最近，只要你在深圳看新房，肯定有中介给你推荐观澜的“四大神盘”。

它们就是金光华溪山禾玺、深物业澜湖时代、景勋天著、珑门壹品。

所以一很多粉丝朋友跟一万间咨询这4个盘怎么选。

因此一万间通过实地探访，给大家具体分析一下这4个盘，哪个最适合你。

在介绍这4个盘的时候，我们先通过图表对他们的有个大致的了解和对比，然后在一一分析。

“四大神盘”位置图

“四大神盘”户型价格对比

这4个盘周边都有非常近的公立学校，除了景勋天著，另外3个基本都规划有自建学校（含幼儿园），观澜的学校在深圳、龙华都不算很顶尖，没有什么名校学区光环，上学也不算特别难，所以一万间就不展开对比。

单从价格位来看，毫无疑问，最低的是位置较偏的珑门壹品，同样是80多平的3房，它最低只需246万（到访还能谈）。

但是从交通便捷度来看，景勋天著是最靠近地铁口的，离4号线观澜站仅200米左右，是真正的地铁口物业，但是它价格也是相对来说比较贵的。

（因为篇幅原因，没有放户型实景图片或者视频，有需要的可以联系获取）

要享受当下生活便捷的—景勋天著

就目前来说，商业和交通，景勋天著在这4个盘当是最优质的。

家门口就是4号地铁线“观澜站”，距离仅约170米，出行非常便捷。

旁边就紧靠着佳华领域，基本可以做到下楼即达。

而且，最让人期待的是，275万㎡鸿荣源综合大城旧改—龙华鸿荣源CITY X观城，就在它的对面，仅一路之隔。

就是说，未来这里鸿荣源综合大城旧改完成后，景勋天著可以直接享受它带来的所有便利。

观城项目是鸿荣源在龙华继壹成中心后的又一大巨无霸项目。这个项目有多大？

规划总建面达到了约410万㎡，比壹城中心320万㎡、珈誉府248万㎡都要大，是一个“航母级”的综合体超级大盘！

根据开发商官网的规划，项目的主要功能为大型购物中心、5A办公、五星级酒店、星级影院、休闲文化街区、高档住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园、教育、医疗、文体设施等。

现在观城旧改一期住宅即将入市，市场预计单价4字头。

但是你知道，可以共享配套的景勋天著多少钱吗？

现在优惠单价3万/㎡起，总价265万起买精装二房，同样是鸿荣源物业。

另外，它只有28层，3梯6户，跟深圳那些动辄40层往上的住宅比，安全性和舒适性肯定更好。

我知道你看到这就上头了，或者觉得作者收钱打广告来了，但是你先别冲动，景勋天著优势这么明显，但是在观澜新盘中算个小透明，肯定也是也是有短板的。

它最大的问题是，它是独栋小区，没有花园，没社区。下楼就只能逛逛商场。

另外户型、价格基本被金光华溪山禾玺全方面碾压。

景勋天著71-98平2-4房，71平只能做2房，总价285万-310万之间，而金光华溪山禾玺，72平能做到3房，价格也还更便宜。

甚至，跟差不多户型产品的深物业澜湖时代相比，它每个户型基本贵50万左右。

所以说，如果你就是想享受当下的便捷，不想等待利好落地，且预算充足，你就选景勋天著，它还是准现楼，精装修交付。

看重使用率、低预算的家庭—金光华溪山禾玺

金光华溪山禾玺，从开盘到现在，卖点一直是“新规产品、超高得房率”，部分户型甚至使用率超过100%。

它的得房率在观澜这么多新盘当中是最高的了，72平做3房1卫，95平做4房2卫，整体实际得房率在97%以上。

而且性价比也做到极致，刷新了观澜板块新房地板价，250万左右可以买72平的3房，这个价格简直是跟坪山看齐了，光明都自叹不如。

所以一万间认为，看重使用率的，低预算多孩家庭是可以选择金光华溪山禾玺的。

金光华溪山禾玺，有一点是一万间非常喜欢的，就是它跟观澜古墟隔河相望，观澜古墟有特色咖啡厅，有汉服拍摄网红店，骑楼街道整齐古朴，碉楼和客家民居交相辉映，想象一下，以后金光华溪山禾玺，闲时过来这边走走，让生活的节奏瞬间慢了下来，非常舒适浪漫，韵味独特。

