2023年悄然过半，房地产企业陆续迎来“期中考”放榜。大浪淘沙下，谁赢得了上半年的掌声？
7月7日，保利发展披露2023年半年度业绩快报公告，于报告期内“多头开花”，在营业收入、利润总额、归母净利润、扣非净利润、基本每股收益等多个维度实现正增长。
数据显示，上半年保利发展营业总收入同比增长24.93%，营业利润同比增长2.07%，利润总额同比增长2.44%，归母净利润同比增长10.84%。公司报告期内实现签约金额2368.21亿元，同比增长12.65%。
营利“两开花”背后，是销售揽金斐然。据克而瑞数据显示，在今年上半年，保利发展实现全口径销售金额第一，录得2366亿元，同比上升12.56%，打破“民营房企常年稳居第一”的局面；同时实现权益金额第二，录得1656亿元，同比上升17.6%。
在尚未全面回暖的大环境下，“大基数”房企实现业绩同比上涨实属难得，展现出头部优质国资房企的发展韧性。
而这背后的成功之道亦值得行业思考：从去年3月登顶A股房企市值第一，到今年中期霸屏楼市销冠，一举超越民企坐上“头把交椅”，保利发展究竟下了哪些功夫？开好局、起好步后，如何守住行业第一？
保利发展控股总部所在地广州琶洲。图源视觉中国已获授权
聚焦核心城市销售回暖
稳步增储以“续航”后劲
在房地产“江湖”中，保利发展颇有「重剑无锋，大巧无工」的大家之气，坚持修炼扎实“基本功”。重剑即是绝对实力，在与对手有压制性优势的前提下，无需任何技巧便可直接取胜。
从提出“进三争一”口号后，保利发展便立足长择决策，顺应当前房地产市场特征，强化深耕思维，保持战略定力，聚焦“核心城市+城市群”战略，区域深耕效果持续显现，竞争优势不断强化。
而不断修复的市场和分化的行情，也印证了保利发展这一战略优势。今年上海、广州、南京、佛山和成都等一二线城市楼市韧性较强，有力推动了重点布局当地的保利发展业绩提升。
克而瑞数据显示，上半年保利发展上海地区、广州地区的全口径金额分别为329.23亿元和300.98亿元，均排名当地TOP2，合计业绩贡献占比近1/4。
与此同时，为保持高质量产品持续供应，保利发展也在充分研判重点城市供地节奏的基础上，积极把握土地市场竞争环境改善、供地量增加，竞争度减弱的机会，完善优质土储布局。
克而瑞数据显示，上半年保利发展在北京、上海、广州、佛山、南京、苏州等核心城市积极拓储，新增土地货值为667亿元，新增土地建面257.6万平方米。
其中，拿地销售金额比23%，更显投资节奏审慎稳健，奠定后续销售去化基础；且拿地金额权益比高达87.2%，占据潜力项目控盘主导权，确保项目开发质量，优化运营效率和回报率。（数据来源：平安证券、开源证券）
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值得肯定的是，在上半年土储开发节奏上，保利发展拿地后并没有囤积，而是采取“一地一抓”模式，踩准市场机遇节点，火速开发项目，加快入市效率，一来既能稳步实现交付，二来也是及时解渴新房市场需求，确保投拓与销售节奏相平衡。
为改善优质项目生产运营，保利发展还积极提请股权融资增发，并于6月底获证监会同意批复，向特定对象发行募集资金（125 亿元）拟投入广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目和补充流动资金。
对此，国金证券研报分析，若后续保利发展定增成功发行，一方面能为“保交楼、保民生”提供坚实助力，另一方面也能优化公司资本结构。
综合上半年保利发展整体表现，平安证券、民生证券、开源证券等多家券商机构陆续给予“买入”或“推荐”评级展望。相关研报认为，在一二线核心城市及热点地区频频拿下优质增量资产，为保利发展后续打造品质项目铺垫区位红利基础。随着新增拿地奠定利润空间，未来公司结转毛利率有望边际改善。
品质保利领航高质量发展
积极转变“新三高”品牌形象
《保利发展2022-2023年房地产行业白皮书》中首次提到品质时代，保利发展控股董事长刘平在随后的投资人大会上，进一步明确行业进入高质量发展“品质时代”。
