买二手房避坑指南来了……

随着一系列楼市新政的出台，尤其是近期税费减免政策的出台，一些城市的二手房交易明显增加。与此同时，相关的纠纷也在随之上升。买房时，购房者该如何尽量避免自己踩坑，防患于未然？

一、选择好中介

房地产中介这个行业极为良莠不齐，因中介引发的房产纠纷比比皆是。遇到好中介，不论是在找房上、还是在签合同、履行合同过程中，都会相对顺利、舒心很多。但是，如果选到了不好的中介，钱房两空都有可能！所以，选择中介的时候，一定要擦亮眼睛，千万不要光听，一定要多看多想。而且，务必注意，即使是口碑较好的中介公司，也不一定所有的中介人员都是诚实靠谱的。

另外，务必注意三个细节：第一，如果最终确定了某个中介，一定要和中介公司签署协议。签署协议前一定要注意协议约定的内容是否和中介人员口头承诺是一致，如果不一致，就不要轻易相信。第二，支付中介费的时候，一定要支付到中介公司对公账户，不要随便给个账户就打款。第三，中介提供的二手房买卖合同文本是可以修改的，不是一成不变的，可以根据和卖家沟通的情况进行修改。

二、务必关注小区物业

小区物业管理水平直接关系到小区的安全、卫生、秩序，甚至房产的价值。买房的时候，千万不要只看自己所买的房子好不好，还要密切关注整个小区的物业服务水平怎么样。有一些人买了房立刻后悔，就是因为入住后发现小区内管理混乱，比如卫生差，大半夜装修没人管等等。

三、签好合同是重中之重

选好房子后，最重要的事情就是签署一份相对完善的二手房买卖合同。如果合同签不好，谈的再好也白搭。口说无凭，不论是正常履行，还是遇到纠纷时需要解决问题，关键还得看合同约定。作为买家，在签订二手房买卖合同时，请务必注意以下7个要点：

第一，房屋基本概况。如房屋坐落、房号、所有权证号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、使用面积、设计用途、共有权人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。只有详细并约定了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁、抵押、居住权等，才能避免交易后发现房屋已经出租，而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产或已经设定居住权的房子。以居住权为例，如果设定了居住权且没有及时解除，会直接导致买了房却无法入住，而且你还不能直接把有居住权的人从屋里赶走。

第二、房屋成交价格中所包含的具体内容。比如常规的成交价实际上是按套转让价，不仅仅包括房子本身，还包括房屋的附属设施、设备、物品等，避免交房时产生不必要的纠纷。

第三、房款的支付方式。常规的支付方式一般分为一次性付款、分期付款、抵押贷款三种方式。要明确约定支付金额、支付时间、支付条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料、时间等内容。需要特别注意，在签订合同前一定要综合衡量付款能力和贷款能力，避免因为后期付款或贷款问题而违约。尤其是选用贷款方式的购房人，可以先自行到银行打印自己的诚信记录。如果诚信记录中有不少的不良记录，就需要考虑下银行能否批贷，以及贷款额度的问题。

第四、逾期付款的违约责任。逾期发生后该如何处理，违约金的具体比例或者金额，避免因为约定不清，而产生双方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。

第五、房屋交付。对于买房人而言，交房是实现购房目的的两大核心之一，是重中之重。合同中必须明确约定交房时间、交房方式、逾期交房违约责任等。如合同中需要明确约定卖方迁出房屋时，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等所有费用，交付房屋钥匙；如需要约定若在一定期限内卖方逾期交房，应当承担一定额度的违约责任，如果超出一定期限，应当承担更重的违约责任等，约定违约金比例或金额等。这样才能有效防止卖方故意延迟交房等问题引起的纠纷。

第六、过户。过户是买房人实现购房目的的两大核心之二，亦是重中之重。合同中要明确约定房屋所有权证过户时间、办证的配合义务、不配合过户的违约责任、逾期过户的违约责任等。房屋所有权证是购房人从法律上取得物权的标志，只有取得了房屋所有权证，购房人才是真正意义上房主。

第七、税费承担。房屋买卖中税费的金额往往不小，在实践中所有的税费往往由购房人承担，而购房人衡量房屋价值，决定是否购房时也必须考虑税费的问题。为了避免承担计划之外的税费，必须在合同中明确列明影响税费的因素，比如是否是唯一住房，是否是满五唯一等，而且还要明确约定，如果购房人陈述的情况有误，多的税费由购房人承担等。

四、关注户口问题

在二手房交易中，买房往往比较关注房屋的价格、区位、户型、朝向、楼层等，却往往忽略户口问题。然而，户口往往会对购房人产生不小的影响，如孩子上学问题。尤其是在一些一线城市，一户难求！在司法实践中，因户口引发的房屋买卖纠纷也早已屡见不鲜。因此，为了尽量避免因户口问题产生纠纷，买房需要做好以下工作：

第一，需要核实出卖人户口本的登记情况。通过核查户口本可以了解到出卖人的户口是否登记在所购买的这个房屋上，有多少人的户口在。但是需要注意的是，很多时候，落在一个房子上的户口本不止一个。有可能有别人的户口也落在这个房子上，而房主却没有这个户口本。

第二，可以到房子所在地的辖区派出所去核查。即使出卖人口头承诺没有问题，也需要到派出所进行核实，以避免不必要的麻烦。

第三，在房屋买卖合同中务必约定户口迁出条款和违约条款，必须防患于未然。首先，必须明确约定何时将户口迁出；其次，在户口全部迁出后，才可以付清全部购房款。第三，对不及时迁出户口进行明确的违约金约定，法院不能直接判迁出户口，但是可以判违约金。通过金钱的方式进行预防和制裁。

五、收房注意事项

1、水电等要结清。收房前一定要核实清楚是否已经付清了水电暖等费用，查看相关票据，尽量让买方将之前的付款票据也作为交房材料一并提供。同时需要查看水电表是否改装、移动，因为私自改装水电表是违法的，一旦发现，很可能被相关部门处罚。

2、煤气、有线电视、电话、宽带网络等需要过户的项目需要结清并变更过户。如果电话、宽带网络等不需要再用原房主的或者不能办理过户，需要原房主办理注销手续。同时，如果对方表示要赠送的物品，需要在购房合同中写明。

3、到物业公司处核实是否结清了物业费、暖气费，必要时需要重新签订物业服务费和供暖协议。实践中物业起诉业主缴纳供暖费和物业费的例子层出不穷，我们没有必要为自己未享受的服务买单。

4、对房屋的现状，比如房屋质量、附属设施设备、装修及附带的家电等，比对合同中的相关约定进行以一个查看核实。同时还要注意查看水电气、电视、电话、宽带等是否正常，如果不正常要依照合同约定尽快维修。