不过，买金光华溪山禾玺还是要注意几点的：

1，溪山禾玺，原为龙华观澜大布巷片区城市更新单元，大大小小地块共20个，目前周边好几个地块都在动工，可以说现在就是大工地一个，楼下目前没有商业，很多民房商铺都是清空状态。

2，虽然说，溪山禾玺资料宣传是明年年底交付，但是它所在的旧改项目，也是建面超百万的大盘，建设周期会比较长，收房入住后，一段时间内依然会可能噪音、粉尘影响，甚至还要忍受一段时间没有商业+没地铁的情况（但是后面旧改会慢慢改善这个缺点，期待未来吧）

3,部分楼层可能会受到珠三角环线高速噪音影响。

所以，着急入住，以及介意居住环境+配套的粉丝朋友，不大建议买这个盘。

（不然你想想，人家这么优质的户型凭啥卖这么便宜啊。）

预算适中的普通刚需—深物业澜湖时代

如果，你介意金光华溪山禾玺的旧改影响，那么你就可以看看深物业澜湖时代。

深物业澜湖时代位置桂花路这边，城市建面跟金光华溪山禾玺比，较新，起码在这里，你可以少听几年“当当当”的声音。

深物业澜湖时代周边实拍

而且它的户型选择性比较多，73～85～95～115，2～4房都有，而且73平的2房客厅开间去到3米5。

（不像新规户型，多做一个房间出来，客厅开间挤压到3米以内）

部分户型，85平的三房一卫，主卧接近10个平方，开间3米1，次卧的开间也有2米5左右，把飘窗利用上还是不错的。

而且如果你小孩有上学需求，那就更方便了，项目南面紧邻桂花小学（原址）和龙华高级中学观澜校区（高中），为你的孩子提供就近入学的便利条件。（桂花小学将在原址上改扩建为72班九年一贯制学校，提供3360个入学机会。）

另外深物业澜湖时代，有一个很大的优势，就是紧挨着观澜河生态走廊，可以远眺高尔夫球场及观澜河景观，拥有观澜比较稀缺的景观资源。

项目示意图

深物业澜湖时代未来想象空间也是有的，规划建设用地约6.8万㎡，总建面约62万㎡，规划有10栋超高层塔楼住宅，总户数超2700户，是集品质居住、智能制造产业园与完善生活配套等多元业态于一体。

如果你对学校、环境和户型品质有较高要求，且预算适中，可以考虑选择深物业澜湖时代。

不过目前，深物业澜湖时代，距离地铁较远（离4号地铁线“松元厦站”约1.5公里），也没什么商业的（后期项目配套商业旗舰，需要等待），就是在观澜“四大神盘”显得各方面都比较均衡，比属于矮个子里拔高个。

所以，你对交通、商业有要求的话，可能就需要进一步对比其他楼盘。

只求买房上车—珑门壹品

珑门壹品这个盘其实没啥好说的，因为太偏僻了，一万间基本不会建议粉丝选在那边买房，除非你就在那边工作生活了。

不过它就是便宜，俗话说，价格可以抹除一切缺陷嘛......

而且它还不断搞“活动”，让自己变得更具性价比，各个渠道还推广过“首付5万”的朋友圈文案，最近买房还送小米su7......

