近年来，“双品牌”之风越刮越猛。前有TCL携手苏宁，打造超级品牌日；后有万豪牵手悦榕集团，将双品牌酒店布局在祖国的大江南北；近期，雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）达成合作，开放Quest和憬黎双品牌特许经营。

“双品牌”效应，正在被越来越多的大企业接受，争相模仿。

汝之蜜糖，彼之砒霜，当这种缘木求鱼式的抱团取暖，扎堆出现在各个行业的时候，其所带来的发展难题，并不少于曾经的单打独斗。

尤其在长租公寓领域，“大跃进”的集体发展，“双品牌”的互相联动，真的能够给企业带来发展的新机遇吗？

我们的答案，或许并不乐观...

URI手记：

在过往对话租赁企业时发现：

目前住房租赁行业的合作案例中，存在甲乙双方实力悬殊的现象，往往物业持有方表现较为强势。这种不平等的合作关系，使得双方合作过程中矛盾频出。多数乙方表示赚不到钱，被压得喘不过气，尤其是轻资产运营合作模式。

URI研究发现，公寓案例的合作生命周期均在3年内，无法可持续推进，也无法进行大量复制化合作，甲方的合作对象频频更换，行业发展十余年，双品牌合作更是凤毛麟角...

01

酒店“双品牌”模式

成功案例难复制

说起“双品牌”成功的经典案例，少不了酒店巨头万豪的身影。对于酒店来说，“双品牌”合作本就不算什么稀奇的事情。而要将这种稀松平常的举动，玩出一定的边际效应，那还得看万豪。

早在2021年，万豪就将双品牌酒店作为国内市场的重要战略规划，当年北京冬奥会期间，延庆万豪酒店与延庆源宿酒店，还因空中露天连廊连接着实吸引了众多流量。

最近，URI研究发现万豪在建的双酒店品牌项目也在逐步增多。

比如，丽水银泰万豪酒店和丽水银泰源宿酒店就已经开业。位于重庆江北嘴中央商务区的全国首例同塔双品牌国际酒店—万豪旗下的W酒店和万怡酒店，预计2026年投入使用。再比如，位于北京国家会议中心二期，北辰集团与万豪签约的北辰丽思卡尔顿酒店和北京北辰万豪侯爵酒店，有望在2026年投入运营。这种双奢华品牌，在市场上并不常见。

如此大规模的双品牌联动，已经能够看出万豪在这个模式上，口碑、溢价都赚的盆满钵满了。但万豪的成功，并没有想象中那么简单。

显然，“双品牌”效应给品牌和产品带来了很大的发展优势，加快了集团品牌布局，提高品牌曝光度和市场占有率。同时，通过在同一物业或相邻大楼内运营两个品牌，共享资源，如公共设施、服务人员等，能够减少开发面积，提升空间使用率和资产坪效，降低开发成本，提高运营效率。而且品牌之间的成长具备不错的协同效应，通过 “老带新” 模式，将新品牌与成熟品牌捆绑，把特许经营或管理协议合并，更有助于新品牌进入市场，提高知名度，实现正向效应。

同时，通过品牌高低错位搭配，可以针对不同细分市场需求，收获更全面的客群。例如万豪旗下源宿品牌在国内的发展借助了双品牌项目；长春国际影都的万达文华酒店和万达锦华酒店，分别针对不同消费层次和需求的旅客。

但面临的问题与挑战也不小，首先是产品及服务同质化严重；其次，在一定程度上，难以避免高品质的服务因“共享”而降级...

02

合作关系失衡

公寓行业矛盾凸显

1

前期的产品定位与市场契合度不匹配

在长租公寓品牌合作中，甲乙双方的产品定位可能存在差异。甲方企业往往更关注资产溢价与未来的销售潜力，而运营品牌则侧重于当下项目的出租率和运营收益...

甲方希望通过打造大户型、高端装修以及完善的配套设施来提升物业档次，以便在未来出售时获得更高的溢价；而公寓运营方则需要考虑眼下租户的实际需求和支付能力，更倾向于提供性价比高的居住解决方案，例如小户型、低配产品等。

目标的不一致，导致前期的产品定位与市场契合度不高，加大了乙方经营过程中的难度，项目定位不清影响项目整体的吸引力与盈利能力，这个锅显然需要乙方来承担。

2

运营管理模式差异化明显

不同的合作主体往往有自己独特的运营管理模式理念。例如，万科泊寓强调社区文化建设，通过组织各种社区活动来增强租户的归属感和互动性；而龙湖冠寓可能更注重物业的设施维护和服务品质的提升。

许多刚进军租赁住房行业的企业早已习惯了本地化的运营管理方式，而全国性品牌则有其严格且体系化的运营规范。当不同的运营管理模式在合作项目中相遇时，出现了管理流程不统一、服务标准不一致等诸多问题，为本就薄利的公寓行业加大了沟通成本，降低执行效率。

3

资源整合与共享困难

在双方合作中，物业资源是合作的重要基础，但在实际操作中，明显存在资源整合与共享的困难。例如，甲方物业的产权归属、使用权限等问题影响着资源的有效利用。甲方企业希望在满足公寓需求的同时，保留物业控制权，以便未来进行其他用途的开发或销售，这导致运营方在物业改造和运营服务上受到限制。

人力资源调配方面，不同的合作主体有不同的员工培训体系和薪酬福利制度。全国性公寓品牌有一套完善的员工培训和晋升体系，而甲方员工更习惯于本地的工作模式。合作过程中，乙方难以驱动人力资源的有效整合和共享，导致员工工作积极性不高，服务质量不稳定。

03

“双品牌”协同发展

还需要漫长的时光

住房租赁行业发展历程中，经历了野蛮生长阶段，暴雷潮仍历历在目，市场曾对于公寓品牌的信任值一度降至冰点，虽然近些年行业良性发展有些回暖，但阵痛并未完全消失。品牌声誉和口碑的积累也需要漫长的时间沉淀，市场对于公寓品牌的想象，依然停留在过去粗放模式的印象之中。

当酒店“双品牌”效应的水，想要解长租公寓的渴，近乎于抱薪救火，竭泽而渔。长租公寓想要推动“双品牌”协同发展，酒店案例只能参考，无法复制。

首先，中国的长租公寓行业，尚未出现全球化布局和超级规模效应的品牌，无法实现明显的品牌溢价。公寓和酒店模式也大相径庭，公寓的辐射区域和入住频率均不比酒店，这使得公寓品牌推广和资源整合方面面临较大困难，较难形成巨大的品牌影响力，在全国范围内实现资源的高效配置与共享也有一定的困难。

其次，通过URI调研显示，目前绝大数公寓品牌只在个别城市或区域具备一定的知名度和市场份额，无法像酒店品牌那样在全国乃至全球范围内遍地开花，迅速扩张。进一步来说，公寓品牌的区域性特征较为明显，有着较大的受限，受到了不同地区的市场需求、文化背景、政策环境等因素影响，区域文化的差异使得公寓品牌较难形成超级IP。

综上，URI认为目前从市场角度看，公寓双品牌合作虽面临品牌定位差异、运营管理分歧、资源整合难题以及合作关系失衡等诸多困境。但随着市场的发展和行业的逐步成熟，通过不断探索和创新，克服现存的风险与困难，未来也有望实现优势互补与品牌协同，切实地为租户提供更优质的居住体验，共同分享市场发展所带来的红利。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核：白野

内容复核：韩晓

运营编辑 : 汤梦