最近几年，地铁公司在房地产行业的发展势头可谓非常凶猛。与此同时，“地铁运营如何实现盈利”，仍是地铁公司普遍面临的难题。而且，哪家地铁公司最会赚钱，也是充满了变数。

明源君发现，和去年相比，今年地铁公司的业绩表现发生了一些新变化，比如利润排名第一的地铁公司，有了新面孔；营收靠前的地铁公司，利润排名却靠后.....新变化背后，意味着这条赛道，有了新的发展形势。

地铁公司想盈利

必须要有合理的规划和节奏

地铁建设是一项需要长期投资、回报周期相对较长的投资，要实现盈利需要长时要求地铁运营短时间一定要实现盈利，不太现实。但能找到一种可复制的模式，缩短地铁的投资、回报周期，在减轻政府投入负担的同时，也能让地铁能够更好地服务于市民，是很重要的。

地铁公司盈利难与多种因素有关，包括运营成本高、票价限制等。地铁建设和运营都需要巨额资金投入，包括线路建设、车辆购置、人员工资、维护保养等，这些成本对于地铁公司来说是长期的负担。此外，为了保障公共交通的普惠性和便利性，地铁票价通常会相对较低，导致收入相对有限。

所以，地铁公司为了实现盈利，除了票务收入、广告收入、政府资助外，往往会另辟蹊径。比如武汉地铁等做土地一级开发，深圳地铁等做站城一体化，有的甚至探索开发产业园区，比如南昌地铁。

而今年上半年，扣除政府补贴，利润最高的地铁公司并不是上述几家，而是济南轨交。

据其官方披露，今年上半年，济南轨交营收为47.49亿元，营业总成本39.02亿元，政府补贴0.06亿元，归母净利润1.72亿元，其中扣除补贴后的利润1.66亿元。

这，是不是和大家想的不太一样？因为过去最赚钱的地铁公司，都是深圳地铁、武汉地铁......

而且济南轨交的运营里程并不多，根据交通运输部发布的信息，截至2022年12月31日，济南以84.1公里排名全国第28名，2022年济南城市轨道客运量5455.4万人次。

与我国地铁运营里程前三的上海、北京、广州都有不小差距，比如上海地铁运营里程高达676公里，不仅排名全国第一，而且是全球第一。

名不见经传的济南地铁是如何“杀出重围”的呢？

这得益于济南轨交的正确规划。

在2022年山东省两会期间，济南轨交董事长陈思斌提出了关于推广实施轨道交通TOD综合开发的建议。他指出，济南和青岛的机场枢纽建设、济莱高铁、济南CBD、济南东站以及青岛邮轮港区等项目都已经进行了TOD开发。

基于此，TOD开发的经验已经基本具备在全省范围内推广的条件。通过采用“TOD+产业、TOD+新区、TOD+物业”等策略，可以将交通流量转化为经济增量，促进土地的高效集约利用，做大城市的资产，并实现场站、产业与城市的融合发展。戳我，了解让项目达期达产达效的管理神器

截止到去年底，济南轨交共拿下34宗地块，已开工建设土地有2个，2022年归属于母公司股东的净利润为2.14亿元，在开工建设率较低的前提下，还能保持不断增长的利润，这说明济南轨交不急于依靠“以房养铁”模式赚钱，而是有自己的规划和节奏。

而与济南轨交这种业务板块较多不同的是上海申通地铁股份有限公司，作为上海申通地铁集团有限公司的子公司，其主营业务则为地铁运营，今年上半年营收虽然仅有1.67亿元，而利润却达到了0.35亿，主要来源于地铁运营维护。

现阶段，地铁公司要赚钱

离不开TOD

在我国，但凡营收高、盈利多的地铁公司，其运营模式，大多离不开“TOD”，比如“轨道+物业”，“轨道+土地”、“站城一体化”等。

国家发展改革委印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》，明确提出支持TOD模式，打造站城融合综合体。目前已有多个城市计划启动轨道交通TOD综合开发。

TOD模式是指以公共交通为导向，以公共交通站点为中心，在一定步行范围内建设高密度的、功能复合型的社区的开发模式，比如土地开发、房地产经营、物业服务等。

2022年最赚钱的地铁公司武汉地铁，据其年报披露，武汉地铁集团的主要业务是“资源一级开发”和“票款收入”。其中，“票款收入”在2022年的收入为31.27亿元，但净亏损了22.85亿元。而“资源一级开发”收入为53.94亿元，净利润为30.68亿元。这些收入成功地填补了“票款收入”业务带来的亏损，使公司当年顺利实现了扭亏为盈。

这其中，“资源一级开发”指的主要就是“土地的一级开发”，开发后的土地可以划拨招标，进行房地产开发、经营等。

除了武汉，内地最先玩“TOD”模式的地铁公司是深圳，也尝到了该模式的甜头，去年，深圳地铁集团“站城一体化”项目的营业收入160.48亿元，占集团总营业收入的66.94%。