珑门壹品位于君子布街道，在观澜来说也算是比较偏的区域，紧邻国家4A级旅游景区——观澜山水田园文化园，也跟平湖的中科谷毗邻。

从项目配套来看，直距100米内即有36班九年一贯制观澜实验学校，1千米范围内还分布有德风小学、瀚文实验学校及龙华区教育科学研究院第二附属学校等多所优质学校。

这样的教育资源布局，虽然不是什么名校，但为业主子女提供了从幼儿园到高中的全龄段教育保障，真正实现了“目送式教育”。

珑门壹品，除了偏僻，还有2大硬伤，就是地铁跟商业，距离都非常远。

距离最近的4号地铁线牛湖站约2.6公里，珑门壹品自带有社区底商，如果需要更成熟的商业，则要自驾20分钟左右到观澜湖新城MH MALL，平湖万达广场等商业综合体。

很多中介推这个盘，都会说在观澜山水田园旁边，但是山水田园是收门票的，你买这个房子也不能给你们免门票，所以一万间建议：

除非你是为了在深圳买房上车+孩子上学，且预算较低，那么可以选择珑门壹品，否则的话不建议。

02

观澜即将入市2大热盘+片区价值

除了上述的“四大神盘”，观澜还有2个住宅新盘蠢蠢欲动，待势而发，到时肯定对整个龙华楼市有一波新的冲击。

第一个就是热度很高的鸿荣源观城旧改—「观城未来花园」

首推08地块观城时尚花园主体已出地面40多层！目前已经开始招聘项目人员进场！不久将开放展厅及样板启动首推！面积段主要为88-143㎡三到五房为主，价格预计4万/㎡出头。

这是今年观澜值得等的项目了，是龙华又一个壹城中心。

第二个是鹏瑞颐璟府二期

据最新消息，龙华观澜，鹏瑞鹭璟府计划将在2025年4月份取证入市。

将推出7/8栋，共384套房源，面积有88-91㎡的3房2卫，110㎡的4房2卫，144-163㎡的4房3卫，213㎡的4房3厅3卫户型，得房率较高，不加赠送就有82%左右，加上赠送后基本都能接近100%得房率。

鹏瑞鹭璟府已经是现房，所见即所得，即买即住，不用担心烂尾或者质量问题，并且鹏瑞也是深圳湾1号的缔造者，整体的建设品质不会差。

听说之前1期大部分被华为员工买走，业主素质是杠杠的，价格方面可以参考一期2021年入市的鹏瑞颐璟府，备案均价5.52万/㎡，不过按照当下的市场行情，应该会有所下调，具体以实际开盘价格为准。

观澜现在的新房数量已经是龙华NO.1了，加上以后旧改推进，还会有更多新房面市，那么观澜板块的楼市价值如何？我们浅浅分析一波。

虽然观澜规划不错，龙华7大重点片区观澜占据其3，包括九龙山数字城、鹭湖中心城以及观澜文化小镇的构建与发展。

但是不可否认，目前观澜现状就是传统的工业区，片区内厂房众多。相对来讲不属于高收入产业，并且难以支撑片区的房价。

观澜的大环境短期之内很难改善，虽有旧改，但等待周期太长，交通也是如此，红绿灯特别多，周边交通拥堵会成常态；地铁4号线早晚高峰也是人挤人，地铁虽然方便，但是实在不舒适。

观澜片区发展全靠旧改，旧改体量超过2000万㎡，超过20万套房天量供应，并且还有大部分政府廉价人才房。

所以在观澜买房，价格水分是越来越少的，开发商都恨不得半卖半送，这个也造成观澜房价越来越内卷，很容易形成新房二手房的价格踩踏，难以支撑后期房价的发展。

所以，如果你是买房自住，一万间认为，没问题，而且基本拿着300万可以在观澜任挑，但是投资就别考虑了。

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总结

目前观澜新房价格互相踩踏，基本到访，现场价格可谈优惠可谈，不怕你不敢砍价，就怕你不在观澜买。

如果你实在不知道怎么砍价，请立刻联系我。我帮你砍