拆补方案，出锅上桌了！

敲重点，国有住宅，按套内面积1:1复建；集体土地住宅，按一户一宅280方案。

很顶，真的很顶，三元里发车速度，真不是一般的快！

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三元里，是广州火车站片区的重要部分，涉及广州产业发展转型问题，地位和海珠康鹭旧改一样重要。

同潭村及其所在罗冲围片区一样，火车站片区，也是今年重点四大做地片区之一。

换言之，三元里改造能不能成功，对整个片区、广州旧改来说，都尤为关键。

根据《方案》，三元里连片范围约190.07公顷，其中改造范围约71.32公顷，含村集体用地及同意纳入做地的国有权属用地。

方案内的具体红线范围，跟上面效果图圈出来的范围大差不差，大家可以对照参考

根据方案，三元里片区总建面约191.48万㎡，体量比广州很大旧改规模都大，堪称巨无霸。

片区规划回迁房建筑总量84.61万㎡ ，融资规划建设量85.97万㎡（未来预计可出让收入258.29亿元），体量上两者规模相当。

其中，商住类占了大头，约106.74万㎡，其次是纯住宅类，约41.77万㎡。

学校方面，片区规划48班完全中学、30班高中，加上片区原有学校，足够满足未来约20万人口的教育需求。

整体拆建比1:1.21，可以简单理解为，未来改造后，整体容积率或居住密度，不会太高。再加上，片区范围涉及机场限高、白云山建设控制地带15米高度管控、白云山视域管控等因素，三元里整体开发有所受限。比如，部分地块拆除后只能做公服用地、广场绿地等；部分居住或商业用地容积率限制在较低水平等。

至于大家最关心的补偿标准，这次的方案也披露了初版：

国有住宅：按照评估价予以补偿，具有合法产权证的国有住宅实行产权调换，按套内面积1:1复建。

集体土地住宅房屋：按符合一户一宅，不超过280㎡核算复建安置面积，超出部分按建安成本指导价补偿。

村集体物业：有合法产权的农村集体经济组织物业，按指导价给予货币补偿并按照“拆一补一”的原则预留复建量指标。

村民住宅的安置补偿，基本向潭村看齐。国有住宅及村民住宅等物业相关的弃产补偿，具体核定多少暂未披露。不过，鉴于地段更好，弃产补偿也不排除会高于潭村。参考方案中披露的地价水平，东侧4万/㎡、西侧3.6万/㎡，大胆猜测弃产补偿不会低？

当然，这只是初步拟定版本，最终具体如何定，还未有定论。唯一可以确定的是，在这份方案蓝图下，三元里将以“文化、时尚、消费”三大发展策略，蝶变为全新的时尚艺术、国潮文旅、慢生活城央社区。

2对于三元里的改造，相关村民的态度，竟然不似潭村村民抗性那么大。据@三元里经济联合社，截止6月26日，三元里已有超1800社员+5000多村民同意改造。相关同意率分别为93.85%、75.7%，同意率竟然出乎意料地高。

对此，有不少村民大胆开麦：补偿合理就签，唔合理就唔签。

甚至，有大部分村民，更多地想通过改造，改善居住环境。不过条件是，原址回迁，保留对故地的情怀。

敲重点，说来说去，三元里改造推进的最大关键点，还是在于补偿，无论是弃产，还是回迁安置。其次，是原有文化和产业传承、和转型的难题。早在2002年，三元里改造就被提及。但三元里在打响抗英第一枪的历史文化及相关文物沉淀下，文物保护与改造之间的矛盾，是改造难以推进的又一重要因素。再加上，三元里的皮具、化妆品产业规模不小，如何保留、转型都是一大难题，拆迁难度堪比康鹭。种种因素叠加影响下，三元里改造一再搁置。

三元里村中轴文化公园规划效果图而现在，三元里旧改迎来了转机——5月将电鸡叉出村后，三元里改造，走得更顺了。但不得不承认，叉电鸡，是载入三元里改造史册的史诗级事件。因为，叉电鸡之后带来的一系列影响，给三元里改造，提供了不少便利。比如，租客退租、商户转移，减少了拆迁阻力，降低基础数据调查、房屋测绘难度，为清租减轻了不小的工作量。

如今，随着改造方案出炉，三元里直接更是直接轰起了油门。在大量支持改造的民意下，如果三元里最终的拆补方案，能符合各利益方预期，那么改造推进起来，将会更迅猛。对此，你怎么看？