一直以来，所谓的恒大奇迹都把大众蒙在鼓里。许家印的财富积累，根本跟房地产开发没什么关系。若不是他的贪婪最终引发危机，或许这个骗局会一直持续。

那么，真实的情况究竟如何？许家印的巨额财富究竟源自何处？

让我们一一道来：

期房咋来的？

想了解许家印的操作，我们先得了解房地产中最有意思的，也是所有阴谋的根源——期房。

到底期房是怎么来的呢？这种缺德的模式又是谁发明的呢？

这个人就是霍英东。

或许在我们的印象中，霍英东是个爱国商人，著名的民主人士。但政治上的成功和善意不能掩盖其发明创造带来的危害。

“期房”诞生于1954年的香港，那时的香港购房是必须现房全款的，因此门槛极高，众多小市民望房兴叹，导致了房屋销售非常迟缓。霍英东的本金不多，买地就耗去来大半资金，房子卖得慢，资金回笼艰难，让他的经营陷入困境。

无奈之下，他想出了一个“妙计”——出售“售楼说明书”。

第一步，他将楼盘的透视图、平面图、面积、朝向、间隔及价格等信息全部整合好发给买家，让对方了解房屋的基本情况。

第二步，就是“卖楼花”。市民可以先交总价50%的定金，然后建成一层，就再交10%的楼款。当领到“房契”（香港叫“入伙纸”）的时候，就缴清所有房款。

之所以叫“卖楼花”，是用开花结果做比喻。意思是卖的时候，还只是一朵“花”，最终钱交齐了，房子到手了，就修成正果了。

实际上，霍英东也一直将这两件“发明”引以为自己生平的得意之事。他认为，他的“发明”为房地产市场带来了双赢：他作为开发商能快速收回成本，买房者们也能以较低的起付资金购买房子，皆大欢喜。

后来，香港的地产商们都开始这么干，尤其是后继者李嘉诚，在这方面比霍英东有过之而无不及。因为每户面积都不一样，维护修缮的矛盾又来了。比如你家房子80平米，我家房子才50平米，让我和你出一样的价钱来维护修缮，这样很不合理，我肯定不愿意啊。于是李嘉诚就发明了更加缺德的“公摊面积”，即所有住户按照每户土地使用面积的比例，分摊整栋楼的产权。

了解了这群黑心资本家的脏套路，我们就可以弄明白许家印玩的把戏了。

还是举例说明：以一块价值一亿元的土地为例，建造房屋预估需要5000万元。然而，许家印无需自掏腰包来支付这笔费用。他所采取的策略是，用自己的企业向银行申请抵押贷款，然后利用这笔贷款去买下土地，随后便展开大规模的广告宣传攻势，全力推销期房。

普通的民众在看到广告之后开始购买期房，与当年霍英东不一样的是，老百姓手里的钱连期房也不够，就只能向银行贷款，按揭二三十年，去买许家印的“楼花”。

就这样，一期工程卖出去之后，恒大回笼了高达两亿元的资金。此时，许家印首先偿还银行的一亿元贷款，手中还剩一亿元。有人会说，那就用这一个亿盖房子吧，盖完之后他还净赚5000呢。

但是，这种无耻的资本家不会这样做，紧接着，许家印将目光投向建筑企业，向他们抛出极具吸引力的“橄榄枝”。他声称有一个稳赚不赔的地产项目，欲将其承包出去，但前提是建筑商必须自行垫付建房资金。

在期房大行其道的市场环境下，建筑商已经习惯了这样的操作模式，为了能跟恒大合作，他们只能同意垫付。

建筑商手里没接到工程款，自然就没钱去支付货款，所以下面的材料商也只能接着垫钱，等建筑商拿到工程款再结账。

如此一来，恒大在整个建房过程中，竟然未投入一分钱，却稳稳赚取了一亿元。

然后，许家印带着这笔钱转战其他城市，如法炮制，继续圈地、卖期房，不断循环往复，财富如滚雪球般越积越多。

可是又有人问了，不管怎么样恒大不还是赚了一个亿吗？当他付了工程款之后，所有的债务其实也都结清了，那遍地的烂尾楼又是怎么来的呢？

“卖楼花”的钱哪去了？

我们必须承认，这种方式可以让开发商可以同时动工很多个楼盘。开发商赚到了钱，手头不宽裕的市民也住到了房子。社会迅速完成了城市化和工业化，大家都很高兴。

再回到当年的香港，对霍英东等开发商来说，“卖楼花”最重要的作用，是让他们快速回本。即在房子修好之前，就能拿到购房款。如果我们换个角度理解，霍英东们其实是在借买房者们的钱，给买房者们修房子，然后再卖给他们——俗称“空手套白狼”。

