3月28日下午，龙湖集团发布了2024年业绩公告，并在线召开了业绩会。
一个有意思的现象是，参会高管阵容由此前的3人扩容至5人，新面孔是商业投资航道总经理包伟和龙湖智创生活CEO宋海林，二人分别掌舵龙湖的资产管理和物业管理航道。
行业深度调整之下，“三好学生”龙湖的能力边界不断突破，商业、资管、物业、代建板块的深耕让多元业务的贡献开始发力。
两年时间，运营和服务业务的收入占比由9%提升至21%，并有望在2028年实现占比过半。不仅如此，在地产业务受到冲击的当下，运营及服务业务更为龙湖撑起了利润盘面，贡献了七成毛利，成为龙湖集团利润的主要来源。
一片数字矩阵释放出信息：龙湖希望构建起面向未来的能力护城河，因此，在它身上，围绕着运营和服务业务的发展故事还将更多。
全年可售货值超1600亿元
2024年，龙湖集团实现营收1274.7亿元。
拆解收入构成来看，开发业务对应营业收入1007.7亿元，占比79%。运营及服务业务收入为267.1亿元，占总收入的20.95%，其中租金收入为135.2亿元，服务业务收入为131.9亿元，分别增长4.5%和10.4%。
利润方面，2024年龙湖集团毛利204.11亿元，其中运营及服务业务对应毛利为143亿元，期内集团归母净利104.0亿元，毛利率16%，核心税后利润率6.4%，核心权益后利润率5.5%。
谈及龙湖在存货减值上的情况，执行董事兼CFO赵轶直言，减值拨备是售价跟成本的关系对比，因龙湖集团在拿地阶段对售价预设相对比较保守，土储成本相对不高。
赵轶表示，龙湖集团在现金流管理上比较有主动权，在销售上可以根据市场价格随行就市，不会为了卖一套房子不顾一切地压低价格。龙湖集团对于存货的去化比较关注，去年也在不断去化存货，“由存货去化产生的亏损当年已经消化”。
报告期内，龙湖集团实现地产开发合同销售1011.2亿元，对应销售总建筑面积为712.4万平方米。分区域来看，长三角和西部依然是龙湖的销售重镇，分别占比28.7%和27.2%，超过一半。环渤海、华南及华中区域销售占比分别为19.3%、15.3%及9.5%，一二线城市销售占比超90%。
谈及今年房地产市场走势，龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，去年四季度市场出现了非常明显的回暖，全国销售总额是2.8万亿，环比三季度提升了28%。今年3月份整个市场出现了分化现象：一线城市和杭州、成都等强二线城市市场保持热度，其他的二三线城市热度有所下降。
基于此，其预判，“2025年市场整体下降的空间有限，但是不同城市、不同板块之间的分化会加剧，后续市场还是会依赖于整个政策的变化以及市场预期的变化，存在一些不确定性。”
张旭忠认为，今年市场存在较多的机会窗口，龙湖全年可售货值超1600亿元，约85%布局在一二线城市，40%以上货源是全新项目加老盘新一期，相对比较充裕。“公司会把所有项目进行分类管理，成立一些专职团队对包括商办、车位、现房等在内的项目进行精细化的管理，能够促进快速去化”。
土储方面，去年龙湖在北京、上海、杭州、成都等地新增9幅地块，总建筑面积为83万平方米，权益面积为39万平方米。截至去年底，集团土地储备合计达3312万平方米，权益面积为2426万平方米。
去年新增运营11座天街后，年底龙湖集团累计开业运营商场89座（分期项目合并后商场个数），覆盖全国23座城市，运营总建面为930万平方米（含车位总建筑面积为1243万平方米）。
龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平透露，今年计划新增11座商场，预计全年将实现10%以上的收入增长，明年也有10座左右的商场迎来开业。按照规划，2028年龙湖的运营及服务收入占比将实现过半。即便如此，陈序平强调，开发业务的收入也还是有一半，仍然是最重要的收入组成部分，“我们依然会持续去做，但会聚焦在好城市、好地段”。
