文/谢逸枫

今日，“我国全面实现不动产统一登记”的消息一宣布，瞬间点燃炸药桶。是否开征房地产税、有哪些挑战、房市的影响、房价是否下降、反腐等话题，引发强烈的讨论。

笔者认为，为什么要全面实行不动产统一登记，其目的是建立不动产统一登记制度，保护不动产交易安全，促进房地产市场长期稳定发展具有重大作用。

第一是有利更好地保护不动产权利人合法财产权。实现权属界线清、权利归属明、减少交易双方的矛盾纠纷，更好维护当事人不动产物权。

第二是有利于提高政府治理效率和管理水平，减少政府行政成本的支出，提高政府的公信力，方便企业和群众的不动产交易，减轻当事人的经济负担。

第三是有利完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系，保障不动产交易安全，让不动产的买卖更加透明，维护不动产市场的正常交易秩序。

笔者认为，不动产统一登记的实施面临的挑战，总结起来就是对个人的身份信息、不动产财产、隐私权的保护带来新挑战。

同时全面实现不动产统一登记之后的不动产统一登记机构的设置，在接下来机构变革、重组中势必遭遇部门之间的利益分配、监管问题，面临新的挑战。

笔者认为，全面实现不动产统一登记与房价没关系，不会加速房价下跌。不动产统一登记不会改变市场供需关系，不会改变现有的房地产市场基本面。

与不动产统一登记一样，房地产税与房价照样是没关系的，不会改变房价长期上涨的趋势。从上海、重庆已进行的征收住宅房产税的试点情况看，是不能的。

从世界各国已开征房地产税的效果情况看，同样是不能的。因为房地产税从来就不是为调控、控制房价而产生的，并不能起到限制房价的作用。

相反，全球凡是房地产税税率高的国家、地区，房价反而更高，因为税收的增加，买房的成本上涨了。关键是房地产税的缴纳由房屋持有人转移到下一个购房者身上。

因此，国内房价高的城市，不仅是各种税收和公共资源的吸引力，最主要的是招拍挂的土地出让制度。只有供需平衡、土地成本的大幅下降，才能让房价下行。

笔者认为，全面实现不动产统一登记不影响房屋销售的积极性。一旦确定房地产税开征，开征前会出现集中交易，销售火爆的现象。开征后，短期内会打击房屋销售的积极性，购房者会观望。长期看，不影响。

全面实现不动产统一登记，不能简单的认为监督、反腐的力度会加大。因为不是人人都可以享有查询、调取别人不动产登记信息的权力，需要严格的流程、手续、批准才行。

笔者认为，全面实现不动产统一登记对持有多套不动产的购房者，肯定是担心房地产税开征会导致增加持有成本的心理担忧。实际上，购房者的担心是多余的。

按照交易惯例，即便房地产税开征真的会导致持有多套不动产的购房者增加持有成本，但当房屋出售时，增加的持有成本、一切税费，最后都是有买家承担。

笔者认为，全面实现不动产统一登记意味着离房地产税全面开征、落地实施更进一步，意味着城市房地产税试点有望加快，不是表示目前房地产税真的来了。

现在即时全面实现不动产统一登记，短期内房地产税要真正的全面开征、落地实施，为时尚早。毫无疑问，2023年开征房地产税的概率为零。

因为房地产税的开征、落地，涉及到国内产权、税收与土地制度、税法、土地法、征收统计与技术及评估、个人土地财产权利、开征时机等是否重复征税的一系列的敏感又重大的问题。

房地产税的立法一直处于研究、探索、草案讨论之中。因为全国统一住房评估标准和系统尚未建立，房地产税的征收范围、免征条件、税率水平、税收优惠、房地产的估值问题等难点。

国内市场里内大量的住房产权不完整、交易受限。现有的房屋产权有着各种不同的性质，并按不同性质、不同规定享有不同的权利。如有大量的自建房，无法进行公开的市场交易。如有大量的拆迁房，其中有自有产权，有租用产权不同。

2021年时，房地产税扩大试点的工作曾加速推进，并且有城市选入房地产税试点的范围。2022年初开始，出于稳地产、稳增长的考量，暂缓扩大房地产税试点。

笔者认为，尽管目前不能全面开征房地产税，却不影响推进房地产税的城市开征试点。今年突然宣布全面实现不动产统一登记，说明房地产税试点指日可待。

全面实现不动产统一登记之后，待到住房信息系统全国联网完成与房地产税试点城市的确定及房地产税试点草案获得通过，一旦宏观经济平稳运行、房地产市场恢复稳定，预计2030年前房地产税试点是大概率的。