但这种行为，让原本该由开发商承担的风险，被转嫁给了买房者。

当这个过程中开发商能完整地把房子交付给买房者，一切就皆大欢喜。然而，如果开发商不能如期交房，那问题就大了！——这就是“烂·尾·楼！”

有人就会问，明明开发商已经提前拿到了购房者的房款，可房子却迟迟未能完工交付，这究竟是为什么？

我们接着举例：假设许家印手里有30亿资金，经过一番激烈的竞拍，成功拿下一块价值100亿的土地。紧接着，许家印就会以这块刚到手的土地作为抵押品，顺利地从银行获取70亿贷款。随后，提前将期房出售，成功回笼160亿资金。

按常理来说，此时应该有足够的资金来保障房屋建设的顺利推进，可事实却并非如此。因为恒大才不会将那60亿的盈余资金投入到房屋修建上，而是会将目光投向新的土地资源。他们会用这60亿去参与新的土地拍卖，试图获取价值200亿的土地，进而再次重复之前的抵押、贷款、预售等一系列操作。

可以说没有哪个资本家能抵得住这样的诱惑，其实在这样的运作下，许家印的公司已经算不上是房地产企业，它只是一种另类的金融机构。房地产建设已经跟建筑行业没有关系，它就是个金融游戏。

但这种金融游戏总有玩崩了的时候，什么时候会崩呢？那就是他资金链断裂的时候。，开发商就没钱修房子了。自然也没办法把期房修好给你了——它欠你一套房子，你的房子变成了烂尾楼。这个时候去要债也没用，因为他欠的人太多了——银行、业主、施工方……。

虱子多了不痒，债多了不愁。反正没钱，告他也没用，大不了就资产清算。

那资金链是怎么断裂的呢？

还说恒大，许家印身价39亿，贷款2万亿。老老实实的建房不会有事，即便大环境改变，也真的不会赔，或许许家印就可以永远这么空手套白狼。

可架不住许老板的兴趣爱老实在是有点多，今天想要组建足球队了，明天又搞起了矿泉水的生意，还想去金融圈插一脚，这边打算砸钱造车了，那边又搞了一个歌舞团。

钱花在了不该花的地方，资金链自然就保不住，只要前脚钱没了，后脚就会牵出一连串的事故。

为啥没人管？

那这个时候就会有人问了，既然期房里有这么大的弊端，为什么不出台相关的政策制止，或者是干脆所有房子都卖现房呢？

原因很简单，在整个利益链条中，所有人都是在赚钱的，每个人都在占便宜。

许老板这些房地产商赚到了空手套白狼的钱；地方政府赚到了卖地的钱；建筑商和材料商虽然冒了风险，但是只要结算工程款就还是赚钱的。

购房的老百姓也不是完全没有好处，但是也可能是最倒霉的。老百姓手头没钱，但是要买房的时候，通过买期房和贷款可以让经济压力后置。可一旦掏空了6个钱包买的房子成了烂尾房，那这种压力足以逼疯一个家庭。

银行或许是最大的赢家，当然也是最大的风险承担者。如果一切都正常运行，那银行是最赚钱的，开发商的贷款和购房者的贷款最后都会成为银行的利润。但是资金链断裂带情况下，开发商的贷款就会变成坏账。老百姓买烂尾房的虽然按规定还要还，但是坏账风险也会变得巨大。

但完全取消掉这种模式可能吗？

答案当然是否定的，因为太多的利益集团在从中获取了利益，这笔财富足以让所有的资本家眼红。其中带来的巨额税收和经济效益，也使得主管部门不可能放弃这笔利益。

总之，像房产预售制度和信用卡、网贷这样的东西，本质都是一样的，都是富人创造出来的，收割穷人的工具。现在手头没钱就透支你未来的钱，把你身上最后的一点价值都炸榨出来。

但这种模式却像一笔无形的税收一样紧紧的压在所有人的头上，20年或者30年的房贷透支了未来的消费能力，短期内所有的利益相关人都在赚钱。但是随着经济发展和债务爆发，这种模式不会继续长久下去。