债务结构切换和收入结构转换
完成收入结构转化的同时，陈序平表示，更重要的是完成债务结构切换。“这几年第一要通过正向经营现金流降有息负债的总额，第二要通过经营性物业贷置换短周期的信用债，通过两三年时间完成整个债务结构的切换，有了债务结构切换才有可能实现收入结构的转换”。
债务方面，龙湖集团过去两年稳步压降负债的策略还在显现，截至去年底集团综合借贷总额为1763.2亿元，同比下降8.5%，平均融资成本为4.0%，同比下降24个基点，平均合同借贷年期拉长至10.27年。
净负债率（负债净额除以权益总额）为51.7%，在手现金494.2亿元，现金短债比为1.63，期末短债占比17%，外债占比降至13.6%。
有息负债中，银行融资占比达83%，赵轶称，“这是一个非常安全的结构”，其中经营性物业贷和长租贷占比接近50%。来自公开市场的直接融资共计占比17%，具体来看，境内债券12%，境外债券占比5%。
赵轶在会上详细介绍了偿债计划，一季度到期的65亿国内信用债已经提前归还完毕。今年还待归还的公开债务有三类：一是5月及7、8月的36亿国内信用债，会在4—6月份提前准备好偿还资金。二是年底到期的85亿海外银团，会从三季度开始逐月归还。三是中债担保债券，今年到期35亿，一笔是8月份，一笔是11月份，这部分债务有资产抵押的，会用经营性物业贷将其置换出来。
赵轶表示，集团对于境内和境外的债务均进行了有序安排。“境内贷款方面，开发贷目前跟银行合作是比较正常的，会有序的进行归还和新项目下贷。经营性物业今年预计新增100亿以上，整个经营性物业贷有机会在年底达到接近900亿的规模”。当前龙湖境外债券还剩约13亿美金，均在2027年以后到期。据其透露，2025年年底，龙湖整体债务会进一步下降至1400亿左右。
“核心资产一个没动”
对于如何在“稳住钱袋子”和“谋求新发展”之间找到平衡，陈序平在会上做了更多分享。
他说，这几年房地产行业的调整出人意料，龙湖集团最早在2022年开始主动作出一些调整，当时很多大型民营房企还没有爆雷。当年一季度，龙湖集团就提出要去做城市的聚焦，在开发业务上做“三提三降”，主动地做一些收缩、出清、整合，来提升整个组织效率。更重要的是提前踩刹车，提前降负债、提前收缩，所以当这个债务高峰来的时候，龙湖集团的支付才会从容。
陈序平表示，调整的出发点源于公司对国内信用债市场的洞察，出现了对民营房企阶段性关闭的可能，“当时公司做压力测试时，就做好不再新发信用债的准备，并提出以经营性现金流为正去压降有息负债，去倒逼业务发展。因为经营性现金流为正，可能会克制一些投资性和规模上的冲动”。
2023年龙湖意识到仅仅这样做，可能也不够。陈序平说，我们有大量的经营性资产，比如：天街、冠寓，在当时并没有把这些项目的融资效率做起来。所幸2024年1月底，经营性物业贷新政落地，龙湖在当年做了接近300亿元的经营性物业贷增量，同时因为商业项目也不断新开，整体经营性物业贷规模来到773亿元，可以用来置换集团信用融资。
今年是龙湖债务结构转换的最后一年，也是最关键的一年。陈序平说，“稳住钱袋子，我们提前做了一些应对，并且在这一过程中抓住一些机会，取得不错的成果。”我们相信通过这样的债务结构转换，龙湖可以更加安全，也能够成为整个行业为数不多能够把信用融资降到10%左右，而且还在健康发展的企业。
谈及未来的发展，陈序平表示，这几年龙湖集团没有被动地因为偿债甩卖核心资产，在这一轮偿债周期下，“我们的核心资产一个都没有动”，天街一个都没有出售，包括长租公寓在内的资管航道还在发展，不断获取新项目，物业也没有去做低估值的IPO稀释股权，集团层面也没有低价配股融资，“相反龙湖抓住了窗口期，把运营及服务业务做了一个长期的发展规划”。
他希望未来所有航道协同，让龙湖走到新的发展周期。
