京基天韵府，现已获批预售，预售总面积为94360.73㎡，预售总套数为988套，包含住宅、商业、办公，位于1栋，其中A座为52层办公，B座为62层住宅，商业为半地下01层。

项目将于3月23日开盘，将推出1栋B座，244套房源！面积有70-85㎡的2房1卫，105㎡的3房2卫，120-150-180㎡的4房2卫户型

本次备案均价约6.6万/㎡，算下来总价大概在420-120万/套，并且还送精装，预计在2025年7月底前交房，周边近年入市的传麒东湖名苑，毛坯均价6.9万/㎡；淘金山湖景花园，精装现房入市，单价7.8-8.4万/㎡。

建面约70㎡2房1卫：在深圳主城区新盘中，有这么小面积的2房上车户型比较少见，这个户型也是拉低项目整体单价和总价的产品，自然也是最需要被将就的产品。

客厅3米开间，进深9.5米，L型厨房，带一个小生活阳台，得房率：89.65%（包含赠送）

建面约85㎡2房1卫：这批产品中房源最多的一个户型，两个户型基本一致，仅朝向不同。

但是06户型主卧阳台都是朝东向，高层可看深圳水库景观

建面约105㎡3房2卫：这是本项目3房的门槛户型，也是目前深圳主城区新盘3房2卫的主力户型。

建面约120㎡3房2卫：该户型实际上可以做“3+1”房，多出来的一个房间做卧室比较勉强，但作为多功能房还是可以的。

建面约150㎡4房2卫：实际可以做“4+1”房设计，同样可以多出来一个书房或茶室，整体户型布局相较其他户型更加合理，通透性也更好。朝东向，高层可看深圳水库景观。

180㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，动静分区，客餐厅一体化设计，客厅4.7米开间，主卧大套房设计，厨房还带一个生活阳台，得房率84.7%（包含赠送），阳台进深1.9米，正南朝向。

京基天韵府，位于罗湖区东湖街道仁心路与围岭中路交汇处西北侧，项目所处的布心片区，是罗湖老牌居住区，周边公园配套丰富，西侧是围岭公园，北侧是淘金山，东侧是深圳水库，南侧是翠竹公园。

原是布心村水围村城市更新单元，在2018年3月启动补偿签约，至今不到6年时间已经高楼林立，是深圳为数不多旧改进度最快的项目之一。

该城市更新单元项目，总占地面积约4.8万㎡，总建筑面积约54.8万㎡，共分4个地块开发，分别命名为：“京基天韵府”，“京基天珺府”，“京基天宸府”，“京基璟誉府”。

据报道，京基天韵府，京基天珺府，京基天宸府都已经接近封顶，京基璟誉府的主体也已经出地面近30层。

学校配套：京基天韵府自带1所9班制幼儿园，根据罗湖区2023年学区划分，小学学区划分在翠园东晓教育集团东晓小学，初中学区划分在翠园东晓教育集团布心中学，香港中文大学（深圳）附属礼文学校初中部。

商业配套：深圳天河城购物中心距离约800米，总建筑面积约12万㎡，是罗湖北片区唯一的商业综合体，也是全国首个购物中心与工业遗存组合商业项目；在项目1.5公里范围内还有壹荟城、万象汇等购物中心。

地铁配套：5号地铁线“布心站”距离约300米，5/7号线“太安站”距离约700米，1站到万象汇，3站到洪湖公园，4站到大剧院，6站到华强北，2站到布吉可换乘3/14号线，3站到黄贝岭可换乘2/8号线。

京基天韵府项目在学区、配套设施和得房率等方面表现出色，但在建筑规划、舒适度和回迁户占比等方面存在一定的问题。购房者在考虑这一项目时，需要综合权衡这些优缺点，结合自己的实际需求和预算做出明智的选择。

购房考虑问题：

1.京基天韵府所在的布心片区，周边多为老旧小区，目前整体的居住面貌略显陈旧。

2.该片区内少有的入市新盘，10.27的容积率，62F的超高层建筑，住家舒适度欠佳。

3.买房必备3件套，京基天韵府拥有罗湖区数一数二的翠园东晓小学学区，家门口步行范围内的地铁口，还有周边不远的商业街区，整体评分还是不错的。

4.加上赠送81.47-89.65%的得房率，在当下罗湖区域内的新房市场，包括在62F的超高层建筑规划下，能做到这样的得房率也是难能可贵。

5.在罗湖区域内老生常谈的问题了，停车位不足，按照估算最低1297套的户数，只配比了995个停车位，车位最高配比也是1：0.77。

6.回迁户占比过重，基本占到了82%的住户，整体居住体验感会大打折扣，后续二手房市场流通方面，也会受到很大影响。