炒房客和业主沉寂了两个月,现在又开始焦虑了。最近听到身边很多业内人士又开始讨论房价,看来楼市的寒意已经比上半年前进了一个阶段了。
下半年的新动态里,一众网红城市首当其冲,领跌全国。
今天我就给大家扒一扒,为何杭州、重庆、厦门这些明星城市的房价纷纷失控,这背后又折射出怎样的市场风向?
先来看看杭州
杭州因为互联网产业的原因,炒房之风曾一度盛行。但如今,杭州的楼市却率先迎来"失控时刻"。
据我了解,杭州多个板块的小区房价已经出现了"破发",也就是跌破了业主当初买新房时的价格。
比如亚运村日耀之城,有业主6月买的新房,现在挂牌价已经比买入价低了近10万元;再比如西溪公馆,去年11月买的房子,短短几个月就已经亏损20多万。
为什么杭州的房价会大跌?说到底还是前期炒作太过火,买房人期望太大。数据显示,杭州居民杠杆率高达139.7%,在全国排名第一。
换句话说,杭州人背负的房贷压力,在全国是最重的。事实上,深圳和杭州一直被认为是全国炒房最严重的城市,高杠杆买房在这里司空见惯。
泡沫越吹越大,一旦没了根基,崩盘也就不可避免了。
从成交数据看,杭州新房市场的降温十分明显。8月份商品住宅成交面积36万平方米,环比跌了24%。同比更是腰斩,跌了58%。
1到8月累计成交463万平方米,同比也下降了43%。尽管8月底杭州新房去化周期只有8.8个月,在一二线城市中算是比较低的,但同比却增长了42%,反映出市场热度正在逐步消退。
而在二手房市场,虽然1到8月的成交量达到535万平方米,同比上涨17%,但这主要是靠大幅降价换来的。
8月份二手住宅均价已经跌到27628元/平米,环比下跌5.5%,同比下跌7.4%。而8月份新增挂牌量更是环比上涨5%,同比上涨25%。
可见二手房市场的压力依旧很大,那些急于出售的业主,恐怕还要继续"割肉"自救。
再来看看重庆
9月1日,重庆发布了新的楼市政策:取消2年限售期,同时把首套房认定标准放松到购房所在区。
显然,重庆是想通过鼓励买房,来加快去化库存。其实像重庆这样缩小首套房认定范围的城市,在全国已经超过20个了。
这反映出重庆楼市的基本面并不乐观。当年黄奇帆执掌重庆的时候,房价稳如老狗,如今却领跌全国,简直怪哉。
来看数据。8月份重庆商品住宅成交27万平米,环比大降20%,同比也降了23%。1到8月对比,更是下滑19%。
目前重庆新房去化周期长达17.3个月,远高于杭州等城市。可以说,重庆新房市场的下行趋势已经十分明显。
但重庆最大的问题还在二手房。
数据显示,截至7月底,重庆二手房挂牌量高达28.9万套。按照7月成交1.01万套的速度,需要两年多才能消化完现有存量。更焦虑的是,新增挂牌量还在不断增加。7月份就新增了1.16万套,高于当月成交量。
在供大于求的背景下,重庆二手房价已经出现大幅下跌。官方数据显示,7月份同比下跌8.5%,而市场数据则显示8月份均价只有11392元/平米,比去年同期跌了1312元,相当于100平米的房子便宜了13万。
由此可见,目前重庆楼市的矛盾主要集中在二手房领域,正处于供应增加、价格下跌的阶段。所以我的建议是,在重庆买房,特别是买二手房,大可不必着急。
最后看看厦门
Wind数据显示,7月份厦门新房价格同比下跌10.1%,跌幅位居全国第一。二手房价跌幅13.2%,仅次于武汉,也高居全国前列。
回想2016年,厦门曾与深圳、南京、合肥并称"四小龙",房价一度暴涨。现在看来,当时的泡沫越大,现在调整的难度也就越大。
从年初到现在,厦门二手房价的跌幅一直排在全国前三,而且有越来越大的趋势。1月份同比跌7.9%,到7月份已经扩大到13.2%。
但令人意外的是,房价的大跌并没有换来销量的提升。7月厦门新房销量环比大降47%,1到7月更是同比下降46%。
目前厦门新房库存高达274万平米,去化周期长达23.4个月。二手房市场同样不乐观,7月销量环比下跌9%,1到7月同比也跌了19%。
可以说无论是价格还是成交量,厦门楼市都陷入了量价齐跌的困境。那么接下来厦门楼市何去何从?
我认为尽管目前厦门的调控政策已经放松到位,但受制于前期过高的房价泡沫,短期内市场调整恐怕还将持续,很难说已经见底。
至于整体楼市何时才能触底,还要看房价跌幅、降息力度以及经济复苏情况。
一点思考
明星城市的楼市变局,我们可以管中窥豹,洞悉当前房地产市场的几大趋势:
一是前期炒作过热、杠杆偏高的城市,目前出现大幅降温乃至房价破发已成必然;
二是"高库存+低销量"困局正在向更多城市蔓延,去化压力依旧很大;
三是在供大于求的背景下,无论一二线还是强三线城市,二手房市场都成为当前矛盾的集中点;
四是即便政策放松力度加大,但受制于前期泡沫,楼市调整周期仍将延续。
有人要问了,房价跌的这么离谱,是在非理性的下跌吗?我看未必。大家买房,不就跟人体检一样,一切要以数据说话嘛。
杭州、重庆、厦门这些城市,近几年房价涨幅都非常高,堪称全国前列。就好比一个人的新陈代谢突然加快,体重剧增,这正常吗?肯定有问题啊。
现在房价快速回调,只是在向正常水平回归而已,怎么能说是非理性的呢?只是希望不要减肥过快,营养跟不上就是了。
后续的营养补充,是借新还旧,还是另起炉灶?老百姓还是得持续观望才是。
2万~4万一平,100平要200万~400万。一个刚参加工作的大学生,就算一万一个月,要20~40年才买的房。没房子就娶不上媳妇,这就是杭州女人嫁不出的原因,不是没人要,是娶不起,没人随随便便拿的几百万来买房。
欢迎来杭州炒地炒房[呲牙笑]
全国县城房价排行榜前一百位,浙江占一半以上……十八线小县城房价都能超过其他省的省会新一线城市市中心
以收入衡量,还需要继续大跌
房炒不住
sb房价 要不是要结婚 摇号还中了 我也不会买
亏20万有钱人一顿饭的事
杭州房价明后年再跌20%
跌的好,再跌50%我就买房了
人才引进,另一个意思就是赶紧来吧,家人们,亲亲们,接盘侠们,。。。[笑着哭]
大学毕业没有工作岗位—投入产出为0;看不到下一代的希望,大部分家庭开始颓废省钱节约开支,不再继续向“教育、房产、婚姻”投入资金
这些城市至少还有人关心。。。要不要看看众多的三四线城市?[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
把前面的第一位数去掉合适[呲牙笑]
我们重庆房价其实跌点也不奇怪。毕竟重庆房价同比城市房价已经很低了,没有动则几万一平,。杭州这边随便一套上百万吧,就村子旁边的小区,[得瑟][得瑟][得瑟]
该
什么时候把海南的房价打下来。
亲戚叫买房,就不买,让有钱人赶紧多买几套
欢迎来杭州炒房,目前暴跌才只是破发[呲牙笑]
什么时候轮到南宁?
没有预期就都玩完
价值规律对房价起决定性作用
再怎么跌,买不起还是买不起