今年8月，位于国宾板块的中铁拾贰宸营销中心暨美学示范区正式对外开放。中铁八局在成都沉寂多年之后重返房地产市场，推出其高端改善产品中铁·拾贰宸。中铁拾贰宸户型面积起点高（最低129㎡），上限高（最高175㎡），全四房，锚定区域高端改善客群，与区域内其他项目在定位上拉开一定的差距。

（中铁拾贰宸项目实景图）

中铁·拾贰宸亮相两天后，8月12日，成都市再出新政，放宽首套房认定标准，公积金政策也相应放宽，并以财政补贴等形式鼓励“以旧换新”。

市场开始转变，国宾板块反应迅速，产品依然很“卷”，但面积和总价已经开始下探。尽管中铁拾贰宸仍然锁定高改，但区域内的大部分项目户型面积开始下探至100㎡出头，三房户型作为项目的重要产品应市。

当前的国宾板块，土地指标、建筑密度等硬性指标依然决定着项目的改善基调，而政策背景、市场竞争又开始倒逼产品走向首置首改，随着三房户型增多，户型面积下探，总价也随之降低，国宾板块在新政之后，或将迎来最佳购房窗口期。

中铁拾贰宸项目共推出129㎡四房、143㎡四房、175㎡四房三个户型，首批次推出129㎡和143㎡两种户型，精装修单价23880-26741元/㎡，总价298-383万元。

尽管中铁拾贰宸的户型面积段要高于片区内其他项目，但横向比较，与其他项目同等面积户型的单价与总价并无太大差距。因此，中铁·拾贰宸只是在高面积段与片区的其他项目构成竞争关系，且并不影响当前国宾板块三房产品的激烈竞争。

当前，国宾板块在产品上存在一定的同质化。如果一个购房者，有着明确的面积要求和预算，那么在国宾板块选任何一个项目，其中的差别都不会太大，不仅是在建筑形态，户型设计等这些产品方面，即使是企业背景、地理区位（鼎能国宾天韵更靠近地铁站）等方面也都没有巨大的实质性差别。

国宾板块当前在售项目信息（部分）

成都地产界整理了当前国宾板块在售的5个重要项目后发现，在建筑形态方面，5个项目全部是小高层，层数绝大部分集中在10-17F，仅保利西堂和煦有7层高的产品，且5个项目全部采用了1T2、2T2的梯户比。

在户型面积方面，除中铁拾贰宸外，其余四个项目均有套三户型，面积段集中在110㎡左右，最低下探至109㎡。三房产品的竞争是国宾板块竞争的一个焦点，在四房的竞争点已经几乎被挖掘殆尽的背景下，三房给了开发商更多的突破方向。

在国宾板块，所有的三房都采用了横厅设计，而且其面宽直接比肩甚至超过市场主流的四房户型。保利西堂和煦和鼎能国宾天韵的三房横厅面宽都达到了6.6米，其中保利西堂和煦109㎡的三房还拥有大进深，使得餐厅与客厅错位，客厅的空间布局更宽阔；鼎能国宾天韵则采用了L型大阳台，延展空间的同时，也增加了套内的实得面积。

（华侨城熙成里项目实景图）

华侨城熙成里和中国电建国宾华曦府的三房户型，都可以看作是少了一个房间的四房户型，其和市场上主流的四房户型布局极其相似。都采用了270度入户前厅，都采用了LDK一体化设计，都采用了横厅大面宽，其中华侨城熙成里113㎡三房面宽达到7米，而中国电建国宾华曦府的110㎡三房更是达到了惊人的9.25米。

三房是当前国宾的最佳窗口，以最低260万元购买三房，却享受的是低密小高层、超大面宽、阳光入户前厅等高改产品的配置，这对刚需购房者来说无疑具备相当大的吸引力。

三房增多的同时，国宾四房产品的面积也相应地下探至129㎡，不过143㎡的四房仍然是四房的焦点，除鼎能外，四个项目都有143㎡四房户型。270度私享前厅、大面宽横厅、LDK一体化设计，套房式主卧，都是这个户型的标准配置，国宾板块也不例外。

价格方面，国宾板块目前在售的5个主要项目中，143㎡四房的价格区间集中在320-380万之间，华侨城熙成里的143㎡四房价格高一些，总价在420-480万之间。而套三的价格，则下探至260万左右，基本在260-330万之间。所有项目目前均采用精装修销售。

近年来，从三圣乡、白鹭湾、金融城到武侯新城、蔡桥、国宾，成都在3.5环形成了一个明显的“豪宅带”，但与这条“豪宅带”的其他区域相比，目前国宾板块的价格处于相当靠后的位置。

今年6月，金周路TOD49亩涉及住宅、商业、社区公交集中停靠站、地下公共通道及配套设施的项目通过金牛区住房建设和交通运输局审批，正式开工建设。据媒体透露，住宅部分共规划9栋16-17层的精装交付住宅，户型主要为128㎡、143㎡两种改善户型，预计2025年上市。

届时，板块的竞争还将更趋于激烈。

国宾板块，是金牛区的一个重点板块，当前住宅项目主要集中在金周路以西的区域。“国宾”的由来，是缘于金牛宾馆，成都早前的国宾馆。早前金牛大道以西的区域被称之为迎宾板块，后来随着板块逐步向西发展，才慢慢改称国宾板块，先后有国宾上林栖、国宾时光汇、万科国宾润园、保利国宾首府、融创国宾雅集、城投置地万科国宾蜀园、城投置地国宾璟园等以“国宾”命名的小区。随着天府艺术公园的建成投用，国宾板块以西贵底蕴也曾红极一时，有力地支撑了国宾成为一个高端改善板块。

