来自地产热点观察

超大型小区的劣势，在这轮回调中无限放大。

这两天，上海内环内最大的小区中远两湾城，又火出圈了。

一套四期沿河151平的笋盘，挂牌价999W，单价仅6.6W/㎡！

据了解，这是一套挨着苏州河的大户型，在2楼。

户型不方正，但位置在整个中远两湾城算第一档。

综合来看，不是小区最差的房源。但挂了一个最笋的价格。

现在，中远两湾城仍有160+套房源挂牌。

中介称，其中60%以上的房源，挂牌时间已经超过半年。

房东真心实意想成交，就必须接受砍一大刀。

所以两湾城这套房子，最终的成交价很可能要跌破6字头！

我们统计了一下，中远两湾城最近半年的成交均价在约7.8W/㎡，基本回落到5年前。

对比2022年巅峰时期10.5W/㎡的价格，2年跌幅超25%！

不仅仅是中远两湾城，全市范围内，类似的超大型社区，都跌势凶猛。

世茂滨江花园，虽然是陆家嘴的大型豪宅小区，已最高位的15W/㎡，到现在的跌破10W/㎡，跌幅达到50%！

上海康城，全上海最大的小区，近半年成交均价4.06W/㎡，相较前两年已跌出1.5W/m²，跌幅在25%以上！

……

这样的例子很多。

超大型小区，在这轮行情中，跌的最猛，跌幅最大。

归根结底就一句话：小区大，就是房子的原罪。

超大型小区，为什么被嫌弃？

我们还是拿中远两湾城举例。

小区整体呈蝴蝶状，占地面积50公顷，建筑面积有160万方。

分为东西两个区域，加起来一共1.2万户左，103栋楼，有大概5万人住在这里。

小区开发时间在2000年至2006年之间，大部分房子房龄超过20年了。

大部分是超高层住宅，最高30多层。3.9的超高容积率，看起来密密麻麻。

且小区楼栋很多是并联建造。就是三栋或四栋楼共用墙体，造成3梯5户，甚至4梯8户的房子都有。

因为小区太大了，基本生活需求配套都安排在了小区里面

餐饮、超市、家电、洗衣店、便利店都应有尽有。

说它是一座“城中城”一点都不过分。

整个小区的环境，看起来有点乱。再加上中远两湾城是出了名的租户多。

论宜居氛围，多少与内环内苏州河旁的优秀地段不够匹配。

另外，小区最大的一个痛点，就是停车位少。

将近1.2万户居民，只配备了7000个车位，配比严重失调。

造成了路面上随处都是车，甚至卡车都能开进来。

中远两湾城，前两年还因为物业上了全国的热搜。

原先的中远物业，管理跟不上，小区业主一怒之下把物业公司给换了。

换了万科物业后，小区房价一下涨了30%左右，冲上了10W+。

但有一说一，万科物业接管后，物业费一分没涨，还是维持了原来的1.75元/㎡。

所以，不少业主吐槽，万科物业在两湾城水土不服。受限于物业费和小区规模，服务在这里是打对折的。

报修难、安全差、停车管理混乱……这些问题目前来看还是没有得到很好的解决。

总的来说，居住品质一般、人流量太大、停车难、管理和维护难度大，物业服务跟不上，基本是超大型小区的通病。

这也就是为什么，中远两湾城这些年来，始终是上海内环内洼地的根本原因。

市场下行期，超大社区“砸盘”严重

除了居住体验不好，超大型小区还有一个致命的缺点：

你想要出手的时候，同质化竞争惨烈。

因为小区体量大，房源基数庞大，同小区挂牌数量就多。市场上那些动辄挂牌上百套的，基本都是超大型小区。

这是链家上的挂牌数据：

但其实，整个市场上的挂牌房源，应该要比上面的数字，再多个20-30套。

根据我们团队在全网的监测和摸排，这3个超大盘，真实的挂牌量应该是：

中远两湾城，挂牌数量在160+套；

上海康城，挂牌量在170+套；

世茂滨江花园，挂牌量在150+套；

海量的挂牌房源，卖房的时候就不得不互相残杀了。

尤其是在市场不好的时候，同类型房源互相压价就更常见了。

相同户型的房子，只要有一套降价，其他房子不降价就根本卖不出去。

如果你着急出手，那只能挥起一米八的大刀砍向自己。

如果你的房子，户型、楼层、朝向还有明显的瑕疵，在这场“价格厮杀”中，更是毫无还手之力。

总结起来一句话，超大社区不好卖。

小而美的新房，未来更吃香

二手的今天，就是新房的明天。

所以在买新房的时候，我奉劝宝子们一句：尽量不要碰体量很大的新盘。

毕竟一旦市场大环境不好，房东们踩踏卖房，就会比较难受。

选择新房的时候，那些体量适中、小区品质高且板块内供应较少的项目，未来在二手市场上，会更容易出手、溢价也会相对更高一些。

徐汇黄金三角的稀有供应

比如徐汇内中环的中铁峯汇里，位于徐家汇、古北、漕河泾金三角的中心位置，地理位置得天独厚。周边区域发展都非常成熟，周边3公里都没新房供应，稀缺价值可见一斑。

小区一共228套房源，定位小而精，主力面积段为99㎡三房和158㎡四房，品质感拉满。均价13.1W/㎡，目前还有少量房源在售。

长风豪宅的最后一块拼图

位于普陀长风板块的嘉佰道，也是我个人比较喜欢的一个盘。

整个长风板块基本在前几年开发完毕，界面非常漂亮，清一色的次新房，配套也都非常高大上。

就这样的一个全新的中产板块，难得还能来一个新盘，必须是送分题。小区一共440套房源，预计会抢破头。

据了解，嘉佰道将推出建面约107-365㎡的3-5房，联动价9.8W/㎡，预计4月份入市。目前项目验资已开启，样板房即将开放！

长宁改善客的的及时雨

长宁本地的客户，要置换一套新房，太难了。因为整个长宁，基本就没什么供应。

好在去年三批次好不容易在长宁西郊附近拍了一块地。

新长宁以总价27.11亿拍下程家桥街道248街坊8丘41-17地块。

地块周边环境总体不错，步行可达19号线上海动物园站。

地块面积不大，大约可以造不到4万平米的小型社区，积率为2.0。