这几年，福州楼市最火的两个名词是：“核心资产，城芯豪宅”。市场已有共识：城芯豪宅是福州楼市的资产安全区，近千万是入场门槛。

如果鼓楼因为地处核心，是福州当下楼市的绝对安全区，那么西湖就不仅只是鼓楼区内的一个“地理名词”。

因为西湖还有层含义：福州楼市的“垄断型资源”，带有传承属性。

西湖好风光

晋太康三年，郡守严高筑子城，凿西湖，引水灌溉良田，福州得以发展。

与福州城运深深联系，西湖自然天赐、延续闽都历史与文脉的千年传承，注定了奢宅基因。

福州楼市如今已是国央企舞台，但有个现象——

无论市场如何变迁，最近10年，西湖豪宅的话语权始终由保利执掌。

2014，天悦一期；2020，天悦二期；如今是保利的三会西湖。

时光变幻，产品升级，保利屏西天悦即将面市，西湖豪宅的变与不变，又有哪些？

建城起，西湖周边就是福州最核心与最璀璨的精华区域。精英人士在此择居，希望把湖景收纳在自家的家园厅堂边。

穿越千年岁月，西湖边的豪宅，有3个不变。

1不变：近省府圈，中心地位不可撼动

汉高祖五年，无诸建城，福州迄今已有2200多年历史。晋代开始，鼓楼就地处中轴。

冶山春秋园内的闽越王无诸

过去福建行政中心闽浙总督衙门，在省府大院。1960年，福建省府入驻屏山。

如今西湖边，云集近20个省级机关单位。政策在这里部署，文件在这里发布。

在西湖圈产生的诸多决策，推动福州乃至福建的快速发展。

所以西湖，是鲜明的历史和文化地标。湖边，就是省府圈。

2不变：近西湖群体，影响力大

谁人常在西湖边？

西湖好风光 蔡昊/摄

千百年前，有辛弃疾作诗念念不忘西湖的温婉贤淑，有李纲与林则徐在西湖读书时就胸怀天下，剑气千秋。

如今在西湖边的生活群体，同样精英荟萃。这里有政务部门的工作人员和家属，有就读名校的学子与家长，有喜欢“大隐隐于市”的高净值企业家。

3不变：极短半径内，资源与便利度

西湖作为一个城芯高阶区域，在历史上一直就把风雅与市井完美地进行融合。

镇海楼、华林寺、三坊七巷与西湖交相辉映。

屏东中学、福州三中、钱塘小学等名校，以及诸多知名医院，教育医疗配套，福建顶尖。

镇海楼 蔡昊/摄

从体会三坊七巷东街口的顶级商业氛围，领略老鼓楼街边的烟火气，随时切换，支付的时间和通勤成本又都很低。短距离内，短时间内，就可以享受足够的安逸感和品质感。

作为福建影响力人群活动的烫金腹地，西湖周边寸土寸金，西湖边的资源密度，福建遥遥领先。

居住在西湖边的豪宅业主，眼界卓越，审美和品质需求不断进阶。

2024年，西湖豪宅之变，刻不容缓。

1变：两极分化，西湖边住宅用地稀缺珍贵

当下楼市，回归城芯。不少人认为买房绝对安全的区域，就是离政治、经济中心越近越好。

西湖周边本身寸土寸金，住宅用地寥寥。

西湖好风光 蔡昊/摄

靠近省府，房子的楼栋、朝向、开窗等细节要规划的非常细，征迁极难。

所以西湖周边的土地，能拆的不多，没拆的，短期也很难拆的动。

去年11月，保利经百轮竞价，拿下了西湖北侧的2023-42/2023-41两幅地块。这两幅地块，位于屏西，过去是福建省直机关宿舍。

而最近一段时间，上海，宁波、苏州，地王频出。上海1天内，城芯豪宅就卖了近200亿。站在全国范围看，城芯出地王已是趋势。

屏西地块若在2024年入市，估计价格或更高。保利重注西湖，又一次提前踩准了周期。

2变：保利持续深耕鼓楼，产品力不断升级

10年时间，西湖边只出了三幅大面积地块。拍地时几十乃至百轮的竞价车轮战，保利从不缺席。

保利屏西天悦的地段和位置，大家心里有数。从去年拿地一刻，项目已备受关注。

这几年的福州楼市，周边板块收缩，改善客群回归市中心。

这也使得楼市出现新趋势：诸多房企纷纷在城芯抢地，同时不断地提升中心新房的产品力。福州市中心的新房产品力，越来越“卷”。

