政策暖风，还是吹到了广州。
继优化多孩家庭公积金贷款的新政出台之后，“三旧”改造新规（拟）、“降低入户门槛”征求意见和重提置业税费优惠等利好信号接踵而至。
叠加中共中央政治局7月25日会议再次释放重磅定调，更显政策端有意吹响“救市”前奏。
沿着“救市”政策逻辑推敲，目前我国房地产市场供求关系正在发生重大变化的新形势，防范化解风险成为突出管理导向，一双“无形的手”正在推动市场走出“过冷”区间。
对此，凤凰网房产湾区智库专家、广州克而瑞首席市场分析师肖文晓分析道：“政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化，强调了当前用好政策工具箱、促进房地产市场平稳健康发展的紧迫性。”
在肖文晓看来，在过往的“楼市过热期”，广州曾出台了一系列调控政策，包括限购、限贷、限售等，然而放到目前来看，部分调控政策已经和当前市场下行的周期有所脱节，因此也有必要做出适度的优化调整，从而扭转二季度市场再度探底的颓势，推动广州楼市尽快平稳复苏。
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再提置业税费优惠
扩大政策积极效应
无论是“过热”，还是“过冷”的市场氛围，无形中都在影响着房地产市场的自我调节机制。大环境使然，难独善其身。任何一丝风吹草动，都像是在市场这条敏感脆弱的神经线上“蹦迪”，极易催生“群体狂欢”现象。
如同昨日在广州楼市引起平地风波的税费优惠政策：究竟是新一轮“利好信号”，还是再一次“旧话重提”？
根据7月25日国家税务总局公众号发布《支持协调发展税费优惠政策指引》（下称“指引”），共有216项、182项税费优惠政策，其中涉及房地产领域政策43条，分为促进城乡住房发展税费优惠24条，以及提振住房消费信心优惠19条。
凤凰网房产将《指引》与此前出台的相关政策对比后发现，两份文件内容相似度极高，这似乎意味着该文件仅起到梳理总结之效。
这一猜测最终也得到“官方确认”：据媒体报道，国家税务总局纳税咨询热线回应称，买卖房屋税费并未发布新政，仅是对以往税费优惠政策的梳理，而具体优惠内容和享受条件在《指引》中有所明确，比如“个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税”一项，仍要求所转让的住房应是个人自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房。
《支持协调发展税费优惠政策指引》涉及购房领域节选
尽管两份文件内容近乎如出一辙，《指引》背后的深层意义却非比寻常。易居研究院研究总监严跃进在答复媒体时指出，尽管很多政策属于既有的政策，但实际过程中，很多购房者对于此类政策的了解程度是不深的，导致很多政策没有真正发挥效应。
“所以将此类政策系统梳理、系统推广，有助于扩大政策的积极效应；且此类政策应该和中央政治局近期精神进行结合，部分政策还有进一步调整优化的空间，部分政策也可以和各地住房刺激政策进行更好结合，总体上有助于进一步刺激住房消费需求。”严跃进说道。
凤凰网房产广湾区智库专家、广州中原项目部总经理黄韬也认为，购房税费优惠政策汇总重申，或将对市场产生一定正面作用。然而后续真正引起市场成交反弹的核心，在于根本经济复苏和居民收入提升。“当买房能力真正改善，才能刺激市场发生实质性好转。”
灵活用好政策工具箱
利好频繁“解渴”楼市
不难发现，“税费优惠政策重提”之所以引起市场高度关注，关键在于供给端和需求端“渴”实质利好已久。
而广州近期的一系列新政，正是响应市场所想，从不同市场主体、不同惠益立场来全面助推房地产市场高质量发展：
先是广州住房公积金中心6月28日发布通知称，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%，一人贷款的最高额度可达78万元，两人或两人以上一起贷款的最高贷款额度可达130万元。这一新政更侧重于多孩家庭刚需置业，大力惠及民生福祉。
再是广州市住建局印发《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）》，在延续2015年广州市“三旧”改造“1+3”政策体系的基础上，更新旧村庄、旧厂房、旧城镇改造实施办法，助力既有推进项目加快落地实施。
