凭借着去年入市的几个流量项目，万科今年在成都市场的业绩，重回到了前十左右，着实想让刮目相看：万科的底蕴还是在的。

今年“双十一”，万科在成都市场以底价斩获新都区廖家湾一宗住宅用地，继去年三季度以后，再次加码城北，成为了这个区域的领头羊。近日，万科在成都郫都区又一个全新的合作项目正式亮相，欲尝试全新的“校城一体化”开发模式，在郫都区也是风生水起。

那么，在多重利好政策刺激之下，在大股东力挺的情况下，在10月以来的年度“翘尾”行情之下，成都万科算是成功走出困境了吗？

2024年11月11日，成都万科蓉北置业有限公司以底价4950元/㎡，总计约33913万元，成功竞得新都区斑竹园街道旃檀社区一组、三组、廖家湾社区六组，约41.1亩住宅用地，容积率2.5。

该地块邻近成都地铁5号线，距廖家湾地铁站约700米，临近规划的地铁（在建）27号线，周边的教育、商业、医疗等配套也比较成熟。这是万科今年首次在成都市场拿地，也是继2023年8月拿下新都区廖家湾地块（即万科星光都会项目）后，万科独立在成都市场上获得的第一个项目。

去年，万科在廖家湾的星光都会项目，创新以开放功能盒子打造的“未来社区”，在区域市场取得了不俗的成绩，对周边的竞品可以说是降维打击。据悉，此次新拿地块也会延续“未来社区”的思路，做好产品的迭代升级，除了做好红线内产品打造，更关注红线外的界面提升，以及与政府、学校等社会各界的互动和共建。

我们注意到，在新都市场，郫都市场，万科以其高于周边竞品的产品设计和品牌溢价，似乎已经找了一条新的路径，一条有别于在成都核心城区高价拿地卷高端产品的路径，而且还能实现资金较快的周转。

这里简单回顾一下，今年万科在全国范围的部分拿地情况。今年9月，万科在杭州拿地，有着重要的意义。万科联合杭州地铁公司，以14.51亿元，竞得西湖区云谷板块的商住地块，折合楼面价约9660元/㎡。该地块临近阿里巴巴云谷园区，隔壁的绿城项目今年5月开盘很快就售罄了。

在摘得杭州地块之前，今年上半年万科在沈阳和徐州新增3个项目，总地价10.2亿元，权益地价总额7.8亿元。随后，万科在上海新增1个开发项目，拥有35%权益，需支付权益地价10.84亿元。其它，便没有太多的代表性项目了。这对万科来说，显然是不够的。

事实上，今年上半年，万科一直在瘦身。据悉，万科董事会主席郁亮介绍，2024年万科将通过大宗资产和股权交易等方式，实现不低于300亿元的回款。

“截至7月底，万科资产交易已完成204亿元，涉及商业、办公、酒店、公寓等31个项目。”万科首席运营官刘肖在业绩会上透露，未来会继续按照既定的路线往前走，目前有19个项目在谈，除了商办资产，还有1个是教育类资产。万科今年确定能够完成“一揽子方案”中关于大宗交易的目标。

在上半年积极兜售资产回笼资金之后，进入下半年，万科又开始活跃起来了。在成都市场，万科摘得城北地块的时候，另外一个新项目，位于郫都区的约78亩合作项目，也正式浮出水面了。

万科在成都市场拿下，除了企业自身通过瘦身等原因拥有了拿地的资金基础以外。还有两个重要的原因：一是，在全国房地产刺激政策之下，成都楼市4季度明显回暖，这是市场基础；二是，万科去年入市的4个项目，其中核心主城两个，新都区一个，郫都区一个，有的售罄，有的进入了尾盘，着实需要补仓。

先说市场。今年以来，特别是下半年以来，出台了很多房地产行业的积极政策，比如持续降息，降首付比例，降交易成本，松绑各种资格限制，等等。实实在在的解放了购买力，特别是9月底以来，伴随着股市的上涨，楼市也走出了一波不错的行情。

据住房城乡建设部信息，10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”。住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示：10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。市场拐点可能已经出现。

中指研究院数据显示，今年整个10月，成都房地产市场显现出明显的复苏势头，商品住宅成交面积达192万㎡，环比增长116%，同比增长7%，创今年新高。在中央及地方利好政策刺激下，企业积极营销，购房者观望情绪明显消解，市场信心迅速恢复。成都头部房企取得了不俗的销售成绩，10月TOP30企业销售额环比增加80%。

