撰 稿：朱南南
编 辑：林 奇
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2021财经西部特刊《陕西再出发》日前出炉，全面聚焦陕西高质量、低碳化转型之路，深度解读这座科教大省、能源大省当下的改革新政逻辑，本文为系列报道之一。
万科数年前提出发力商业地产，业内颇多疑惑，身为中国住宅开发龙头房企，还有必要冒险求变？如今回头再看，感触截然不同。
三道红线之下，房企生存逻辑正在发生深刻变化——高杠杆、高负债、高库存成为过去，而基于城市商业魅力值居高、居民对幸福生活的追求，以商业地产、物业管理等为主的业态地位大幅提升。由此而来的是，开发与经营、服务并重，成为房企的新方向。
2021年6月25日乌鲁木齐天山万科广场之后，西北区域第二座、西安首座万科广场——长安万科广场于同年8月28日正式开业运营。值得注意的是，长安万科广场从品牌业态、空间场景及营销活动等层面，强调提供“年轻化”“社交化”的欢喜生活空间，备受市场关注。
万科被誉为“地产风向标”，确实有其道理。
布局多元发展赛道
房地产行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”，房企在站稳开发基本盘的同时，应当注意到，发展逻辑已不同于往日。不同于之前极度依赖资本和土地的比拼，新发展逻辑对发展质量提出了更高的要求，“均好无短板”，“制胜长项”是“活下去”“活得好”的关键。
如何安身？如何发展？
产城融合的背景下，伴随城市共同生长的物业、租赁住宅、商业开发与运营、产业办公……都是经济高质量发展、提升城市宜居性的重要元素，且只要城市在、产业在、居民在，经营服务就会一直存在增量空间。
在战略方向的转移上，万科总有自己独到的判断。从“住宅开发”到“城市配套服务”再到“城乡建设与生活服务”，多元化业务探索始终没有停歇。
在其2020年报中，就首次披露的部分经营性业务收入情况来看，在部分新赛道已实现规模领先和产品口碑。但整体来看仍有待进一步“破局”。作为危机意识较强的企业，万科“全面加速转型发展”再次加速。
商业地产破局
众多赛道中，商业地产无疑是最具有想象空间的市场。相关数据显示，到2030年中国居民消费支出规模可达79万亿-88万亿元，与2019年相比增长81%-102%。届时购物中心消费规模约7.5万亿元，约是当前的1.75倍。
值得注意的是，万亿赛道上，头部玩家收益颇丰的同时，步入存量时代的商业地产亦面临高强度的竞争格局，市场集中度越来越高。
据赢商大数据统计，从2016年-2019年“标杆30”存量项目的区域分布来看，无论是数量上还是体量上，皆以华东、华北、西南及华南地区为主，而西北地区仍为全国存量占比及集中度最低的地区。
硬币的另一面，从绝对值上看西北区域虽并无优势，但近年来标杆企业集中度增长较快，市场潜力巨大。一向被视为行业“风向标”的万科，亦嗅到西北市场的机会。
2018年，万科在西安推出首个文创综合体“曲江创意谷”，聚焦产业、商业、展演、居住等多重业态，聚集200余商业品牌，立即俘获市场的关注，商业部分开业次年提升56%。首战告捷，万科在西北商业赛道上加速落子。2021年5月，万科西北区域成立“万科西北区域商业联盟”，以期通过联盟伙伴之间的资源互联、优势互补，实现合作共赢。
不仅限于此，6月25日万科西北区域成立后的首发商业力作——“天山万科广场” 在乌鲁木齐开业，开业首日20万人涌入这个11万平方米的购物广场，营业额2100万元。而继天山万科广场之后，西北区域第二家万科广场“长安万科广场”，8月28日正式开业以来，在客流量及门店销售额上有着更加亮眼的数据表现，备受市场关注。
万科西北区域成立元年，就相继推出两个万科广场，同时，据相关负责人介绍，万科西北区域将持续推出澜岸万科里、东郡万科广场、紫薇大都会万科广场等商业项目。不难看出，万科西北区域开发与经营并重的决心和能力。
聚焦新时代主力客群
CBNData发布的《2020“Z世代”消费态度洞察报告》显示，2020年，中国Z世代人口约2.6亿，开支达4万亿元人民币，约占全国家庭总开支的13%，消费增速远超其他年龄层。商业“年轻化”“社交化”发展趋势下，Z世代成为消费市场的“新贵”。
以长安万科广场为例，其毗邻15所高校与19个成熟社区，3公里内覆盖客群约40万人。其中19岁-24岁的消费客群占比31.2%，25岁-34岁的消费客群占比32.1%，35岁-44岁的消费客群占比20.7%。年轻人成为消费市场的主流已成客观事实。
新战略、新形势下，如何抓住新时代的主力消费客群并开创更多美好的生活场景，已然成为万科西北区域商业地产革新发展的命题所在。
同样以长安万科广场为例，据悉，考虑到“社交化”“年轻化”等消费需求，长安万科广场在满足消费者简单功能性需求的同时亦以享受型和发展型的业态品牌进行布局，如引进包括UME影城、优衣库、海底捞、奈雪的茶PRO店、喜茶灵感店、星巴克、调色师、蔚来Space等多个西安城南及区域首店。
同时，在“场景化”构建上，长安万科广场以“艺术、人文、娱乐”等主题构筑了全新的商业氛围，项目4F-5F打造了长安首条美食社交主题街区“光合花园”，集结29家餐饮及休闲品牌，带来惬意的顶层社交打卡空间。
为了契合时下年轻客群“圈层属性、文化调性、艺术元素、精神追求”等喜好标签，青年文化类的活动成为其营销活动侧重点，譬如此次长安万科广场联名英国奇趣艺术家“大卫·比斯库普”与西安万科首席美好生活官“秦小万”，联袂打造《欢喜穿越家》全国首展。
如果用“七年”这个刻度来度量，会发现，1984年成立以来，万科刚好经历了五个七年。但在迈向第六个七年时，在一切全然迭代的新起点，万科将给人们带来的诸多想象值得期待。
