2024年的最后一天，贝壳找房旗下负责地产开发的平台贝好家在上海和杭州拿下两宗地块，至此贝好家半年内豪掷超过25亿元，在国内布局4城，中国最大中介大举闯进原本属于开发商的领地。

贝好家在沪杭两地拿地之后第一时间官宣，将全程自主操盘。在上海，贝好家拿地当天，贝壳APP的开屏页面就变成了“奉贤再拍新地，设计方案由你定”的广告，贝好家公布了奉贤地块两套产品设计方案，所有客户都可进行浏览、评价，如相关建议被采纳还可获得重磅礼品。

(上海拿地之后，贝壳APP的开屏及地块的设计方案)

贝壳有备而来，一二三级市场的联动，经纪、开发与渠道的多重身份，客户买房卖房的全链条打通，贝壳做开发带来的或许又是一次行业的剧烈变革。在贝壳开发的初步阶段，成都金三项目，一定是最具关注点的项目。

近日，贝好家金三地块四周已经竖起了施工围挡，贝好家的logo嵌于围挡之上，但项目仍未公布案名。与沪杭两地拿地之后第一时间官宣自主操盘，公布设计方案相比，成都项目节奏略显缓慢。

(贝好家成都金三地块施工现场)

日前，成都市公共资源交易服务中心公告了贝好家项目建设工程规划许可证。从规划图来看，贝好家项目共规划了4栋围合布局的住宅建筑，采用形似蝴蝶的弧面设计，楼栋总高均为15层，整个项目仅有108户，套均面积超过360平方米，所有户型均在200平方米以上。

（贝好家金三项目规划图）

2024年，贝壳找房开始进入地产开发赛道，先后于西安、成都、上海和杭州四城成功拿下5宗地。据新浪财经统计，贝壳找房半年时间内拿地金额超过25亿元，其拿地的规模已相当于一家小型房企。

（数据来源：新浪财经）

在7月拿下西安未央区两宗商住用地之前，贝壳找房于3月、6月分别参加北京、广州的两场土拍，但均未出手。

9月20日，贝壳找房在成都又再度出手。金三地块约23.67亩，容积率2.5，从供地伊始就备受市场关注。该地块的起拍价高达19200元/㎡，刷新了锦江区的最高起拍记录，在全成都范围内，也仅次于2022年7月由成都交投拿下的高新区地块。

该宗地吸引14家企业参拍，其中不仅包括招商、建发、越秀、华侨城、锦江统建等央国企，也包括了新绿色等惯于在成都高价拿地的中小民营房企。最终，在经过了82轮竞价之后，贝好家以27300元/㎡的楼面地价成功竞得，溢价42.19%。这一价格，也刷新了金茂于4月23日在潘家沟地块创下的24500元/㎡的记录，成功登顶成都楼市的单价地王。

贝壳下场做开发，在成都一鸣惊人。

贝壳虽然是成都土拍市场的新面孔，但其对于成都市场的认知却一点也不陌生，对于金三地块表现出的志在必得，背后也透露着缜密精准的市场判断。

自2023年底成都解除“双限”政策之后，一年不到的时间单价地王已三度易主，仁和春天、金茂和贝好家先后登上地王宝座。

（解除双限之后成都单价地王）

而贝好家拿地之后3个月不到的时间，成都又相继拍出几宗高价地，其中高于金茂潘家沟地块记录的地块就有3宗，分别是远达大源西59亩地块（楼面地价26300元/㎡）、润达丰滨江柳江33亩地块（楼面地价26000元/㎡）以及新绿色三圣乡57亩地块（楼面地价24800元/㎡）。金茂的潘家沟地王记录在半年不到的时间里，就已经滑落至第5名了。

从整个2024年的市场来看，尽管市场下行压力加大，但一些热点区域的土地拍卖仍然备受关注，甚至接连拍出高价。贝好家首次拍地就瞅准金三地块，并为此坐上了地王之位，也足见其决心之坚定。

在解读贝壳金三项目时，一个不得不提到的事实时，解除双限之后成都的地王项目，全部位于锦江区，而且全部位于金三-金融城东-白鹭湾-三圣乡一线。而2024年土拍单价超过20000元/㎡的地块，绝大部分也分布于这一线。

有评论认为，放眼全国楼市，如果成都刚不起，那就没其它城市顶得住；放眼成都，如果金三都坚挺不起，全城都会疲软。

金三成为衡量2024年成都楼市的风向标。

贝好家之所以能在金三拍出地王价格，一则因金三土地供应少，二则因金三本就具备成都门面的潜质。

截至目前，整个金融城三期仅规划了10宗住宅用地，分南北两区，其中北区的两地块分别为蜀瑞苑和华润置地锦宸府，南区的8宗地块相对集中，共计约317亩，包括已经出让的贝好家地块，目前待出让的住宅用地已不足300亩。

