来自 幸运的脚步

最近，一则深圳三部门对要求降存量贷款利率的回应又刷屏了。原来是有深圳市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”，言辞悲愤，情感真切，希望能尽快下调存量房贷利率。

对此，深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局，明确表示：No way！

消息一出，众说纷纭，有义正言辞指出存量房贷利率必须大幅降低的，有认为存量房贷很快就会降低所以不要提前还款的（也不知是两者之间有什么鬼逻辑），也有认为存量房贷利率短期不会调整的。

我的观点是后者。很简单，一个真正的猎人，是不会对猎物心生怜悯的。

1.

目前房地产市场上的个人房贷利率基本上都是采用贷款市场报价利率LPR加减点形成的，也就是说房贷利率的高低主要受LPR涨跌的影响。而贷款市场报价利率LPR每月公布一次，房贷利率则是每年有一次调整机会。贷款人可以选择在每年的1月1日调整，也可以选择在贷款发放日调整。

但是，去年发生过一次规则之外的存量房贷利率下调，主要是央行下发了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，存量首套住房贷款可以按所在城市新政策重新确定利率。正是因为如此，很多人才会心生希望：既然去年可以，今年为什么不可以？

去年做这件事的原因，是市面上的贷款利率不断下跌，提前还贷的浪潮太大，导致银行受不了了。央行本着负责任的态度，呼吁银行让出一部分利，老业主的收支情况得以改善，社会消费力整体有所增加，楼市交易安全感提升，同时也缓解了一部分社会矛盾。

如果利率就此平稳下来，事情也就两全其美。但万没想到的是，这还不到一年，利率就以雪崩的态势跌落。517央行取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的新政成为了导火索。包括一线城市在内的各地迅速响应。目前，多数城市的首套房贷利率已降至3.1%~3.5%间，远低于此前的市场平均水平。

不到一年，就又跌了一个点，去年刚调整过的老业主心态又崩了。这就跟前些年砸售楼处的业主是一个心态，同样的房子，为啥我比别人花得多？不要跟我讲什么契约，我就要公平，公平！

别说老业主了，就连今年4月份在一线城市买房的人群和5月份买房的人群，前后脚的关系，同样的房子可能价格还没有变动，房贷利率就差了40个基点，而且这基点以后永远不随着LPR调整改变，永远比人家还的多。这换谁谁能接受？

因此，越是降利率，就有越多人迟疑、观望，生怕自己刚出手，又成为新的冤大头。明明是促进购买的政策，却让人更加陷入观望。

所以说政策不是简单的拍脑袋加加减减就可以，而是需要一套很复杂的系统性设计。

既然如此，再继续降存量房贷利率不就好了吗？

你瞧，我刚刚白说了。这不还是简单地拍脑袋吗？头疼医头，只会带来新的更大的麻烦。

2.

目前确实有一批存量贷款利率高的人，这些人不一定犯了错，但却承受了时代的压力。

2019年到2022年房价涨幅过快，国家为了打击炒房，密集出台了相关调整措施，其中最重要的一条就是上调贷款利率。因此2019-2023年，无论是北上广深还是其他二三线城市，房贷率普遍偏高。这个高，不仅体现在LPR上（4.9%），也就是基础贷款利率上；还体现在加点上，部分热点城市尤其是一线城市，首套加点普遍高至30个基点，二套高至60个基点。

比如2019年10月-2023年底之间在北京贷款买房的这批人，堪称史诗级别的韭菜。在这段时间内买房的人，既无法享受到2019年之前的房贷利率打折（打七折真的是史诗级送钱），也没赶上今年开始的优惠利率。这段期间北京即使首套的房贷利率也高达4.75%，二套更是达到了5.25%（更别说还要首付八成！），最惨的是，这几年可以说是北京房价的相对历史高点，买入即站岗。

房子已经是高位站岗，房贷又比别人还的更多。只是因为早买了两年，结果住同样的房子，花了更多的首付，每月还要还更多的贷款，还要默默承受资产缩水的苦果。

为什么说默默呢？因为合同是自己签的，不管购房合同还是贷款合同，白纸黑字，不能说赢了要输了打吧？更不能说自己买房之后就不允许国家降利率了吧？售楼处可以砸，银行谁敢动一下试试？

即便考虑去年所有首套房已经降过一次利率，但由于今年降得太多太快，差距仍然一下子就被拉开了。

根据新政，上海首套房贷利率已降至3.5%，二套房贷利率为3.9%。以300万元首套房贷款为例，采用30年等额本息还款方式，购房者每月可节省高达1800余元的利息，这可不是一笔小数字。

所以现在一下子涌出那么多不甘心的人，在情理上至少是可以理解的。

3.