而保利这几年在福州楼市的发展，恰恰与趋势同频。

2022年9月，已两会西湖的保利，以最高限价+100%首付款，再次落子鼓楼。这幅地块位于北江滨的福沁路——保利天珺，鼓楼唯一的低密四代宅。

在鼓楼这条赛道上，保利持续输出，不断精进，提升品质感。

保利天珺效果图

上周，保利天珺的示范区实景首发：约60米宝格丽风隐奢门庭，尺度超过豪宅的平均水平（40-50米）。大理石界的爱马仕、“玉石之王”帝王翡翠绿奢石打造质感。

景观团队辗转众多培育基地，精心挑选出香樟、红果冬青、朴树、乌桕、红枫、羽毛枫、香橼等树种；用“户内思维”做户外，几十余种不同材质的石材/铜/钢材用于园林及地面铺设，转角处就是惊喜。

安达仕度假风园林，诸多细节都体现了保利在豪宅产品上的迭代升维。

根据全龄段不同的生活需求，保利·天珺主打全封闭的架空层。“珺邻会“5大会所，包含了私宴、茶客厅、健身、童梦等功能。

保利天珺效果图

大堂建筑层高约7.6米，相比大多数只做到3-4米的“豪宅”，可以说是完胜。最重要的是，大堂运用的石材极度奢华，普拉达绿奢石不止平铺，还有大弧度曲面造型。

细节提升，获得诸多鼓楼改善群体的认可。有天珺的豪宅最新经验，此次三会西湖，再造西湖边的品质豪宅，保利产品力提升，驾轻就熟！

3变：新规变化，豪宅客福音

当下福州楼市正处于一轮楼市产品的革新周期。

今年2月28日，福州发布了优化土地开发的相关政策。从规划到参数的松绑，新房的产品力获得极大的提升（下图）。

如地面风雨连廊不计容不计面积，阳台赠送面积上限扩大，更有辨识度的客厅设计等，呼之欲出！

保利屏西天悦样板房出炉，也值得期待。这里先剧透一些小细节：

邀请四大顶尖设计机构的大师操刀，形成有标识度的设计风格。

当下豪宅的酒店化倾向明显，而这种氛围感半壁江山靠的是服务。保利屏西天悦在公共配套上也下足功夫。

所有楼栋都设置无界架空，作为业主不同生活场景的空间。

西湖边土地虽然珍贵，但保利屏西天悦设置了鼓楼的首个下沉式庭院，包括了室内恒温游泳池与健身房、茶室等。

地下的下沉庭院，搭配架空泛会所，这种鼓楼独有的产品力，确立豪宅定位。

这几年福州楼市的价格波动极大。不少楼盘甚至出现了“腰斩”的现象。因此越来越多的人购房时，都在考虑安全性。

1.保利通过产品，成就了西湖周边楼市

富人没有大规模迁徙，板块内产品力得以升级，配套不断增加，房价稳定，周边没有二手次新背刺，资产安全。

保利天悦二期实景

有消息显示：天悦二期附近的鼓一小嘉达校区，可能最快明年就能开学，甚至未来不排除有鼓楼名校在本部扩建时在此进行过渡的可能。

而天悦一期、二期的热销，意味着至少有千名左右，身价千万以上的业主在此择业。

当下土地价值与产品价值的维系一定是在片区内形成“富人的集群效应”。

保利屏西天悦效果图

三会西湖，保利提供有竞争力的产品。往来皆人物，谈笑无白丁。

群贤齐聚的好处就是，这些能穿越周期买好房子的人，事业稳定，受经济周期波动小，不会动不动地大量甩货，更好地维系了板块内片区的价值，形成了豪宅的安全性。

2.西湖也为保利的豪宅，提供了传承的价值

无论是当下的学区热销，还是身边不少富豪给子女选择一套房子，都说明在新周期下，好房子要有一个标准——传承性。

保利屏西天悦效果图

我们进入成熟的商品房时代还不到30年。

在相似的产品力基础上，地标IP因为更长的时间纬度，使得周边的房产具有更强的安全性。

抵御经济、文化、环境周期波动的地段和房子，才有传承的价值。

接下来，福州楼市的豪宅产品力将进入一个全面提升阶段。改善需求正不断离开二手市场，期待着豪宅的标杆产品。

西湖边的超越之作，保利屏西天悦售楼部近日已正式开放。打开你手机上的地图软件，搜索并定位“保利屏西天悦城市展厅”，有空来看看。