房地产行业内部分化正悄然在进行。在民企地产深陷泥潭之时，一向稳健的央企地产正发挥资金、资源的优势迎来最佳机遇，轰轰烈烈率先开启了城市更新项目。

近日，《财经》杂志总编辑王波明邀请黄奇帆独家解读了中国房地产市场40年发展的深层逻辑和未来走向。黄奇帆认为，需求端的下滑导致增量再也不如从前，“中国房地产市场进入了新阶段，10个指标都出现了拐点。房地产行业的新阶段、新常态要出现了。”

从2021年下半年开始，地产行业已然进入了萧条期，行业哀鸿一片，“暴雷”、“股价下挫”、“裁员”、“回血自救”、“保交付”成为关键词，整个行业正面临着前所未有的压力。

房地产行业内部分化正悄然在进行。在民企地产深陷泥潭之时，一向稳健的央企地产正发挥资金、资源的优势迎来最佳机遇，轰轰烈烈率先开启了城市更新项目。

1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。

对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

简单概括，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。其目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

从国外城市化进程的经验看，精细化运营的“城市更新”是时代趋势。

城市更新运动最早始于1960年代1970年代的美国。由于当时涉及到有色人种和贫穷社区的拆迁问题，引发了人们关于社会公平的批评声，这项运动不得不中止。进入1980年代后，美国城市更新运动进入渐进脱社区邻里更新为主要形式的小规模再开发阶段。

近几年，城市化率超80%的韩国，是亚太地区推行城市更新的先行者。早在1970年代，为应对首尔人口骤增导致的交通困难问题，首尔站高架桥应运而生。随着城市化率在上世纪八九十年代逐渐触顶，人们渐渐发现，高架桥可以立竿见影的提升交通效率，但是越来越多的高架却给人们的生活工作带来很大困扰，桥上车流带来的噪音、尾气、扬尘等问题，也对周边环境造成了严重的影响。

于是，韩国政府开始着手“社区营造”，其中最著名的当属“首尔路7017项目”。2015年，首尔市政府决定全面停止首尔站高架桥车辆通行，开始对首尔站高架桥进行拆迁施工工作。曾在1970年代作为连接首尔东西向的汽车专用高架公路，终于在2017年焕然新生，成为了一座适合徒步旅行的空中花园。开放两周内，这座城市花园访问人数突破100万人次，带动南大门等周边地区游客增长20%，首尔政府也因此受到了首尔居民有史以来最大认可。

早在2012年，国际著名规划设计专家、美国前纽约市规划局局长James Jao 就已做出预言：中国的城市规划将逐渐从新建城市走进城市更新。

预言正慢慢变成现实。从近五年开始，“城市更新”的概念在国内被提及的次数越来越多。2021年3月发布的“十四五”规划中，第一次明确提出“实施城市更新行动”，即“实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。”

至此，中国城市更新大潮逐渐兴起，然而彼时，绝大部分房企还未意识到， 这将是一道决定未来生存发展的必答题。

在国进民退的大势下，央企和民企地产，谁将唱主角？现阶段，一定会是国资背景的央企。

首先，透过“三道红线”指标来看，央企、国企的整体负债率比民企低得多，很多都是“绿档”，具备扩张的前提。其次，有政府为依托，央企、国企的融资能力和融资成本均更有优势。最后，在悲观情绪笼罩之下，国有企业无疑更有责任作出表率，为中国地产的新阶段、新常态试错趟路。

央企地产代表之一——中国铁建城市开发有限公司（以下简称“铁建城发”）近年来开展的未来社区项目，率先为中国城市更新提供了一个可复制的范本。

据公开资料显示，2020年5月，铁建城发先是以55.28亿元的代价竞得浙江省温州市鹿城区集新社区一期地块，后又于10月拿下总投资额约为108.37亿元的丽水灯塔社区项目。

丽水灯塔社区项目位于丽水市莲都区核心板块，实施单元总用面积约543亩，建成后预计直接受益居民数10113人。铁建城发负责项目土地整理投资、基础设施和附属建筑及其配套设施的设计、投融资、建设和运营管理等全流程操盘。

