昨日，深圳公布2023年第二批住宅集中供地清单，共计10宗地，占地面积24.34万㎡，总建筑面积104.86万㎡。
这其中，地段不错的住宅用地有深圳湾超总、宝中、深高北学区3块地。
01
深圳湾超总宅地：T207-0060
宗地T207-0060位于深圳湾超级总部基地，是上个月才由商业用地改为住宅用地，如此快速度上架土拍，预计是加快深圳湾超级总部基地建设进度，用住宅商品房热销来提升人气。
这宗地最大亮点是深圳湾超级总部基地唯一一块新增住宅，区域其他二手住宅楼龄普遍在15-18年左右，整体偏老旧。
从宗地具体细节来看，应该会分成两个“豆腐块”占地面积1.7万㎡地块，总体建面20.77万㎡，容积率6.0。
03-14地块占地面积1.73万㎡，要求建设9班幼儿园（占地面积0.27万㎡），剩下1.46万㎡用于建设住宅；03-15地块占地面积1.72万㎡，要求建设社区体育活动场地（占地0.167万㎡）等社区活动场地。
占地面积1.7万㎡，是怎样一个概念呢？参考一下前海一湾瑧邸项目占地面积2.4万㎡，建筑面积11.9万㎡，容积率4.95。
一湾瑧邸平面图
宗地T207-0060两个“豆腐块”，基本相当于要做成2个一湾瑧邸体量。
结合当前深圳土拍市场一贯的“套路”需要建人才房+租赁住房等，预计宗地T207-0060最终可售商品房套数大概在1400套左右。
并且这其中要考虑到深圳新盘70/90政策因素，如果KFS要拉升套数来提升利润，最小户型建面预计会在120㎡左右，参考太子湾招商玺家园。
另外，最要一点是深圳新盘限价政策依旧存在，因此结合周边二手房参考价来看，该宗地建成后商品房限价可能会有“惊喜价格”，周边二手房参考价基本在11万/㎡为主。
另外可以辅佐一点的是，周边最近2020年12月开盘入市项目深业鹤塘岭备案均价在11.05万/㎡，这个价格是与中信红树湾、红树西岸二手房指导价保持一致的。
项目不足之处，由于土地拍地会沿用当前新盘主流的高容积率、小花园风格，另外由于周边建设超高层写字楼建筑，估计是看不了海景的，北侧为华侨城高中视野会好点。
小结：
01、宗地T207-0060为深圳湾超级总部唯一一块新增住宅用地，未来新增其他概率很低，有稀缺性。
02、项目分为2个“豆腐块”用地，加上容积率6.0，考虑KFS利润为上，因此花园较小。
03、项目整体体量基本等同2个前海一湾瑧邸，剔除人才房、租赁住房，预计商品房可售1400套左右。
04、新盘项目基本依旧会按照70/90政策，结合KFS利润为上原则，预计最小户型建面120㎡左右。
05、周边二手房参考价11万/㎡，加上之前周边入市新盘备案价格也是差不多，故因此项目限价会有“惊喜价格”，退一步来看，深圳新盘最高限价13.2万/㎡。
02
宝中宗地：A001-0212
宝中宗地A001-0212位于海韵学校东南侧50米左右，实际上是2022年8月第二次集中土拍流拍地块，当时流拍原因是办公、住宅基本各占一半比例，利润太少。
该宗地占地面积1.52万㎡，将建筑面积从10.38万㎡降至8.23万㎡，容积率改成5.4，估计是剔除办公建面（具体细节待定）。
另外，项目建成后商品房毛坯限价8.86万/㎡，这一点是2022年7月公示过的。
小结：
01、宝中目前新盘实际上数量并不少，但捂盘严重，多为JG不力。
02、宝中今年年内最有可能入市项目为越秀瑞樾府，限价8.86万/㎡，大概300套左右，主力户型110㎡4房、144㎡4房。
03、宗地A001-0212由于靠近沿江高速，后续改下沉改造，完成后噪音影响消除，高层单位有海景。
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深高北宗地：A811-0347
宗地A811-0347位于深高北扩建工程斜对面，整体占地面积1.01万㎡，建筑面积7.29万㎡，容积率7.2。
由于项目整体占地面积仅有1万㎡，比之前中海学仕里地块还有小，加上容积率高达7.2，社区小、密度高在所难免。
中海学仕里地块详情
若剔除到人才房、租赁住房后，项目最终可售商品房预计与中海学仕里差不多套数。
另外，中海学仕里毛坯限价7.82万/㎡，项目大概率会保持一致或者小幅上调。
小结：
宗地A811-0347属于深高北学区内，由于地块仅有1万㎡，参考之前中海学仕里社区花园。
另外，周边还有2块空地，未来是否会继续调整为住宅用地，暂不明确，但不排除这种可能。
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几点看法
01、当前新拍地块普遍性占地小如同“豆腐块”一般，容积率高、社区花园小甚至没有成为常见现象。
相比之下，周边二手次新盘有着大花园、大社区、低容积率，住家层面来看更适合。
02、结合深圳新盘限价、70/90政策来看，刚需盘影响不大，但豪宅影响很大，新盘大平层单位普遍少甚至没有。
从长远来看，限价+70/90政策不取消，豪宅新盘特别是土拍而来的，产品普遍较为一般，想超越周边同类二手房很难。
03、买新盘，做好WQ准备，反正这几年没几个不WQ的。一方面，KFS不厚道的太多了；另一方面，现在购房者越来越精明，KFS不好忽悠。
04、从价格角度而言，新盘比周边二手房便宜这是事实，特别是倒挂空间大的。
但是买到并不代表100%秒赚，这几年不赚钱的网红盘、日光盘大把的，真正衡量价值是新房变成二手房，有流通性、有成交才能赚到。
05、这几年受内外部环境影响，楼市预期降低，剔除利息成本，买房赚钱很难，不要为了买而买。
