重庆楼市，似乎要火了！
上个月二手房成交环比上涨超50%，创近一年新高。本月新房均价2连涨，突破1.4w/㎡。（数据来源：铭腾机构）
图源 铭腾机构
土拍市场也迅速升温，连续拍出的2宗地，都有极高的溢价。
最近两江新区也拿出了压箱底的8块优质地块，势必要彻底点燃重庆的土拍市场。
其中，光环购物中心湖霞街地块，很可能拍出比长安三工厂、新牌坊地块还要高的溢价。
今天，我们就来重点分析一下这块地。
01
照母山光环购物中心地块
我们先来看看这块地的地块信息。
图源网络
它可建体量超13万方，容积率为2.0，地块十分方正。
比附近云河颂的地块大很多，也比长安三工厂、新牌坊地块低密得多，可以打造成一个低密大社区。
更关键的是，这块地的位置堪称顶级：
出门就是被誉为“学区线”的5号线湖霞街站，并与即将通车的东西交通大动脉15号线一站接驳；
今后1站可达光环商圈、2站可达爱情海购物公园、3站可达礼嘉商圈。
图源网络
并且它紧邻金渝大道、金开大道金山大道等多个城市主干道，到园博园、宜奥商圈、重医儿童医院、重庆市人民医院都非常近。
地块附近的教育配套也很优越：
博雅小学湖霞校区，享有博雅小学的优质资源，而博雅小学对口的是两江西附。
重庆第一双语学校，这几年中高考成绩逐年攀升。
耀中国际学校，也是重庆最好的私立学校。
图源网络
而且地块背后是照母山片区战略留白的上千亩待开发商住用地，未来想象空间很大。
总之这块地既有都市繁华，又有宁静生态，还有名校环绕，可以说是“天选之子”。
要知道，照母山近5年供地非常少，每出一宗地，热度都很高，甚至前两年还上演过25家开发商抢一宗地，震惊重庆楼市。
而等光环商圈湖霞街地块上线，一定又会掀起一波高潮。
看完了地块的相关信息，我们再来看看它周边的楼市详情。
02
周边楼市详情
照母山板块热度不用多说，无论新房市场还是二手房市场，表现都非常好。
拿这块地周边来说：
云河颂、中骏天玺、璞印金开等近年来的新房，基本都卖的200㎡左右的大平层或四代宅，单价基本在2-3万/㎡（卖2万的还是好几年前的项目了）。
也就是说，环照母山板块现在新房主要面向的都是500万级的高端客群，而且清盘速度都非常快，市场认可度很高。
而周边的二手房，均价也基本是2万/㎡起步。
图源 贝壳找房
前段时间，还传出壹号半岛的二手房成交总价达到2108万，折算建面成交单价达到了5.8万元/㎡，创下了历史成交纪录。
图源网络
还有某建筑面积约350㎡的二手房，挂牌单价甚至突破了7万/㎡。
图源网络
在去年的重庆二手房成交热点商圈排名中，照母山板块还霸榜top2。
图源网络
为什么照母山板块楼市行情这么牛？
因为照母山板块开发十多年至今，已经是北区当之无愧的一个人口聚集中心。
板块中35-60岁的人群占比很高，消费力和购买力非常强，但照母山这几年没什么新房项目。
同时，这里有大量的待改善人群想从高层搬出来，住进有水景有公园有露台的大平层或四代宅里。
而他们又舍不得照母山这么方便的城市配套，所以依然会选择留在这里。
尤其是湖霞街这块地：
未来是正儿八经的照母山光环商圈极核住宅，挨着一大片有钱人群，可以承接周边的高端改善需求，它的定位和价格一定不会低。
图源网络
如果它做成四代宅大平层精装产品，单价会不会突破4万/㎡呢？
03
住宅单价预估
重庆近年新出地块，基本都会做成四代宅。
因为四代宅是好房子的新标准，得房率高，设计新潮，能和同质化的改善产品区隔开，很受市场欢迎。
而照母山光环商圈一带，还很缺乏这种四代宅产品。
所以这块地大概率会修成四代宅，而且大概率是200㎡以上、总价500万以上的的四代宅大平层。
附近的云河颂项目地块比它小很多，之前清水价也卖到了3万/㎡；
图源网络
如果这块地有好的开发商做高品质精装四代宅，单价突破4万/㎡也是很有可能的。
从房价倒推地价，这块地的楼面价应该在1.5万/㎡上下。
那么会有哪些开发商来拿地呢？
我认为龙湖、金茂、海成、建发、远达等房企，可能都会有强烈的拿地意愿。
他们有的可以和已有项目一起做成大社区，有的有在重庆核心板块打开高端市场的野心，有的需要尽快新增土储......