透过中标丽水灯塔社区项目，我们可以发现，相较于民企仅仅聚焦房产建设，央企地产在城市更新项目的运营上，已成功深入打通了产业的全链条。这方面，固然是城市更新的模式所决定的，但更重要的还是得益于央企地产在资金、背书、口碑上的天然优势。目前，上海相关部门已明确表示，城市更新基金仅面向央企、国企地产开放。

对比来看，受行业持续下行以及“三道红线”的影响，民营地产的资金背景，显然不足以支撑较长周期的城市更新项目。因此就目前而言，对于中小规模的民营房企来说，城市更新赛道的机会非常有限。

不止铁建，众多央企地产也瞄准了城市更新赛道，纷纷加快了步伐。

今年2月，中建三局深圳公司以50.55亿的代价，中标深圳市目前体量最大旧改项目，深圳绿景白石洲璟庭项目总承包工程。据悉，该项目位于深圳市南山区沙河街道沙河五村更新单元地处城市核心地段，比深圳前最大旧改项目岗厦圈面积大2倍以上，项目旨在打造无边界城区。

3月中旬，中国二十二冶也中标唐山市丰南南湖西区城市更新单元工程。官方资料显示，该工程是目前唐山城市更新项目中规模最大、占地面积最广、项目总投资额度最高的更新单元。

饶有意味的是，3月22日，中国铁建党委书记、董事长汪建平与北京市石景山区委书记常卫，区委副书记、区长李新举行会谈后，双方明确表态“希望把握新机遇，进一步深化在基础设施建设、城市更新、生态环保等领域的合作”。

显然，具备先发优势的中国铁建，已驶向城市更新的快车道。

中国600多个城市，无形中已经撑起了一个规模超万亿的大市场。佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》显示，中国房地产总市值已超300万亿元，按每年2%的城市更新率来推算，城市更新的市场规模将有望达到6万亿元左右。

2021年，上海、无锡、天津等地已率先成立了超百亿规模的城市更新基金。其中上海的规模约800亿元人民币，是全国已落地规模最大的城市更新基金。

6万亿的市场规模下，央企已经抢跑，这是否意味着民企地产除了“躺平”已别无选择？

尽管国资背景的央企地产资金充裕，更契合城市更新项目长周期的资本回报模式，在行政审批、服务、惯例能力等方面也有着民企地产难以比肩的优势，但这并不意味着，民企地产在未来没有机会。

相反，烟火认为，找准细分赛道、从服务入手或将在未来突围而出。

思维的转变是第一位。房地产行业进入新阶段的大背景是，新型城市化路径的形成，人口红利消失，城市收缩将成为中国许多小城市发展的“新常态”，这也意味着中国房企一定要告别过去的增量思维，适应存量思维，这与中国互联网流量见顶其实的一回事。中国房地产已经到了“赚最难赚的钱”的阶段，是时候与过去粗放式高增长模式告别了。

停止市场悲观情绪。整体而言，目前整个地产行业仍然处在新旧阶段的交替期。城市更新是一个长周期的超级赛道，目前还刚刚起步，各地方政府也还在摸索尝试阶段。

3月中旬，国务院金融稳定发展委员会召开了专题会议后，在资本市场极大鼓励了地产企业，碧桂园、龙湖的股价纷纷止跌回升。实际上，重拾信心至关重要，接下去，摆在地产玩家们面前的关键问题是如何转型。

尽快转型摆脱危机。船大掉头难。如黄奇帆所言，“全世界的房产商负债率没有超过50%的，香港的房产商全部的负债率都不超过40%，但是中国大陆房产商负债率到了80%、90%”，短期内，传统地产的盈利模式一定不会迅速好转，所以与其和整个行业一起陷入吃老本的滞涨期，不如干脆利落地拆分部门或重新成立新企业，毕竟，病愈后的追赶一定是痛苦漫长的。

至于转型做什么？这又是一个全新的议题了。央企整体而言偏向稳健，民企把握春天的机遇还是得靠自己。城市更新领域缺少高端咨询专家，有没有可能走轻路线沉下心做这方面的专家？5G、AI、云计算等科技信息化的蓬勃发展，城市智能化在未来很有可能会是城市更新的核心，科技+房产这条全新的道路，是否愿意去摸索？

6万亿市场的城市更新赛道，不管是央企地产还是民企地产，一定会找到各自起飞的新姿势。