文| 浮云

南岸终于要爆发了！

这次，南岸区一口气推出了总建筑面积超150万方的优质地块。

在海棠溪、四公里、弹子石等地块中，我认为挨着国际社区和十里长江项目的：

弹子石CBD地块（c10-2-1、c10-2-2），含金量非常高。

弹子石一直和解放碑、江北嘴同为CBD，这次滨江地块一拍，有没有可能诞生两江四岸的新地王呢？

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弹子石CBD地块

我们先来聊一下它的位置和配套情况。

弹子石一直是重庆两江四岸的黑马板块，近年土拍出现过不少“万元地”。

图源锐理数据

如华发、保亿、金地还有融侨的2块地，其中最高成交楼面地价达到了10223元/㎡。

而这次推出的地块，比之前这些万元地的地段更好：

下图是我独家拍摄的地块位置：

浮云拍摄 近景示意

浮云拍摄 远景示意

看到没有？

它基本上算准一线亲江，且由于高差因素，观江视野应该很不错；

图源网络

可看到朝天门长江大桥，北滨路美景，和江北嘴隔江相望。

要知道在南滨路，能看江和不能看江的房价，价差是非常大的！

比如长嘉汇无遮挡的江景大平层，单价奔着三万去了。

江景视野最好的两江峯，这么多年了成交均价还能达到近3.2万元/㎡，部分户型挂牌价甚至能达到近4.9万元/㎡；

图源贝壳找房

而无江景加持的普通组团/户型，单价则1.4-1.6万元/㎡起步。

图源贝壳找房

两者之间的价差，居然能达到一倍之多！

这充分说明了在南滨路，一线江景对于房价有巨大提升作用，弹子石这两块滨江地块的价值也就不言而喻了。

另外，它是两江四岸核心区为数不多的大体量滨江地块，整体约117亩，计容建筑面积超30万方。

图源锐理数据

这么大的可开发体量，可以很好的穿越楼市周期。

在目前地价相对较低的时候拿下这块地，就如同拿到了一个潜力股，等到未来地价普遍上涨时，回头再看就会发现当初拿地的成本是多么划算。

当然它的地段属性并不单一，而是有多重价值叠加：

弹子石CBD中心、重庆城市名片长嘉汇大景区、南滨路“外滩”地标……每一条拎出来，都可以当作核心卖点。

此外附近还有轨道环线弹子石站，属于近地铁地块。

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除了环线弹子石站之外，周边还有11中、武警重庆市总队医院、长嘉汇购物公园、泽科弹子石星泽汇等成熟配套，生活氛围很足。

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另外区域近期还迎来了众多交通基建利好。

18号线三期，进入五轮轨道规划前期工作的环评阶段，未来将和预计今年通车的18号线北延连通；

图源网络

作为渝长高速复线连接道重要节点的黄桷沱大桥，也官宣预计2027年通车。

大佛寺南桥头立交正在办理前期手续，群慧公园及配套道路工程正在有序推进......

围绕该地块的基建配套补强，会提高它的溢价空间。

说完了地块的相关信息，我们再来看看它周边的楼市详情。

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弹子石板块楼市分析

新房市场方面，四代豪宅已成销售主流。

比如长嘉外滩项目，建面均价在2.1-2.3万元/㎡，比周边新房均单价高出好几千元一平。

还有离这块地更近的长嘉汇两江岭，精装建面均价在2.3-2.7万元/㎡。

根据克而瑞2025年3月报告显示，弹子石板块存量土地去化周期约7.3个月，市场供不应求。

再看板块的二手房，体量较大，但5年以内的次新项目并不多，其它很多都是老小区，因此有着大量的潜在改善置换购房群体。

图源贝壳 5年内次新房价格

板块代表性楼盘有长嘉汇、国际社区、十里长江、天誉智慧城、阳光100国际新城、武夷滨江等。

其中楼龄新一点的，流通性和抗跌性更有保证，遇到行情时，会有很强的爆发性，价格可以迅速拉升。

虽然过去弹子石板块并没有展现出CBD中央商务区和一线江景房应有的价格厚度，但放眼未来：

比起土地资源紧张的渝中、江北嘴，弹子石CBD的想象空间要大很多。

2018年弹子石CBD存量土地储备约5156亩，截至2025年，扣除已开发及规划调整用地，实际剩余储备土地约2000多亩。具体数据以最新官方数据为准。

如何利用好存量土地储备来打造好弹子石CBD呢？

重庆是这样定位和规划的:

作为重庆“两江四岸”核心区，弹子石CBD定位“金融核心区与总部经济带”，与解放碑、江北嘴构成“金三角”，聚焦绿色金融、金融科技、跨境投融资，打造长嘉汇金融中心重要承载地。

摄影:浮云

并且在《重庆市国土空间总体规划2021-2035》进一步明确其“长嘉汇金融中心、国际化迎宾半岛”的定位。

实际上，我们也看到了重庆在逐步推进这一规划。比如蛇年春晚就把重庆分会场设在了弹子石广场，面向全球进行宣传中国美丽夜景。

图源网络

而近期重庆又宣布将在2025年常态化表演无人机灯光秀展演。很多国内外游客都涌入弹子石广场观赏表演，这无疑给弹子石板块带来了巨大的人流量。

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而且弹子石板块，还可承接开通重庆东站的巨大流量入口利好。

除了重庆东站今年开通之外，南岸区近日还发布了「2025南岸文旅商发展机会清单」，可见南岸区有心要重点打造弹子石板块。

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住宅情况预估

那么这个地块会做成什么业态？有哪些开发商拿地？

这次推介提到，该地块是两块容积率分别为3.8、4的商住用地。

重庆锐理数据

图源网络

根据《关于高标准打造长嘉汇城市会客厅调整相关规划的建议》来看，前面7号地块限高40米，这给后面8-1地块腾出了足够多的观江视野景观。

所以我认为，它大概率会做成：

观江高层四代宅，这样才能匹配其桥头门户地位。但需要注意的是里面包含了6万方商业。

另外，它处于两江四岸核心区圈里，这里的土地非常稀有，有着两江四岸最为精华的江景资源。

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在这个区域内，重庆市每年都要投入很多钱来打造灯光照明工程，这里就是重庆城市封面区域。

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所以，这块地的景观视野应该非常不错！江景、桥景是产品的一大卖点。参考周边的四代宅价格。如果有品质开发商拿这块地：

它的市场精装卖价应该会在2.4-2.8万元/㎡左右，反推其地价很有可能破1.2万元/㎡。

我认为这块地很适合国瑞、招商、联发、建发、保利这些品质房企。

大地块慢慢打造，守住重庆门户位置，有很大概率可以做出地标级项目。

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结语

伴随长嘉汇城市会客厅的高标准打造，弹子石CBD正在加速发展！

片区基建配套补强，土地陆续盘活升级......必将有更多房企和购房者看到它的价值。

而这块地标级土地上线后，能否让弹子石借势逆袭，比肩江北嘴呢？

让我们拭目以待！