最近安全事故频发，全国出名的就有：

11月21日16时，河南安阳市凯信达商贸有限公司厂房发生火灾，造成38人死亡。

11月24日19时49分许，新疆乌鲁木齐市天山区吉祥苑小区一高层住宅楼发生火灾，造成10人死亡，9人中度吸入性肺损伤。

12月1日13时21分，西安市未央区凤鸣华府小区高层住宅着火，造成5人死亡。

12月1日16时35分，辽宁鞍钢众元产业公司8人被脱硫灰埋压，目前已有7人遇难。

12月2日16时50分许，徐州经开区金凤路西侧一项目工地发生火灾，造成5人死亡，2人轻伤。

这5起事故，目前共造成了65人死亡。临近年底，这得给多少家庭造成重创啊！

这5起事故中，有4起都是火灾，共造成58人死亡。其中，又有乌鲁木齐吉祥苑小区、西安市凤鸣华府小区两起是高层住宅着火，造成15人死亡。

本文就从这两起火灾事故说起，以期给买房者以警醒。

01 相同的着火原因

乌鲁木齐吉祥苑小区这起火灾，发生在小区8号高层住宅楼，共21层156户。起火部位在2单元15层。

初步判定，因电气线路故障引发火灾。相关当事人发现卧室插线板着火，泼水灭火无果后下来报警，火源引燃室内物品，火势蔓延至17层，烟气扩散至21层。大部分死亡者，都是因为烟气。

警方通报中提到，该小区进出道狭窄，且停车位较少，道路两侧停放大量私家车，大型消防车难以进入小区实施作业。扑火的同时，需组织对楼前私家车道进行移位，拆除日常设立的地桩，全面打开建筑南北侧火灾扑救作业面。

西安市凤鸣华府小区的着火事故，警方通报如下：

凤鸣华府小区6号楼一楼大厅、过道、楼梯间杂物着火，现场浓烟较大并顺着楼道蔓延至楼上。

从现场的图片和警方通报也能看出，过火面积只有25平方米，住户们还是因为烟气死亡：

这两起事故，有几点相同：都是高层住宅，都是烟气造成人员死亡；前者私家车和地桩影响救援，后者因为大厅、过道、楼梯间杂物着火，这都是物业管理问题。

关于这两个小区，网上的信息不多，能查到乌鲁木齐吉祥苑小区是2005年的房子，西安市凤鸣华府小区是2011年的，网上有说是安置房的，有说是小产权的，反正是没有房产证。

老小区，高层，小区管理不佳，是这两个小区的共同点，也是火灾产生和扩大的间接原因。

02 高层的弊端

高层住宅，是我国在人多地少国情下实行快速城镇化的无奈选择。可其弊端，正在随着房龄的增加，而日益显现。

我在《高层住宅的痛，除了电梯损坏爬楼梯，还有这一致命硬伤！》一文中，曾经写过老高层住宅的七大缺点，包括：

一是，电梯坏了，爬楼梯难。二是，高层住宅一旦破败了，将很难补救。三是，拆迁的可能微小。四是，倒塌、变形风险更大。五是，老旧高层小区面临生活困难。六是，物业管理水平会下降。七是，房龄大了，无人接盘。

老高层业主们，会面临着怕停电、怕停水、怕空气污染、怕大风、怕物业管理不到位、怕年代久了变成贫民窟的窘境。

可这都不是最严重的。随着电器元件老化、物业管理水平下降、住户平均年龄增大，火灾正在成为高层住宅的最大致命伤。

看过这几年的火灾事故汇总，你会发现高层住宅发生火灾的新闻越来越多，基本每个月都会发生几起。这就是高层住宅逐渐老化的一个结果。

高层住宅着火时，由于可燃保温层、高层风大等原因，很容易引燃多个楼层：

高层住宅发生火灾后，烟气可以通过楼梯间、管道井、玻璃幕墙缝隙等部位以3-4m/s的速度竖向蔓延，形成烟囱效应，可以将整个建筑物迅速引燃或者笼罩烟气。

高层着火，烟比火可怕，很多人不是被火烧死，而是被烟呛死。

因为着火时不能乘坐电梯，高层住户依靠步行下楼梯，很难在黄金时间里逃出生天，在和火、烟竞争时间的比赛中很难获胜。

而由于高层住户密集，所以每一次火灾都很容易造成重大人员伤亡。

高层住宅的另一个隐忧是，其高度超过了我国消防救援的最高工作高度：

云梯消防车、高喷消防车的最高工作高度多为100多米，但并不是每个区市、每个消防站都有这种装备，救援需要时间。

现实中，很多地方都建设了不少超高层建筑，动即四五十层的高层住宅小区都很常见。对于这些小区，刚建成时很让人稀罕，但老了就不行了。

正是因为看到了高层住宅的隐患，国家已经下发了限高令。

今年上半年，国家发改委提出：不得新建500米以上的建筑 ，严格限制新建250米以上的建筑。

去年5月，国家住建部等15部门联合下发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，其中明确提出：

县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。

大城市限制500米、250米以上，县城限制18层以上，应是基于其拥有的不同消防救援能力来确定的。

03 对买房者的警示

通过以上的分析可以知道，高层住宅房龄大了，就像人老了一样，会出现各种毛病。无论是电梯、绿化等硬件老化，还是消防隐患增加、物业水平降低等突出问题，最终都会造成房价下降，甚至卖不出去。

因此我对大家买高层住宅的建议是：

一是在房龄上。尽量买新房，二手房的话最好5年之内的次新房，10年之内也没有问题，物业管理水平高、建筑质量好的高层小区也可以考虑15年之内的。不建议买大于15年房龄的高层，高于20年的高层请合理淘汰。

买高层房子一定要戒除“买一套房住到老”的想法，你老了，房子也老了，你爬不动楼梯了，电梯却也载不动你了，一套房子最终会困死你。

二是注重管理。对于高层住宅小区，物业管理的影响力远大于多层小区。我们看到本文开始的两起高层住宅火灾都和小区管理问题相关。对于高层住宅小区，物业管理水平几乎决定了房价高低的一小半。

三是楼间距。买高层住宅一定要考虑楼间距，容积率过高的小区，不仅居住压抑、挡光挡风，火灾隐患也会升高，最终有变成贫民窟的可能，就像这几天火遍全网的广东揭阳阳光城小区：

另外，那种街边独体建筑也要谨慎购买。

买高层房子的人，一定要记得：在你的房子变成劣质资产之前就要卖掉，换成更加优质的房子。要让你的资产和房子处于一种动态上升中，这样才能保值、升值，才能老有所依。

当你的房子和你一起变老的时候，你会远比在房子正壮年时卖出要累。

我近些年看到很多老年人卖高楼层的多层老破小，市北、李沧一些没有学区加持的多层顶楼老破小，价格甚至只能卖到一万一二。这些老人，等不到加电梯，又爬不动楼，只能选择卖出房子。

可这种价格卖出老房子，又能买到什么样的好房子。这样说虽然会得罪不少人，但我也只能实话实说，如果他们能趁自己年轻的时候、趁房子年轻的时候置换，会轻松不少。

人不能一直闲着，时间长了就废了；房子也不能一套住到老，要“折腾”起来，不然就该资产贬值了。

以上，与大家共享。