总之，愿意高溢价抢这块地的开发商不会少。
而且重庆今年为发展照母山，还搞了一些大动作。
例如提前对板块土地进行整治，规划布局的13条道路大部分都已完工，以确保开发商拿地后可以立即开工。
重庆还首次提出“环照母山”概念，想在照母山这片千亿级的数字产业高地之上继续扩容升级，打造全国一流、西部领先的特色产业园区。
图源网络
这意味着：
照母山会有更强的产业和人才聚集效应，在重庆的中心地位更加凸显，它的房地价天花板，也会继续往上走。
而湖霞街地块，应该是重庆提出“环照母山”概念后的首批推介出让地块，它能否成为重庆新地王呢？
04
结语
就在我快写完这篇分析文章的时候，又得到了一个消息：
虽说这块地的条件已经很好，但为了提升土地价值，推进湖霞街TOD综合开发，它可能还要继续调规：
可能要限高80米，调整为二类居住用地，并在地块内新增配置1处6班幼儿园。
图源网络
也就是说：
这块地今后的含金量会更高，吸引更多开发商拿地的兴趣，并带领照母山乃至重庆土拍市场又迎来一波小高峰！
重庆楼市，似乎要火了！
上个月二手房成交环比上涨超50%，创近一年新高。本月新房均价2连涨，突破1.4w/㎡。（数据来源：铭腾机构）
图源 铭腾机构
土拍市场也迅速升温，连续拍出的2宗地，都有极高的溢价。
最近两江新区也拿出了压箱底的8块优质地块，势必要彻底点燃重庆的土拍市场。
其中，光环购物中心湖霞街地块，很可能拍出比长安三工厂、新牌坊地块还要高的溢价。
今天，我们就来重点分析一下这块地。
01
照母山光环购物中心地块
我们先来看看这块地的地块信息。
图源网络
它可建体量超13万方，容积率为2.0，地块十分方正。
比附近云河颂的地块大很多，也比长安三工厂、新牌坊地块低密得多，可以打造成一个低密大社区。
更关键的是，这块地的位置堪称顶级：
出门就是被誉为“学区线”的5号线湖霞街站，并与即将通车的东西交通大动脉15号线一站接驳；
今后1站可达光环商圈、2站可达爱情海购物公园、3站可达礼嘉商圈。
图源网络
并且它紧邻金渝大道、金开大道金山大道等多个城市主干道，到园博园、宜奥商圈、重医儿童医院、重庆市人民医院都非常近。
地块附近的教育配套也很优越：
博雅小学湖霞校区，享有博雅小学的优质资源，而博雅小学对口的是两江西附。
重庆第一双语学校，这几年中高考成绩逐年攀升。
耀中国际学校，也是重庆最好的私立学校。
图源网络
而且地块背后是照母山片区战略留白的上千亩待开发商住用地，未来想象空间很大。
总之这块地既有都市繁华，又有宁静生态，还有名校环绕，可以说是“天选之子”。
要知道，照母山近5年供地非常少，每出一宗地，热度都很高，甚至前两年还上演过25家开发商抢一宗地，震惊重庆楼市。
而等光环商圈湖霞街地块上线，一定又会掀起一波高潮。
看完了地块的相关信息，我们再来看看它周边的楼市详情。
02
周边楼市详情
照母山板块热度不用多说，无论新房市场还是二手房市场，表现都非常好。
拿这块地周边来说：
云河颂、中骏天玺、璞印金开等近年来的新房，基本都卖的200㎡左右的大平层或四代宅，单价基本在2-3万/㎡（卖2万的还是好几年前的项目了）。
