这个周末(3月16日)，2024年的龙华新卷王—卓越珺奕府，开盘去化41.5%，当天劲销305套。
在当下的市场，这个开盘去化率在龙华一骑绝尘。
据悉，开盘当天综合折扣近87折，折后单价4.95万起，总价369万起买三房！
户型面积为80-89-106-113㎡三至四房，
其中80㎡2房369-409万，
89㎡3房411-453万，
106㎡4房524-575万，
113㎡4房571-625万
这价格比部分沙井光明的楼盘都便宜，甚至比周边的3.9万/㎡人才房也只贵了7000元/㎡。
卓越.珺奕府
【占地面积】约3.26万㎡
【建筑面积】约31.4万㎡
【推售产品】80-113㎡ 3-4房
【交付标准】精装交付
【交房时间】2027年3月
【房产性质】70年
【总 户 数】规划2136户
【车 位 数】约2343个
【物业公司】卓越物业
【物 业 费】5.5
【容 积 率】约6.75
【绿 化 率】约40%
【梯 户 比】3T6、3T7
楼盘质量如何？一万间也实地踩盘，给大家做了购房攻略！
01踩盘卓越珺奕府卓越珺奕府距离地铁4号线龙胜地铁站600米左右，位置有点尴尬，既蹭不上龙华中心区，也蹭不上龙华上塘。
但是一万间说旁边几个有名气的住宅盘，大家就知道它的位置和价值在哪里了。
旁边二手房有港铁天颂、特发和平里、鸿荣源尚峻等，新房有深铁珑境、卓越珺奕府等。
周边二手房，链家截图
2023年的龙华卷王华侨城四海华亭距离它直线900米左右（实际2公里）。
百度地图截图
所以，现在卓越珺奕府折后单价4字头，足以让周边楼盘业主咬牙切齿。
实探的时候，一万间发现，卓越珺奕府竟然与深铁珑境只有一墙之隔。
深铁珑境旁边就是港铁天颂，一万间实拍
一万间是工作日下午去踩盘的，但是可以看到沙盘和洽谈区都很多人，人气很旺。
根据销售介绍，卓越珺奕府由7栋建筑围合而成，这次首推1栋一单元、二单元、三单元3栋楼，都是48层。
因为项目原属于赤头岭一片区更新，所以不可避免有回迁房、保障房，但是保障房楼栋在7栋住宅后面，互不干扰。
卓越珺奕府与周边住宅对比，最大优势是明确做到最低门槛370万左右/首付110万左右即可上车80平3房。
这个价格位甚至吊打龙华清湖、观澜等片区的同价位新房。
清湖、观澜内心
我们看房的时候，可以感受到卓越作为老牌开发商，项目在设计、细节很用心，比如营销中心外面的咖啡厅、洽谈区玻璃墙外的喷泉景观、穿过的健身房去看样板间等。
一万间实拍
这样下来，虽然卓越珺奕府仍是在建状态，但是已经给客户一个丰富的生活想象，悠闲秀美的户外空间、下楼即可踩上跑步机.......
