早前，10月12日，成都市规划和自然资源局发布建设工程规划许可证公示，三圣街道驸马板块28亩项目规划出炉，这是锦江统建于今年6月27日拍下的地块，据悉将与其6月25日所拿50亩地块连通打造，案名为锦宸院。

今年六七月间，锦江统建在三圣乡驸马板块连拿三地，在锦江上院之后顺利衔接补仓，继续保住了三圣乡的主场优势。至此，锦江统建结束了自2022年12月拿下金三人才公寓用地之后，长达一年半时间没有土地进账的历史。

锦江统建是“央国平”时代表现突出的区属国企，然而随着后双限时代的到来，民营房企抢地热情高涨，不少本地国企已放缓拿地，而锦江统建还在强势加仓，在新的市场背景下，它还会给市场带来哪些惊喜？

今年6月25日，已经一年又八个月没有供地的三圣乡驸马板块再次迎来土拍。不出意外，这宗50.18亩的地块再次被锦江统建收入囊中，成交楼面地价20300元/㎡，溢价11.54%。

这是成都土拍取消双限之后驸马板块首次供地，其起拍价高达18200元/㎡，刷新了三圣乡最高起拍价记录，即使是放在全成都范围，也仅次于交投大源西派善成地块（起拍价19600元/㎡）和贝壳找房金融城东地块（起拍价19200元/㎡）等少数几宗地块。

此外，这也是也是驸马板块楼面地块首次突破20000元/㎡大关。

两天之后的6月27日，地块西侧一宗28.06亩地块也走上拍卖席。锦江统建再度出手，以楼面价19000元/㎡拿下，溢价4.4%。

7月19日，锦江统建联合“老伙伴”华发股份第三次出手，再度将驸马板块一宗47.68亩的地块拿下，成交价17000元/㎡。

一个月内，锦江统建连拿三地，面积合计约126亩，顺利衔接上了清盘的锦江上院，延续并进一步扩大了锦江统建在驸马板块的主场优势。三宗地的容积率均为1.8，被媒体称之为“驸马三美”，除中间隔一块文化设施用地外，属于相邻地块，便于联合一体打造，不排除将作为同一项目的三个不同组团。

（“驸马三美”示意图）

值得一提的是，6月拍下的两块相邻地块都是锦江统建单独所拿，但事后锦江统建就这两个项目增资扩股，10月底，华发股份确定加入，持股比例51%。至此，锦江统建在三圣乡的项目，全部是与华发股份合作开发。

锦江统建上一次在驸马板块拿地还是2022年10月26日。当日，锦江统建联合华发股份以16900元/㎡的楼面价拿下驸马板块32.07亩地块，此即后来的锦江璞园。

锦江璞园仅143㎡一种户型，由于体量小，两次开盘之后快速出清。这一年多来，保证锦江统建驸马货源的是锦江上院。这个占地108.75亩的地块为锦江统建&华发股份于2022年7月竞得，后引入华润置地三家联合开发。锦江上院于2023年3月29日首次取证，经过先后12次取证，今年3月27日，最后两栋36套房源领证，锦江上院978套房源全部上市。截止目前，项目已基本清盘。

成都地产界梳理了2019年来锦江统建的公开拿地记录，其中2021年和2022年是两个小高潮：2021年锦江统建拿地4宗，为5年来拿地宗数最多的一年，区域遍及驸马、白鹭湾和海椒市等区域；2022年拿地拿地3宗，合计面积164.8亩，为5年来拿地面积最多的一年。

（锦江统建2019年以来拿地统计）

此外，2019年和2020年各拿地一宗，2023年挂零。锦江统建的拿地节奏，与成都市集中供地、双限等土拍政策节点高度重合，是“央国平”时代表现颇为抢眼的区属国资企业。然而，随着双限时代结束，2024年锦江统建果断加仓三圣乡，这给了解读锦江统建一个全新的契机。

自2019年和华发股份联合开发锦江首府以来，锦江统建在成都拿地共开发了8个商品住宅项目（合作开发的锦宸府和四川师大TOD未算在内），其中四个项目位于三圣乡驸马板块，占比50%。

2019年以来锦江统建共获取土地12宗，合计516亩，其中7宗地块位于三圣乡驸马板块，面积合计377.26亩，占比73%。自2020年驸马板块拍出第一宗地，至今4年中，板块共计拍出8宗地，除第一宗被锦江区另一家国企兴锦生态拿下外，其余7宗均被锦江统建收入囊中。

驸马，无疑是锦江统建的主战场。

（三圣乡实景）

这种主场优势在驸马板块时隔一年多以后再次拍地过程中，有了微妙的反映。6月25日所拍50.18亩地块，溢价率11.54%；6月27日所拍28.06亩地块，溢价率4.4%；到7月19日拍47.68亩地块时，溢价率降为了0。当拍到第三宗地块时，已经无人参与竞价了。