也就是说，环照母山板块现在新房主要面向的都是500万级的高端客群，而且清盘速度都非常快，市场认可度很高。
而周边的二手房，均价也基本是2万/㎡起步。
图源 贝壳找房
前段时间，还传出壹号半岛的二手房成交总价达到2108万，折算建面成交单价达到了5.8万元/㎡，创下了历史成交纪录。
图源网络
还有某建筑面积约350㎡的二手房，挂牌单价甚至突破了7万/㎡。
图源网络
在去年的重庆二手房成交热点商圈排名中，照母山板块还霸榜top2。
图源网络
为什么照母山板块楼市行情这么牛？
因为照母山板块开发十多年至今，已经是北区当之无愧的一个人口聚集中心。
板块中35-60岁的人群占比很高，消费力和购买力非常强，但照母山这几年没什么新房项目。
同时，这里有大量的待改善人群想从高层搬出来，住进有水景有公园有露台的大平层或四代宅里。
而他们又舍不得照母山这么方便的城市配套，所以依然会选择留在这里。
尤其是湖霞街这块地：
未来是正儿八经的照母山光环商圈极核住宅，挨着一大片有钱人群，可以承接周边的高端改善需求，它的定位和价格一定不会低。
图源网络
如果它做成四代宅大平层精装产品，单价会不会突破4万/㎡呢？
03
住宅单价预估
重庆近年新出地块，基本都会做成四代宅。
因为四代宅是好房子的新标准，得房率高，设计新潮，能和同质化的改善产品区隔开，很受市场欢迎。
而照母山光环商圈一带，还很缺乏这种四代宅产品。
所以这块地大概率会修成四代宅，而且大概率是200㎡以上、总价500万以上的的四代宅大平层。
附近的云河颂项目地块比它小很多，之前清水价也卖到了3万/㎡；
图源网络
如果这块地有好的开发商做高品质精装四代宅，单价突破4万/㎡也是很有可能的。
从房价倒推地价，这块地的楼面价应该在1.5万/㎡上下。
那么会有哪些开发商来拿地呢？
我认为龙湖、金茂、海成、建发、远达等房企，可能都会有强烈的拿地意愿。
他们有的可以和已有项目一起做成大社区，有的有在重庆核心板块打开高端市场的野心，有的需要尽快新增土储......
总之，愿意高溢价抢这块地的开发商不会少。
而且重庆今年为发展照母山，还搞了一些大动作。
例如提前对板块土地进行整治，规划布局的13条道路大部分都已完工，以确保开发商拿地后可以立即开工。
重庆还首次提出“环照母山”概念，想在照母山这片千亿级的数字产业高地之上继续扩容升级，打造全国一流、西部领先的特色产业园区。
图源网络
这意味着：
照母山会有更强的产业和人才聚集效应，在重庆的中心地位更加凸显，它的房地价天花板，也会继续往上走。
而湖霞街地块，应该是重庆提出“环照母山”概念后的首批推介出让地块，它能否成为重庆新地王呢？
04
结语
就在我快写完这篇分析文章的时候，又得到了一个消息：
虽说这块地的条件已经很好，但为了提升土地价值，推进湖霞街TOD综合开发，它可能还要继续调规：
可能要限高80米，调整为二类居住用地，并在地块内新增配置1处6班幼儿园。
图源网络
也就是说：
这块地今后的含金量会更高，吸引更多开发商拿地的兴趣，并带领照母山乃至重庆土拍市场又迎来一波小高峰！
