经济观察报最近讨论很热的一个主题《断供房贷被冷处理》，来劲儿了，和大家聊聊这个话题。

这几年断供潮越来越猛烈，身边也有不少这样的案例，就业、收入、信心和预期的下滑，使得很多还房贷的人动摇了。

根源其实是房价下跌，这也是多数业主断供的主要原因。

断供有多严重呢？作为研究员，直接喂数据：

2023年1-8月，法拍房挂牌量超25万套；成交为9万套，成交率为36%；成交金额1658亿；在挂牌价的情况下，折扣率为80%，这个折价率在去年来讲还算可以。

再看下今年1-8月法拍房的数据，1-8月法拍房挂牌量超43万套；成交为10万套，成交率仅为23%；成交金额1540亿；在挂牌价的情况下，折扣率为77%。

两个数据对比，明显2023年相对健康一些。

2024年，在挂牌量大幅上升的情况下，成交量没有跟随上升，同时折扣率反倒也在下降，可以感受到，法拍房越来越多了，但市场没有多少人接。

宏观上大家感受的是数据，微观上是多少家庭的悲欢。

当前国内房地产的确不景气，从8月最新的70城数据来看，恐怕短期也并不会马上被修复，阵痛期可能还有一段时间，老百姓可能还得继续熬一熬。

现在国内城市中，1-8月挂拍量较高的城市是成都、重庆、武汉、郑州，挂拍量分别是22982套、18282套、9164套、8775套。

成交率较高的城市杭州、温州，成交率分别是67.65%、61.12%；成交折扣率最高的城市是温州，成交折扣率为94.17%；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超90%。

数据可以发现，城市与城市之间差别越来越大，当初地产牛市的时候，全面普涨，现在经济进入到下行周期，很容易看出到底谁在裸泳。

房价从21年进入拐点以来，国内几乎所有城市都出现了大幅下跌的情况，部分城市某些楼盘单价甚至一度腰斩。

之前看珠三角的一张流传图，很多环深圳一带的房子，起底腰斩。

大范围的房价下跌，自然影响到个人及家庭资产，也动摇了很多人还贷的心。

有人选择提前还贷，有人则选择不还贷。

上市银行半年报数据显示，住房按揭延续去年的收缩态势。

断供率持续上升，银行按揭资产持续缩水，提前还贷的越来越多。

42家上市银行的个人住房贷款余额合计较年初减少了3191亿元，其中，六大国有银行合计减少3119亿元。

2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。

今年半年的还贷量，接近去年全年的6成。

这种情况，历史上也有过，2007年美国次贷危机，当时的后果就导致了很多业主断供，最后出现了很多的法拍房。

Wind数据显示，8月份法拍房挂牌量是81901套，是2021年8月来最高值，首次突破8万套。

8月，法拍房成交额199.19亿元，低于7月的215.48亿。

8月法拍房平均成交折价率是73.06%，是2023年9月以来最大折扣。

这些数据都在说明一个问题，法拍数量创新高，成交额在走低，成交折价在扩大。

除了以上这些，最重要的一点，不良贷款率也居高不下。

半年报数据中，42家上市银行中，有19家不良贷款率出现了不同程度的提升。

工行、建行、农行、中行和交行住房贷款不良率分别上升了0.16、0.12、0.03、0.07和0.11个百分点。

如果看向地产绑定的商业银行，不良贷款率更是占大头。

没钱的现在断供不还，有钱的提前还贷，导致现在银行也很慌。

经济观察报报道，近期银行对于房贷断供的处理方式变化很大，从传统的司法拍卖或债权转让，转向灵活的“冷处理”方式。

什么是冷处理？

就是银行根据借贷人面临的困难、还款能力、还款意愿等因素进行分类管理，对不同类别的断供房贷采取不同的策略。

甚至允许业主暂停还贷，等有还款能力了再继续还贷都没问题。

对于断供房贷，以前商业银行通常有两种处置方式：一种是司法拍卖抵押物用来偿债；一种是将债权打包出售给专业AMC（不良资产处置）公司。

以前银行是什么样的存在？你去贷个款，不跑个三五回，都很难办下来。你要是敢断供，立马给你把房子拍卖掉，因为那时候房价是上涨的，压根儿不用担心拍不出去。况且以前首付在三成以上，贷款在七成以下，银行不用担心房子卖完以后，剩余的贷款收不回来。

多年前的甲方银行相当强势，强势到首付不能低、利率要上浮（搞各种利息加点）、审批要等待、放款更要等待。

现在呢？

银行在充分考虑现实条件的基础上，允许业主暂停还贷，等半年或者一年后，业主有还款能力了，再继续还贷。

很多人以为这是好事情，但并不是，你想当老赖，银行也不给你机会，一句话，给你缓口气可以，但断供不行。

断供房贷涉及民生问题，这事儿很大。

部分地方政府担心司法拍卖房产会造成一部分群体失去居所，所以不希望通过法拍程序处置，这是上面的说法。

但本质大家要看清楚，这种模式其实是试图将风险扼杀在萌芽期，以确保断供风险不会大规模集中爆发。

为了避免不出现这样的现象，上面也在做很多事情，比如最近的声音都在提：降低存量房贷利率。

彭博之前发了个小作文，说38万亿存量房贷将寻求转按揭，从而降低存量房贷利率。

紧接着9月4日，彭博再发小作文：全国范围内的存量房贷降下调约80个基点，并且此次调整分两步走。

第一次就在最近几周内，第二次下调则在明年初。

降低存量房贷利率，必要性很大，一方面可以解决内需不足的问题；另一方面，减轻居民负债，迫在眉睫。

但具体什么时候降，还得看上头的脸色。

而且存量房贷一旦下降，最后银行的存款利率也会进一步下降，根据银行的披露，如果要下调70-80个BP的存量房贷利率，为保持净息差，需要把存款挂牌利率下调大约10个BP。

最终，受伤的还是在银行存钱的那些人。

存钱的利息，在减少，那怎么办呢？

一，看向全球市场，眼光不要只盯着国内，这是不对的。

二，去成熟的市场，稳定性更好，比如澳洲、日本等地。