（天府艺术公园）

实际上，当国宾板块开发到金周路以西这个片区，和金牛宾馆、天府艺术公园等区域核心IP之间已经缺乏自然的过渡和顺畅的衔接，国宾板块在地理上已经表现出了明显的断层。

与3.5环“豪宅带”上的其他区域相比，国宾板块的发展更像是补漏，像下跳棋一样跳着向前走。

首先，近年来国宾供应出来的土地既不成规模，也不成片。成都地产界整理了近四年来国宾板块供应的土地，超过100亩的地块仅有融创国宾雅集、城投置地国宾璟园等极少数项目，绝大部分地块面积低于100亩，甚至不乏18亩（交投电建洺悦峯）、22亩（保利创展国宾和煦）这样的袖珍项目。

在今年4月召开的一场宾板块城市价值推介会上，国宾板块全年计划上市土地13宗，共计558亩，平均每宗不足43亩，面积最大的一块住宅用地84亩，最小的住宅用地仅21亩。国宾土地不集中的现象还将持续。

其次，近年来国宾供应的项目零星散落分布在各种产业园区中间，而这些产业园区包含了大量的医药公司，也包括水井坊股份这样酒业公司，还有一些建材公司，这些产业园区的大量存在，客观上影响了片区的住宅成片开发，也使得开发商难以形成合力。

（位于国宾板块的某医药公司）

其三，交通路网复杂，缺乏城市主干道的贯通，导致各项目较难以形成合力。用百度地图导航了从保利西堂和煦到金牛宾馆的路线，用时最少的路线，需要经金禧一路绕道金粮路上金牛大道再最终到达金牛宾馆以及天府艺术公园等，全程5.2公里；而两地的直线距离，约3公里左右。

最后，国宾板块近年来商业迭代略显缺乏。2023年，天府艺术公园核心商业板块天府111商业正式开业，这个商业项目面积约8万㎡，包括22个独栋建筑，属于开敞式庭院商业。由于体量和定位等因素影响，天府111项目并未完全解决国宾板块整体商业消费的需求。

综上所述，目前，“国宾”成为3.5环豪宅带上价格相对温和的区域，加之目前户型面积下调，总价也随之下探，国宾的短板留给了购房者一个难得的机会。

从中铁拾贰宸的产品定位来看，中铁八局显然对当前的市场形势和国宾的改善客群相当有把握。

在成都市场，中铁系除了大家耳熟能详的中国铁建外，还有三家中铁系的开发商，分别是中铁置业、中铁二局和中铁八局。这三家企业开发的项目，抬头都采用了“中铁”，一般购房者很难辨别。

中铁置业在成都开发的楼盘有中铁西城、中铁塔米亚（位于国宾板块）等，中铁二局开发的楼盘则包括新界、西郡英华、玛塞城等，而中铁八局早前在成都则有“瑞景系”：中铁瑞景颐城、中铁瑞景茗城、中铁瑞景蘭庭、中铁瑞景汇（商业），“骑士系”：中铁骑士公馆、中铁骑士府邸等，还有中铁丽景书香、中铁奥维尔等。

（中铁奥维尔实景图）

实际上，在中铁骑士府邸和骑士公馆等项目之后，中铁八局在成都市场一直比较低调，即便在金牛区中铁八局附近开发有项目，也鲜为人知。最近一次关于中铁八局颇有影响力的的新闻是2022年，这一年1月，中铁奥维尔最后一批次250套清水现房，76-89㎡的小户型，参考价格6992-7832元/㎡，与周边二手房有着3000元/㎡的差价，总价区间53.78-70.14万元。这批房源吸引了759人参与摇号，触发三倍熔断。

从中铁八局过往在成都操盘的经验来看，其有在武侯、青羊等热门板块操盘的经历，对主城热门板块的理解和对客群把控应有心得。从目前公布的户型设计来看，中铁拾贰宸的四房整体布局可圈可点，其最小面积129㎡四房，也做到了阳光前厅、超8米大面宽、LDK一体化、套房式主卧等市场标配。

（中铁拾贰宸129㎡四房户型图）

175㎡的则采用了14米环幕端厅、270度无界视野的设计，将改善群体的尊崇感做了相当高的水平。

（中铁拾贰宸175㎡四房户型图）

中铁拾贰宸与保利西堂和煦、中国电建国宾华曦府、华侨城熙成里均相距较近，清一色的央企短兵相接，妥妥的大佬竞技场，其激烈程度自不言而喻。尽管中铁拾贰宸的户型面积是129㎡四房起步，但在相同的面积段还是与三个项目构成直接竞争。相对而言，保利有着丰富的操盘经验，尤其是在高端市场更是得心应手，对市场的反应也更加迅速，目前保利西堂和煦的部分房源单价已近22000元/㎡，在片区相当具有竞争力。

（中铁拾贰宸项目施工现场）

中国电建则是片区的“老大哥”，从中国电建洺悦玺开始，其已在片区深耕多年，陆续有交投电建洺悦珑庭、交投电建国宾江山、交投电建洺悦峯等项目，在片区有非常深厚的客群基础。华侨城近年来在成都的项目也不少，其143㎡四房甚至卖出了片区最高价，其实力亦不容小觑。

尽管在产品设计上中铁拾贰宸并未有明显的短板，但市场的认可度以及最终的兑现程度，仍然有待市场的检验。