存量房贷还是太高了。

前几天，广深齐齐宣布下调利率，让很多人破防了。

原因是广深新调低的首二套房贷已经分别降到3.5%（LPR-45BP）、3.8%（LPR-5BP），而早前买房的人还在还着4点几、5点几的存量房贷，所以很多人感觉太亏了。

昨天我们文章留言就被“降存量房贷”的呼声淹没了。

今天我在很多群都看到大家在讨论啥时候能降存量房贷呢。

很多业主群都在转发要求降存量房贷，也有人直接向上级部门打电话投诉，看得出来，大家是真的对存量房贷高这事深恶痛绝。

现在很多人都在调侃说，前几年买房的人活活成了大冤种，房子买在了高点，房贷也因为当时额度紧张，利率过高。

目前个人房贷利率基本上都采用浮动利率的形式，也就是LPR加（减）基点，LPR是央妈决定的，会调整，并且所有人都能享受到，包括存量房贷。

加点是各城市自己决定的，是锁定的，一般合同签订之后就不变了。

加点变化的情况也有，去年因为老百姓和媒体的呼声都很高，所以全国大范围降了一次存量房贷，就是直接调整的加点，比如招商银行的存量房贷利率就是从LPR+45BP调整为LPR+30BP。

这主要是在经济下滑，大家收入增长困难甚至下降的大背景下，老百姓月供压力太大，不敢消费，央妈最终响应了市场的呼声。

现在在增量房贷不断下调的情况下，很多人再次盼望降存量房贷，就是希望把加点再往下降一降，能再减轻一点压力。

因为即使是去年已经降过一次了，但对于很多存量业主来说，自己的房贷利率还是很高，看着“3字头”的新增房贷利率，还是觉得血亏。

想降低房贷，要么只能换经营贷，要么就只能卖房再买，但现在市场房子不好卖啊，换经营贷又有点麻烦。

就比如深圳，由于“调整后的利率，不能低于申请贷款时，所在城市的首套房贷款利率下限”这一限制，深圳存量房贷很多都被卡在4.5%左右。

以500万贷款贷30年来算的话，4.5%的房贷利率要比现在3.5%多付100万的利息，这不直接想让人爆粗吗？一百万啊，很多人一辈子都赚不来的。

而全国的情况也不比深圳好到哪里去。

上一轮行情好的那几年，全社会新发房贷平均利率是5.5%，今年4月份是3.7%，两者之间的差值是1.8%，按200万贷款贷30年来算，那会的总利息要比现在多78万。

问题是啥呢？新增房贷利率还会继续往下降，这个月央行已经发布了政策，取消了全国层面商贷利率的下限，说是由各地自主确定商贷利率水平。

下限没有了，也就是之后新增房贷利率还会继续往下降，而且就目前楼市的形势来说，这是肯定的。

那这和存量房贷利率一对比，差值就更大了，差值大了，计算到房贷上面，大家的怨言就更多了，现在已经看到有人在说断供了，后面如果增量房贷一直往下降，存量房贷却却维持不动的话，那后果真的不敢想。

就因为存量房贷高，现在很多人还跟去年一样，一直在提前还房贷。最近我朋友圈就看到有人在晒，终于把房贷还完了，算是少了一件操心的事。

但从一季度的数据看，今年提前还贷的情况比去年又好一点，去年有房一族一年将近还了7万亿的房贷，今年一季度大概是1.17万亿元。

计算过程我简单说下：

2023年末个人住房贷款余额是38.17万亿元，今年一季度新发放个人贷款余额1.3万亿元。

按照数据算的话，一季度末的个人住房贷款余额应该是39.47万亿元，但实际上，一季度的个人住房余额是38.3万亿元。

也就是说，一季度的当期还款额+提前还款额度，大概1.17万亿元。

类比来看的话，今年的数据确实要比去年好，但也说明不了什么，真正要担心的是，增量房贷利率不断下调，那估计大家后面还会继续提前还房贷。

也就是说，预估很快，我们又要迎来新一轮还贷潮了！

因为说白了，现在不管有房一族，还是无房一族，都不想有压力，都不想背债。手里有点钱的，有房贷就用余钱还房贷，没有房贷的就把余钱存起来，以后再说。

而近一年多的政策，也确实都是在拉增量，都是在想着如何刺激市场的增量需求，让大家进入市场买房，但却没怎么考虑到存量房贷业主。

突然有一种去年大家呼吁降存量房贷时候的感觉，当时也是市场持续刺激增量需求，存量房贷站在利率高点，大家疯狂还贷，倒逼市场做出了和08年前后一样的选择，降存量房贷。

现在来看，当时的存量房贷还是没有降到位。

去年9月，央妈关于降存量房贷的说法是：新发放贷款利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款政策利率下限。

所以基于这一点，当时即使降过之后，很多存量房贷依然需要在LPR基础上加点。

现在算是又站在历史性的时间节点上，这一次会不会和之前一样再次迎来存量房贷的调整呢？

我觉得只要民间呼声大，还是有希望的，这需要大家向有关部门多去反馈诉求，否则靠银行自己放松很难，必须是央行从上面施加压力。

前几天，杭州已经有多家银行说，可以给符合标准的存量二套房贷利率转为首套。

这个主要是杭州放松限购标准了，以前算二套的，现在算首套了，那可以把那第二套给你下调到首套的利率，但必须是去年8月31日之前贷的款，之后买的还无法下调。

就目前来说，这类群体也比较大，利率如果继续调低后，大家就不会再急着还贷，手里的余钱多了，也能通过消费、旅游拉一拉经济。

希望再来一轮降存量房贷吧。

未来利率如果都能降到2点多，我就不相信楼市救不起来，因为2点多就意味着买二线城市的房子，比租金回报率还高了，那时候很多人买房就会觉得很划算了。