不甘心又能怎样呢？只有指望比银行更高的单位来主持正义。所以深圳有人去打12345投诉。这几年咱们国家治理效率大幅提升，12345特别管用，大多数问题都是能解决的。

但这次显然碰壁了。深圳住建局等三部门明确回复：对不起，不给降。

本来也是，即使是去年，那也是央行一纸命令，各银行才纷纷执行。现在深圳哪有动力直接做这件事。而这明确的回复本身也是一种坚决的态度。

存量房贷利率不给调整，有人心里不忿，大喊不公平。可是，什么叫公平？如果利率下调了，你是觉得公平了，对银行公平吗？

银行跟个人比是强势群体没错，但两年压力最大的也是银行。之前我在《舍不得银行，救不了房地产》里写过，过低的存贷差已经快榨干了银行的盈利，很多银行人收入都大幅降低。现在存量房贷利息这笔钱是银行收入的重要部分，合理合法的收入，凭什么要吐出来呢？

再说得冷酷一点吧。

在《三体》里，叶文洁发出的讯息恰好遇到了三体世界的一个“好心人”，这个“好心人”出于同情，提醒她“不要回复”，保护好自己的世界。

说真的，作品里一向以不动声色的冷酷著称的大刘，写出这样的情节我还是多少有点匪夷所思的。在自己的世界快毁灭之时，怎么会有人对一个一无所知的外星世界心生怜悯、舍己为人呢？即使是一个普通人在溺水之时，也会本能地拉住身边可拉之物。哪里会有这样一个圣母，又恰好被叶文洁碰到呢？

死道友不死贫道，才是多数人的心理。两害相权取其轻，才是决策者的原则。怜悯在生存面前根本一分不值。虽然很难受，但这是现实。

截至2023年末，个人住房贷款余额超38万亿元。假设全国的存量房贷利率平均下降0.5%，那么就意味着购房人节省了近2000亿，而银行损失收益近2000亿。购房人每月节省的这点钱，会增加多少消费力度，现在很难讲，跟消费相比，更大可能都拿去存起来了。可银行损失的2000亿收益却是实实在在的。对上层来讲，这笔账不难算。

存量博弈，所有的收益都有对手盘。降低存量贷款利率，高位买房的人省下来的钱，是从谁兜里掏出来的？银行。更直接点，银行背后的股东。我们国家银行的股东是谁？都是聪明人，话不用说透。想少掏利息，选错对手了吧？

4.

就房地产而言，今年的情况比去年更糟糕，无论楼市，还是银行。如果继续大范围降低存量房贷利率，会给银行带来更大的压力，我想上层也要更慎重地考虑，不会轻易下结论。

再说，无论会不会降息，在现在的环境下，提前还款都不能算是错的选择。

房贷利率姑且算低些，就算4%吧，加上通缩CPI的-1%，就是5%。你手里的现金有无风险5%的收益率吗？如果没有，那就是还贷最划算。这笔账很简单。即便降息一个点，4%的无风险收益率仍然很难找到，毕竟国债收益率都降到2开头了。

至于鼓吹负债增加等待通货膨胀的观点，早已经不值一哂。时间成本会远超获利的期望值。

最后再说说面对存量房贷利率太高的几项对策，其实也没有太好的办法。

商业贷款转公积金贷款：有一定效果，但这种办法不是每个城市都适用，而且公积金贷款额度还是有限。

商业贷款转经营贷：目前经营贷已经低到3%以下，很划算，但这种操作是违规的，风险较大，而且中介费和过桥成本至少要吞掉一年以上的利息差价，并不推荐。

对敲：对敲是行话，就是把房卖给可以信任的亲人，例如爸妈、兄弟。由于是自己人，价格低些税费也不会太多，新买家就可以按新贷款利率办手续。不过实际操作起来也有风险，很多人不一定有一个合适的对敲对象，又要能贷款，又要完全听从于你。

再有就是各银行搞的一些活动，比如气球贷、先息后本等。这些会让你短期内有一定喘息的机会，不过治标不治本，实际要付的利息一分没少，后期压力更大，跟实实在在的降息还是毫无可比性。建议是万不得已再考虑。

5.

今天的文章不知不觉写得有点长了。长归长，但意思不知表达到了没有。很抱歉话不能说得太透。

最后也说点暖心的，咱们国家毕竟搞狩猎的年头少，在历史上还是一个以种植业为主的泱泱大国。古人早就说了，不能竭泽而渔。韭菜割掉一茬还会涨起来，要是刨了根就完蛋了，所以力度要把握好。有空给韭菜浇浇水施施肥发点福利，韭菜会生长动力更足。

所以，如果真的压力太大、涉及面太广，不必担心，存量房贷问题会有政策出台的。在保证银行安全的前提下，楼市得到支撑，房价得到回暖，大家皆大欢喜，岂不妙哉。

与其卖可怜，不如找一找各方的共识。毕竟每个新业主，都会变成老业主。毕竟没有新业主，楼市也就不存在。

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