根据保利发展研究提出的“结构性长牛”市场特征，2022年房地产市场呈现“有效市场边界”收缩，具有真实居住需求的主要城市住房需求更加旺盛。
这启发了保利发展今年转型高质量发展之路：若想要在行业修复期间脱颖而出，在市场中获得更多盈利主动权，必须贴近民生福祉思考，从回归美好生活本质的维度，层层打磨出经得起市场考验的住宅产品体系。
因此，面对“住有优居”时代课题，刘平给出的答案是：保利发展承担央企特有的高度责任感，致力于提升产品和服务质量，贯彻新发展理念，积极转变“三高模式”。
一是坚持稳健经营，用“高品质”服务民生福祉；二是要持续优化结构，通过精益管理、提质增效，体系化系统提升发展质量；三是要以人为本，不同客群、不同阶层都有对品质的不同诉求，要围绕“美好生活”找准客户需求，打造好产品、好服务、好生活。
从宏观战略看向微观产品，细化到产品品质升级方面，保利发展根据不同地区人文特色打造“天-悦-和”三大产品系，从新顶豪礼遇、新雅致人文和新烟火主义等特性满足不同客户的差异化需求。
保利天瑞实景图
例如上半年保利发展于广州“十年磨一剑”，再造“天字系”新标杆「保利天瑞」，区位上与广粤“三大金刚”的珠江新城、金融城和琶洲紧密相连，设计上以中式美学诠释名门风范，并且定界约2.27容积率波段，以低密板楼设计融合繁华与宁静，实现居住空间平衡。
此外，保利发展也在持续关注全生命周期居住需求，不断探索绿色健康、自然和谐的人居生态，特别聚焦智能化、适老化、适优化等人性化设计，为特殊人群提供更舒适的居住体验。
或许是抛开了规模假想，不再紧盯榜单数据后，保利发展反而靠着高端、高质、高品的“新三高”模式，赢得了最真实的市场。
寻觅业绩增长第二曲线
强化底线思维与极限思维
打江山易，守江山难。潮退后，“裸泳者”黯淡离场，而泥沙俱下的环境，对房企提出更深层次、更高水平、更广范围的要求。
在地产行业，全行业乃至环球政治大趋势中，在去风险、底线思维、极限思维已经成为热词的当下，新晋国内地产“一哥”的保利发展，如何在夯实“护城河”同时，寻觅业绩增长的第二曲线？
应对新一轮市占竞争和品质升级的挑战，保利发展应保持强劲的高质量发展势头，进一步挖掘轻量化服务、高转化货储及适居化价值，对投资和消费产生正向溢出效应，实质撬动更多潜在市占空间。
尤其对于周期性恢复动能更强的热点城市，以及经济基础扎实、人口净流入较多的核心城市，深入“因城施策”的顶层基调，审时量度地实行“一地一策”，深化新拓项目的差异性亮点，拉开有效市占竞争幅度。
与此同时，采取战略笃定、策略灵活的营销方针，充分发挥其面对突发情况的灵活性， 以便与贷款利率下调、优化公积金贷款等积极财政的实施形成良性闭环配合，因时顺势引导更多改善购房预期上涨。
在品质升级方面，保利发展应对于新一轮年轻化、个性化的城市人居趋势作出前瞻性研究及预判，以应对“内卷”环境下更多市场突发变化。
特别强化“产品力极限思维”，注重产品多元化和价值叠加性，既要兼顾刚需、刚改、改善、豪宅各类住房需求，同时更要突出优质项目的亮点特色，打造现象级优质项目标杆，加深市场知名度和美誉度，与更多潜在购房者产生思维互动，促进品牌价值实现全龄化、破圈式、跨地区、可持续的质性裂变效应。
从中长期发展层面看，培育新住房产品、引造新住房消费场景、加强智慧技术应用等细分领域，将会成为保利发展新的经济增长点，更好满足居民需求和城市高质量发展。
最后以“管理底线思维”出发，坚持业绩稳增长与资金防风险相统一。既要把握灵活平衡的销产节奏，做到“以销定产”，确保优质资产及时“补仓”，也要理性投资，在独立招拍挂基础上，延伸联合体共同合作开发模式，缩小资金成本压力及风险敞口，保持“绿档”达标。
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如今随着房地产行业“洗牌”加速，市场格局迎来深度调整，以保利发展为首等拥有极强信誉背书及稳健资金势力的央国企，正顺势而为担任行业“主力军”，推动市场加速筑底修复，提振国内大宗消费预期与购房信心。
正如刘平在答复投资者时提及，“最差的时候”已经过去，市场也在慢慢复苏，而迈过修复过程后，一定会迎来更好发展。
