两年合计还多，仅低于2020年。

从简单的行政区维度，就可以看出今年供应的差异化较为明显，这样的变动其实也给明年楼市指明了方向。

晋安区的库存还在增加，其中东区会成为重灾区，鼓楼开启供应，改善选项增加，市中心周边一带的改善盘会有影响。

这次就不做行政区的明细分析了，再来一个维度，拿地房企：

以住宅用地为例，虽然成交28幅，但是拿地房企还是非常简单。

1、保建国：保利、建发、国贸，这三家深耕福州楼市的房企，基本垄断所有优质地块，合计拿下6幅地块。

其中建发+保利，拿下5幅地块，全部位于鼓台，平均楼面价达到2.6-2.9W。

特别在最近的鼓台土拍上，保利、建发，把鼓台核心纯商全部拿下，首开、联发、绿城、中海等房企，即便参与也无法打破这个局面。

2、本土国企：今年以榕发、建总等为首的本土国企，依然承担起兜底责任，拿下20幅住宅用地，比例高达70%。

虽然都是兜底，但是实际也有差异，这20幅地块里面，安商房公租房达到11幅，换言之对于大部分国企而言，没有过多上市去化压力。

从纯商成交情况来看，榕发5幅，古厝（新榕）3幅，左海1幅。

从可售面积来看：榕发84万方，古厝24万方，左海4万方。

从数据就可以看出差异，相比于前2年本土国企的兜底，今年在储备过剩的情况下，大部分的纯商地块都留给榕发+新榕。

其中榕发，近期拿下三远3幅+南湖，全部都是高容积率的百亩地块，后续整个东区命运都掌握在它手上。

至于新榕，主要拿下西园2幅+三远1幅，房企市场化路较远，预计短时间内可能也不会上市。

从这个局面可以看出，经过前2年的频繁拿地，本土国企在今年其实也有点乏力，把主要的重担都分担到个别企业身上。

后续面对这样的库存，加上前2年本来就不少的储备，变革迫在眉睫。

3、民企：在民企暴雷后，今年只有2家拿地，都在近期，一家是湖北隽达，一家是长乐守正。

其中守正在这两次土拍，最为出彩，面对鼓台核心地块，参与度极高。

两次与建发叫价，在最后一次土拍，势如破竹拿下浦下纯商地块。

作为在福州开发多幅安商房的民企，有这样的拿地魄力，对于福州财政是一个好事。

至于，未来能否还有其他民企入榕拿地，只能说在目前的局面下，难度不小。

综上，拿地房企已经彻底固化，保建国垄断核心纯商，剩余地块本土国企拿下，民企如同星星之火。

最后来一个维度，推地时间，相比于前2年集中供地影响，今年在土拍上，全面放宽，取消供地频率、土拍限价，指导价取消等。

从最终的供地时间表现来看：上半年举行1次，9-11月，举行6次。

其中10底到11底，1个月时间举行了4次。

换言之，今年的土拍节奏完全失衡。

最简单原因，发布的报告里面，政府性基金预算，年初预算554亿，调整为324亿，系土地出让收入短收230亿。

很明显，在年初的预算里面，过于自信。

下半年才发现外围那些地块，特别是城南，基本无人认领。

为了补充资金，下半年才启动鼓台的百日旧改攻坚，屏西、南湖、汽车南站、高工东大等，在短时间就完成从拆迁到上架的情况。

在时间不多的情况下，在短时间集中出让，完成土地吸金目标。

这一切，只能说太乱。

回到最后一次土拍，五四北专场，大部分地块都取消，成交也以兜底为主。

最大的对比，就是上半年，国贸以限价+摇号，拿下战坂纯商，为什么半年时间后，西园的纯商，楼面价更低，反而没人要了？

除了这些因素外，还有一点，鼓台供应预期。

简单计算，西园楼面价1.1W左右，鼓台楼面价2.8W左右，未来的预期售价，西园2.2W左右，鼓台基本4.5W以上。

地块的利润差够大，去化周期差异更大，外围地块一旦跑的慢，就可能被拖住。

对于保建国等房企而言，当有了鼓台这些地块作为储备后，很明显已经不会再去看外围地块。

特别在鼓台百日旧改预期发布后，明年还有河南新村、凤凰新村等。

此时，再去思考，其实局面很清晰，拿地房企过于单一，三家房企垄断市场，鼓台有供应预期，完全满足储备需求，外围地块更加不会去尝试。

外来房企本来就是且战且退，拿不到核心地块，大不了就是撤退。

最终的局面，就变成如今，要么国企勉强拿下，要么被迫取消出让。

这样的局面出现后，对于外围楼市，本来就需要营销来提振信心，奈何佛系卖房，去化数据不理想，进一步打垮楼市信心。

随后的局面，外围信心越差，越没有其他房企参与，被迫拿地成为结果，周而复始。

回顾，旧改的发展，三远、西园等启动，发布比鼓台来的早，只不过鼓台发布后，这些地块，甚至连二环内的南湖，都变得吸引力不大。

很明显，从年初的土地预算，到对土拍的结果预期，一整个结果都是误判，从而导致临时的变局。

如今的楼市，已经信心不足，如果无法做到合理的供地调整，结局只会越来越差。

个人建议：病急不要乱投医，做好规划，供应不要失衡，核心地块采取限价，重启摇号机制，打破垄断，鼓台供应收缩或者暂停，外围楼市加大营销以及政策导向，走不出去的发展，只会反噬财政。