不仅仅是10月，进入11月，成都楼市仍然延续了“金九银十”的热度。万科同样表现出色，在售的星光都会项目热度不减，郫都区待售新盘锦上扬华也引得购房者前去打探。据克而瑞四川监测数据，10月成都万科销售额为14.05亿元，创下年内月度新高；今年前10月，成都万科累计实现成交金额63.43亿元，同比增长约36.85%，重返成都房企销售金额榜前十行列。而去年前10月，成都万科在成都房企销售金额排名，曾一度下滑至第18位左右。

去年，万科主城两个重磅新盘，武侯区的古翠隐秀和金融城东的朗拾交子，表现非常出色。其中，朗拾交子于今年6月早早清盘，古翠隐秀进入尾盘阶段。在新都区的星光都会项目，同样表现出色，成为区域的当红流量新盘，在郫都区的菁弘万科樟宜星光卖得也很不错，进入了尾盘。由此可见，万科不管在成都核心主城还是新都、郫都等中心城区，都有着很好的品牌号召力。

进入今年4季度，万科在成都市场的住宅快要卖断货了，新盘更是没有了。正是在这样的背景下，万科选择了拿地与合作，也算是成功补仓。不过，两个新项目，一个在新都区，城北廖家湾板块，一个在郫都区西南交大附近，将承接去年两个“二圈层”红盘的份额。

接下来，万科如果想要有更大的作为，还是必须在核心主城市场角力。不过，现在核心主城的土地，特别是核心板块的土地，又是新一轮的水涨船高了。今年以来，金茂、贝壳、润达丰等房企，将各个热门板块的地价，都往上拔升到了新的高度。这对于万科来说，回归核心主城的难度颇大，可能需要蓄力待发。

即便把自己的主战场放在“二圈层”市场，万科也没有选择“躺平”。去年的星光都会、樟宜星光项目，就是最好的实证。万科在“未来社区”的创造力得以彰显，可能正是其与其它房企错位竞争的结果。

来看看万科在郫都西南交大旁的新项目。2024年10月，成都万科携手蜀都川投，落子西南交大旁，以“未来城市理想单元”的打造理念，于“环交大未来公园社区”的城市底盘之上提出“校城一体化示范单元”的创新落地方案。是不是跟去年的樟宜星光有点儿相同的味道。

万科锦上扬华项目位于西南交大犀浦校区北侧，位于成都绕城高速以内，距离最近的地铁站是地铁6号线兴业北街，也算是一个地铁盘。该项目的开发企业是成都蜀都川菜产业投资发展有限公司，控股股东为成都市郫都区国有资产监督管理局，为郫都区本土国企。

据悉，成都万科携手成都蜀都川菜产业投资发展有限公司，在校、城、人共融的整体思考下，共同打造“校城一体化示范单元”，融合区域功能优势，驱动探索未来城市发展的新路径。

“校城一体化示范单元”，旨意打破高校与城市的壁垒，实现资源共享、功能共建，推动片区共荣发展。成都万科借鉴国内外成功经验，如上海松江大学城“咬合式”校城一体化模式，规划出约300亩的“校城一体化示范单元”，将住宅、公园、商业、邻里中心、学校等多元业态有机融合，通过整体规划设计，融通教育、科研、生活、休闲等功能一体化打造，形成校园与城市的有机互动，促进高校资源正向溢出，推动区域协同发展，打造功能复合的综合社区。

同时，万科锦上扬华，也是万科首个落地成都的“锦”系项目，还是城西首批次使用《成都市城市规划管理技术规定（2024）》新规的项目。该项目占地约78亩，容积率约2.95，绿地率不低于30%，总户数1233户，户户舒适，全期15栋住宅，均为南北阵列式布局，依据风光定位系统，考虑高低错落天际线排布，实现最大化楼间距、户户朝南观景、100%住宅日照规范达标。

与去年两个“二圈层”的项目类似，万科锦上扬华主打区域改善，主推的是刚改户型，这对区域改善客群，首置客群来说，都是不错的选择。毕竟，在类似的区域市场，目前，做得比较好的品牌房企，也就是万科、龙湖等高周转的规模化品牌房企了。可以预见，如果拥有价格优势的话，这又是一个能够引领区域市场的流量盘。

另外，除了新都的新地块，还有万科锦上扬华项目，据知情人士透露，万科似乎有意还在跟其它本土国企洽谈相关合作，比如双流区的某国企（本消息结果有待确认）。由此看来，万科可能希望通过这种轻资产、较低成本投入的区域市场开发，保持其在成都市场的活跃度，储蓄能量，待机会成熟，重新杀回成都主城核心市场。