更有意思的是，自去年双限政策放开之后，锦江区土拍成了大热门，林家坝土地争夺热火朝天，中国铁建、滨江润达丰、金茂等房企不断刷新土地价格，复出的仁和春天也在琉璃场拿下了地王，对比之下，三圣乡土拍显得格外温和。

但在产品定位上，锦江统建驸马新项目将再次刷新区域高度。公开的规划资料显示，锦宸院（28亩地块）整个地块共布局6栋建筑，包括4栋10—11F的板式小高层和2栋4F的叠拼，总共有三个户型，分别为2T2的191㎡，2T2的243㎡与1T1的243㎡。

（28亩地块建设工程设计方案总平图）

这样的产品定位，延续了其与华润置地合作的锦宸府，让人联想到初露端倪的“锦宸系”。此外，与锦江区的另外两个“地王”项目金茂璞逸锦江（户型面积197-234㎡）、仁和春天29号院（户型面积200-260㎡）直接拉平，进一步捍卫了驸马作为高端改善板块的产品实力。

但与林家坝区域依靠规划而奠定高改基调不同，驸马是三圣乡老迭新之后走出来的高端板块，它经历一个多年积淀转型的过程。三圣乡走向高端的前戏是德商锦江天玺，高潮是锦江统建在驸马的系列项目。

三圣乡开始从刚需走向高端改善，有着非常明显的时间节点（2020年）和地理分界（成龙大道）。2020年以前，三圣乡的开发集中在成龙大道以北、驿都大道以南三环路以东的区域，产品以刚需首置为主。这期间，三圣乡经年累月终于完成了1、地铁即将开通；2、商业补位（卓锦曼购、华熙528、伊藤洋华堂等）；3、医疗资源构建（华西附二院等），这些都为三圣乡转向高端铺垫了必要的条件。

（华西附二院）

德商锦江天玺的出现，一则在区域试水了高端改善产品的可行性，二则测试了区域改善客群对于高价的压力。它是三圣乡高端的前戏。

2020年开始，三圣乡土地供应转向成龙大道以南的驸马板块，也逐渐进入了开发的高潮期。2021年锦江大院入市，面积起步即达214㎡，总价跃升至千万级别。此后的锦江璞园、锦江上院都延续了这种产品定位，而令人意想不到的是，这些总价不菲的产品居然很畅销，很快就被销售一空。

（锦江上院实景）

在三圣乡以高端改善为主的下半场，锦江区国企锦江统建是绝对的主力军，几乎以一己之力扛起了整个区域的产品走向，也成就了锦江区这个高改的门面。

锦江统建是“央国平”时代少见的将高端产品做出市场影响力的区属国企。

锦江统建隶属于锦江发展集团，最初主要是集团城市有机更新业务的主要承担者，早期承接了府南河综合治理工程、水井坊等多处旧城改造工程、大慈寺核心保护区开发建设等多个城市更新项目。

2019年开始专注于片区房地产开发，联合珠海国企华发股份拿地12宗，开发商品住宅项目8个，外加两个后期加入的合作项目（和华润置地合作锦宸府，和轨交集团合作四川师大TOD）。这些项目中，绝大部分项目属于高端改善项目。

一组数据可以从侧面印证锦江统建在高端改善项目方面的地位。

四川中原数据显示，2020年至今，驸马片区主力成交面积为140-200㎡。起步即改善，高端占主流，其中220㎡以上大户型成交占比高达32%！

（数据来源：四川中原）

锐理数据2023年的统计数据显示，这一年，作为锦江统建主场的驸马板块共备案了1358套住宅，均价达到3.39万元/㎡，套均总价高达661.6万元，力压成都知名豪宅板块麓湖，登顶成都房价top1。

（数据来源：锐理数据）

另据成都购房通的数据，近年来锦江统建总价在500-700万的房源占比最高，为50.5%，700万以上的房源占比位列第二，为21.7%。500万以上的房源占比高达72.2%。

单价方面，3-4万元/㎡区间的房源最多，占比58.2%；4万元/㎡以上的占比11.3%。面积方面，150㎡以上户型占比64.3%，其中200㎡以上户型占比24.3%。

（数据来源：成都购房通）

克而瑞四川的数据则显示，2023年锦江统建的成交金额达到101.28亿元，位列成都房企销售排行榜Top12。2023年锦江统建的在售项目多，这个业绩还可以理解。2024年1-10月，锦江统建成交金额达到55.98亿元，位列Top11，今年锦江统建仅锦江上院、交子峯萃等少数项目在售，销售金额排行还能上升，足证其项目的单盘产出相当客观。

这些数据，清晰地印证了锦江统建在高端领域的统治力，甚至可以说，面对锦江统建在今年一月不到连拿三地的强势加仓，其他房企也都退避三舍，让其进一步坐实了在三圣乡的主场地位。

后双限时代的到来，锦江统建的高端路线，仍然有足够的理由继续走下去。