（图源：交子金融商圈）

实际上，金融城三期从规划到开建至今已有多年，但住宅用地仅在2023年6月拍出过一宗约29亩的地块。作为金三板块第一块公开拍卖的住宅用地，该宗地清水限价36000元/㎡，是迄今成都清水限价的天花板。该宗地也共吸引71家房企参与抽签，据说创下了成都单块土地最多开发参与摇号的记录。最终，该宗地被华润置地以20700元/㎡的价格抽中。

2024年3月，华润置地锦宸府入市，主力产品为240㎡和278㎡的2T2户型，最高单价（含精装）已经突破50000元/㎡大关，目前170套住宅已经售罄。

整个金融城共分为三期开发，占地约5.1平方公里。其中，一期是天府国际金融中心，占地面积0.3平方公里。项目共由9幢建筑组成，分别为6幢花瓣建筑和一幢 花蕊建筑，以及2幢超高层建筑——天府双塔；二期范围为天府国际金融中心周边1.3平方公里面积的区域，总建筑面积超480万平方米，主要入驻国内知名机构区域性总部及业态丰富的城市综合体项目。

金融城规划示意图（图源：交子金融商圈）

金融城三期规划面积约3.67平方公里，横跨锦江河两岸待开发区域，因此也分河东片区和河西片区，其中大部分区域位于河东锦江区辖区。计划重点打造金融城东TOD、交子公园特色金融街、滨江商业步行街、成都街坊四个产业组团，预计地上建筑规模将超过700万平方米，规划的规格上比金融城一二期更高。

金三自2019年开始基础设施建设，目前位于河东片区的交子公园2期已经建成，横跨锦江的三座大桥锦言、锦尚以及交子人行桥也都已主体完工，交子金融梦工场四期也已经完工，9月4日七中育才金融城校区也已经正式揭牌，作为七中育才教育集团第五个直属校区，金融城校区补齐了金三的最后一块短板。

（成都金三“交子金融梦工场”）

贝壳以地王价格抢下金三地块，乍看之下有些冲动，但看看过后的市场走势，以及片区的规划发展，也就不难看出地块的真实价值。

位于金融城三期的地块，是贝壳找房迄今为止所拿地块总价最高、溢价率最高的地王。贝好家在成都拿地之后公开对外表示：主要目的是为了更好地验我们C2M 产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2 业务模式”的信赖。

C2M（Customer to Manufacturing-从消费者到制造者）模式的核心是“定制化生产”，允许消费者直接参与产品设计和生产，通过订制实现个性化需求。贝好家希望利用贝壳平台的大数据资源，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，形成包含产品定位、产品初步设计、产化深度设计等的全套产品解决方案。

此外，“1+2业务模式”中的“1”就是指C2M产品解决方案；“2”分别指灵活多样的资金服务、线上线下一体化的高效营销服务。

贝壳对外宣称，贝好家定位不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，主要以C2M为理念提供全套产品解决方案、资金服务以及线上线下的营销服务。根据贝好家的规划，其目标客户包括开发商、代建方以及业主方，并在合作中根据项目货值按比例收取服务管理费。

C2M以及1+2业务模式能否真正解决产品贴近市场的问题还有待时间检验，但随着贝壳所拿地块越来越多，行业所感觉到的变化远比购房者要多。

贝好家在上海拿地当天，贝壳APP的开屏就变成了奉贤项目。此举一方面证明贝壳在拿地之前已做了充足的准备，亲自下场操盘的决心和底气已显露无疑。另一方面，贝壳自操项目成为APP端口主角，也让渠道合作的项目倍感压力。

在房地产领域，贝壳找房掌握着最大的流量端口，最广的线下渠道，最全的客户信息。因此在过去开发商和贝壳互相依赖，很多客户通过贝壳导流到售楼处。一个板块几个楼盘，贝壳线下的业务员，会根据客户情况、楼盘优缺点为客户提供选盘服务。

但随着贝壳开始自己操盘项目，这种模式难免暧昧不清，既做开发，又做渠道，贝壳是力荐自己的项目，还是一视同仁推别的开发商呢？

还有一点不得不提，近一两年来，包括成都在内的多个城市都推出了“以旧换新”的鼓励政策，以旧换新成为行业一个完整的卖房买房的服务链条，随着贝壳入场拿地做开发，整个全链条已全部打通，以其对客户偏好、来源以及构成的把控，将在客源端给予开发商巨大的压力。

因此，在有了C2M的产品解决方案之后，贝壳的当务之急还需要解决利益关联。也正因为如此，贝壳金三项目要试水的绝不仅仅只是C2M，还有更多的内容需要贝壳去探索。

金三项目是贝壳进入开发领域的一个具有标志性意义的项目，也是行业全新变革的开始，金三项目亮相之日，也就是新王加冕之时。