立足产业意义而谈，这份“三旧”改造新规，既增设公众参与和专家论证条款，确保社会层面合法合理；同时优化了实施方案审批、产权注销等环节的办理流程，对符合条件的项目下放审批权限；并鼓励同步联审、项目联动，明确项目退出机制，有助于保障多方主体利益。
而后在7月21日，广州人社局发布差别化入户征求意见，只要申请人满足28周岁以下、大专学历、连缴一年社保等3个条件，即可申请入户番禺、白云、黄埔、花都、南沙、从化和增城等7个行政区。对于渴望落地广州的“新市民”来说，这无疑是一大重磅利好信号。
《广州市差别化入户市外迁入管理办法》
随后在25日，中共中央政治局召开会议，在分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作时，明确要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
预想可得，当顶层会议重磅定调后，下半年或将迎来新一轮政策周期。
凤凰网房产湾区智库专家、地产经济学家邓浩志认为，“三旧”改造新规对提振楼市需求的帮助不大，但对相关产业高质量发展会有刺激作用。“目前所见只是第一阶段的相关政策，相信未来还会有很多大政策。尤其接下来一两个月应该会促发‘政策潮’。”
邓浩志向凤凰网房产举例后续政策方向时，提及部分区域限购有可能会彻底放开，外围区域的核心板块也不排除会松绑，又或是二套房贷款首付比例利息迎来大幅下降。
“另外执行较长时间的限价、限售、限签政策也有可能会全面退出，而之前有一些在执行但没有高调宣布的政策，也有望迎来全面公开。”
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肖文晓则对后续政策端适度优化调整作出补充，预想包括降低首套房的购买资质门槛、优化二套房的房贷优惠政策、减免二手房交易税费成本等，加大对刚性和改善性住房需求的支持力度。“这样才能扭转二季度市场二次探底的颓势，使到广州楼市尽快回到平稳复苏的轨道中来。”
凤凰网房产湾区智库专家、资深房地产专家、广东省房协专家委员龙斌也对后续房地产市场复苏持以积极展望：“在政策面趋好的大环境下，市场面应该也会逐渐有所反应，悲观情绪对应弱化。在交易环节上，对市场成交有所帮助；但在房价层面，仍然会保持平稳为主的发展，毕竟房价变化会反映整个市场的热度和趋势。”
下半年成交有望增长
新增“靓地”扭转投拓
“我们应该重新考虑政策松绑对于市场变化的影响，一方面对于旧政新提，不应大惊小怪；另一方面，光靠一项政策就想反转整个市场状态是不可能的，始终需要一项项叠加，从而产生持续推动的效果。”黄韬说道。
诚然，参考今年上半年购房大环境来看，降低房贷利率、降低首付比例及降低社保要求、优化公积金贷款等政策陆续出台，一定程度上已经提振了购房信心，推动一波“小阳春”行情。
克而瑞广佛数据显示，今年上半年广州市供应33092套商品住宅，成交41144套，同比上涨11%；成交金额达1969.77亿元，同比上涨5.7%，楼市成交回升态势趋于明朗。
展望下半年，尽管上述业内普遍设想的“限购限售松绑”等利好仍待考证，但是可以预想的是，当大部分政策利好显现支持，后续楼市购买力也会随之全面释放。
邓浩志对此表示，一方面，下半年成交量相对于近三个月应该会有明显的增长，其预期成交量增幅或将比二季度增长30~50%之间；另一方面，下半年楼市库存量会出现快速下行、加速去化。
“目前广州市场处于18个月左右的库存周期，未来预计会持续下降到大概12个月左右。当然前提还看政策的力度，等更多政策出来之后，可能更适合评估实际影响。”邓浩志说道。
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值得一提的是，面对底部特征明显、仍在边际修复的楼市，不仅大宗消费、市场购买预期需要扭转，房企投拓信心同样需要有效提升。
近日广州市规划和自然资源局便发布了《2023经营性用地供地蓝皮书优化修编》。相较年初版本，此次修编一方面更为精细化梳理储备用地，面向广州国际金融城、天河智谷、琶洲地区、白云新城、广州南站等核心板块更新地块信息；另一方面，也预示了天河、海珠、荔湾接下来仍有全新宅地出让，引发开发商关注。
总体来看，广州正处于区域分化、市场分化的全新格局，而随着经济发展预期明朗，政策、土拍和楼市也在迎来全面拐点，助力经济实质性回升向好，形成良性循环。
正如中信建投证券首席经济学家黄文涛在研报中所指，“在经济回暖、政策加力的背景下。叠加活跃资本市场、提振投资者信心的要求下，预计市场拐点也基本确认。”