样板间，卓越珺奕府只做了80平和89平的，所以一万间给大家重点分析一下。
80平和89平布局差不多，只是89平多了一个洗手间，可以理解为可以理解成89平是80平米户型的加强版。
点击查看户型图
这2个户型是卓越珺奕府的主打户型，力求做到小而美，小而精。
可以看到设计师的用心，都是传统的竖厅动静分区格局，同时U型厨房、卫生间三段式分离设计，最大可能地增加空间感。
而且无论是80平或89平，每个房间的空间都足够，阳台虽然不大但是够用，刚需家庭买真的不错。
89平户型房间，一万间实拍
80平户型儿童房，一万间实拍
80平户型阳台，一万间实拍
这2个户型如果要说缺点的话，就是存在太紧凑的问题，为了做三房，阉割了厨房和客厅面积。
半开放厨房，虽然做了U型操作台，但是紧迫感还是存在。
89平户型厨房+餐厅，一万间实拍
另外客厅宽度不够，一万间在现场看的时候，有一个客户就提出客厅宽度太窄的顾虑，虽然销售解释客厅宽度有3米多，但是客户还是比划半天不满意。
89平户型客厅，一万间实拍
不过一万间觉得，卓越珺奕府的客户群体是刚需家庭，价格上让利能让客户减少很多顾虑，这2个户型，主打就是够用，但是对于改善，销售会推荐看看四房大户型。
106平和113平的四房大户型，没有做样板间，但是我们通过户型图可以看到：
106平4房2卫，是传统的竖厅户型，动静区划分合理，空间感明显比80平和89平户型大很多，属于比较优秀的户型设计，但是靠近公卫方向的卧室要考虑采光问题。
113平4房2卫，横厅设计，南北通透，开放式厨房配合大阳台，空间感肯定不错，主卧是 L 型飘窗，保证了整个房间的采光，不在意价格，这个户型相对不错。
02卓越珺奕府价格优势卓越珺奕府是龙华今年的性价比之王，这是毋需置疑的。
卓越珺奕府折后价格出来了（折后单价4.95万起，总价369万起买三房），整个大浪片区，以及部分龙华中心区，都面临较大去化压力而持续降价。
龙华部分在售新盘价格信息对比
周边的新房，估计现在华侨城四海华亭（折后总价457万起步买三房）心里都要骂骂咧咧的，隔壁兄弟盘卓越柏奕府（折后单价6字头）更是不想认识它。
但是对隔壁好邻居深铁珑境反而影响不大，因为深铁珑境产品主打小高层和叠墅，毛坯限价70875元/㎡，他们的客户群体并不重合。
在龙华扒拉一圈，三房总价比它低的也就观澜的招商雍云府以及大浪的锦顺名居，但是一万间敢说，我带你们在这三个盘都转一圈，你都知道选哪里！
图源链家
与周边二手房对比，卓越珺奕府总价门槛相比周边新盘和次新小区，便宜了不少。
周边小区二手房近期成交价在6万左右，如旁边的港铁天颂挂牌均价7.04万，近三个月成交均价5.97万/㎡。
鸿荣源尚峻挂牌均价7.14万，近三个月成交均价6.03万/㎡。
综合来看，一万间认为刚需家庭450万以内想在龙华买三房的，无论意向是新房还是二手房，都可以先去看看卓越珺奕府。
新房不用多说，目前龙华热门板块，北站、红山、龙华中心、上塘都没有450万以内三房。
况且，卓越珺奕府还是带高峰学区+近地铁站，双重优势。
对于预算不高的购房者来说，用光明、沙井的价格，买龙华相对核芯区域的新盘，性价比没得说。
沙井珈誉府2，总价369万起买三房！
光明润宏城加推，备案单价3.97万起，总价336万起。
03购买评价踩盘后，一万间认为卓越珺奕府位置比较特殊，它处于大浪新与旧界面的分割点上，它的右侧是崭新的上塘片区，所以它能享受上塘—红山的配套便利，它的左侧开始是大浪延绵的城中村和工业区，块规划概念不足，没有故事可讲。
卓越珺奕府营销中心入口处，一边是深铁珑境，一边是城中村
一万间觉得，这是珺奕府定价比周边楼盘低的原因之一。
同时一万间认为，现在珺奕府的3房的价位是龙华众多新房中比较安全的，400左右的价位，日后二手房入市，对比周边还是有竞争力的。（所以，担心房价下行的刚需，放心入手。）
上塘很多住宅有噪音干扰，但是因为珺奕府位置不靠近城市主干道以及“天铁”，它反而没有这个烦恼。
所以一万间还是坚持一个看法：刚需家庭或者预算不高的年轻人买房之前可以先去这里看看再做决定。
但是，买卓越珺奕府也有要注意的问题，比如：
1，项目是2027年3月份交房，着急孩子读书的慎入。
2，4房总价区间524-614万，可以对比一下北站和红山片区同品质房源再做决定。