深圳地铁已持续探索“轨道+物业”模式十多年，拥有约30个轨道沿线上盖项目的综合开发权，总开发规模超1600万平方米。

去年5月，成都轨道集团发布首张TOD地图，正式曝光首批16个TOD项目区域分布及项目特点，正式官宣采用TOD模式。

地铁公司如此热衷于打造TOD项目，除了能带来稳定的效益之外，还有其国资背景、可以配合开发建设等优势。因为相较于一般的单体项目开发，TOD项目的开发难度是非常之高的。

首先，是规模范围广。基于轨交地铁为中心开发，辐射范围既包含了周边的项目，还有附近半径几百米，甚至地铁沿线站点。属于片区化的开发，需要进行整个区域乃至和城市关联关系的研究和调查。

其次，是产业内容多。TOD项目往往以复合型综合体的形态出现，涉及多个产业业态的配合。因此在产品布局、商业模式乃至整个项目的开发策略都会更为复杂，需要更全面考虑。这些，对于传统的地产公司来说，是难点，但对于地铁公司却正好是发挥优势的地方。

可独立开发

也可与房企进行合作

TOD模式已越来越成熟

目前来看，地铁公司以TOD模式开发项目，主要有以下几种方式：

一是独立开发，比如成都轨道集团就有一些自己开发的项目。

二是与房企合作，强强联合。这种方式已经较为成熟，地铁公司拿地后，通过股权转让引入房企参与项目开发。最典型的有深圳地铁与万科、广州地铁与越秀地产。

目前，深圳地铁与万科更多是投资层面的关系，涉及的TOD项目不太多。

而广州地铁与越秀地产的关系，就非常密切了。很多项目都是由前者拿地，后者进场开发，等到项目成熟后，再并入后者的上市主体。

广州地铁曾以82.34亿元拿下了琶洲南TOD项目地铁，越秀地产随后以合作模式收购该项目49%权益。

今年上半年，越秀地产还与杭州地铁达成合作，收购后者星桥TOD项目，增加TOD土地储备约48万平方米。该项目是越秀地产走出广州之外的第二个TOD项目，标志着越秀地产与杭州地铁在TOD项目合作的进一步深化。

值得一提的是，杭州地铁此前多为独立开发TOD项目，还特地成立了多家房地产公司，此次与越秀地产的联合，也标志着在TOD项目的开发上，会更加专业。

截至2023年6月底，越秀地产共拥有9个TOD项目，总土地储备达到398万平方米，约占总土地储备的14.2%。

如今，像深圳地铁、广州地铁、杭州地铁这样，与房地产公司合作的地铁公司越来越多了。

2023年6月，苏州轨道交通集团相继与金地商置集团、建发房地产集团举办了战略合作签约仪式，这是继招商蛇口、龙湖集团、华润置地之后，又一批优秀房企成为苏州轨道交通集团战略合作伙伴。

当前，TOD模式在我国发展已经越来越成熟。但是，长远来看，也存在一些挑战。

一是项目施工难度。

在日本东京，有的TOD连着几十个接口，目前我国的TOD项目虽然尚未达到如此程度，但未来在一些特大超大城市，可能会借鉴尝试，以此打造立体城市。

二是成本管理。

随着TOD项目的接口越来越多，受地铁上盖影响，承重、管道等问题会涌现，而且前期成本预算的估算会较难，在后续过程中很可能会出现额外的建造成本。

有些地铁公司已经看到了其中一些问题，比如武汉地铁就通过加强轨道交通设备的智能化改造和维护管理，实施节能减排措施，如优化调度方案、采用节能型轨道车辆、推广绿色出行等，来达到降本增效的目的。

三是项目开发效率。

近年来，某地铁集团持续扩大站城一体化开发业务规模。按照中诚信国际提供的数据，2020至2022年期间，其站城一体化开发完成投资、新开工面积、合约销售面积和实际销售额各项指标节节攀升。

但其2023年上半年内完工结转的站城一体化开发项目较少，因此导致该板块收入下降，影响了整体营收。

对此，该地铁集团表示，要加快拿地开工速度，提升项目周转效率，减少后续综合运营压力。小 结

当前，地铁运营仍是地铁公司的主要业务，但不可忽略的是，房地产板块在地铁公司的发展过程中越发受到重视，且这一业务已成为部分地铁公司的重要收入来源。

近年来，拿地力度大的地铁公司多数来自经济发达、人口密集的城市，而这些城市的内部交通需求较高，轨道交通处于快速发展期，因此，地铁公司承接的开发建设任务量较大。

同时，地铁的开发建设所需的资金量大，普惠性的公共交通使得地铁公司依赖政府补贴，在这种情况下，通过地产反哺地铁建设运营成为部分城市地铁公司的选择之一，这也是越来越多的地铁公司引入TOD模式的原因，未来，这将是地铁公司财务的增长引擎和压舱石。