万科遭遇看空深圳国资委亲自站台力挺万科为什么会被看空？一位央企人士告诉明源君，房地产市场持续下行，房企销售回款越来越难，也导致今年万科的现金流不太乐观，这或许是其遭遇“看空”的原因之一。比如10月17日，惠誉就将万科的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级从“BBB+”下调至“BBB”。其称万科近期销售业绩弱于预期，这可能会抑制现金流生成及其去杠杆化努力。万科出事会对行业造成什么样的影响？和恒大等出险房企不一样，万科的发展向来比较稳健，被认为风控做得最好的房地产企业之一。所以在这样的转折点上，万科出事不仅仅是对一家公司的挑战，更代表房地产行业信心的"底线"，如果连这个"底线"也没有守住，那对行业的沉重打击可想而知，所以大家都不希望万科出事。面对愈演愈烈的传闻，万科的反应也很快，不光及时召开说明会澄清，还拉来了深圳市国资委，以及大股东深圳地铁共同出席此次会议，阵容十分强大。这次会议，主要传达了几个信号：第一，万科的经营具备足够的安全性。万科管理层在会上分享了三季度最新经营情况。现金流层面，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。融资层面，今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，今年在一、二线城市新补充39个项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。并且，万科一直保持常态化的日周月季滚动现金流管理和压力测试，对资金情况实时可知可视可控，通过前置预案，确保公司安全。深圳市国资委也表示，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性。第二，如有必要，深圳国资委将通过一切可能手段支持万科。深圳国资委表示，万科是深圳国资体系的重要成员，其总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，对深圳国资具有重大影响。如有需要或遭遇极端情况，深圳国资委将通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。深圳地铁也表示，集团已经准备了丰富的“工具箱”，包括承接万科城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，择机购买万科债券等。通过这番话不难看出，一旦万科出事，深圳国资委和深圳地铁绝对不会坐视不理，会尽力帮万科渡过难关。这是一场必须打赢的战争。不仅关乎万科，也关乎民众对房地产市场的信心。
民营房企阵痛仍在持续市场恢复需要三组力量合力随着深圳国资委出面力挺，外界针对万科的担忧，算是暂时告一段落。但明源君想的是，如果连万科这类房企都遭遇“看空”，那没有国资背景的民营房企，其困难程度就更加难以想象。如何解决这部分房企的生存难题，才是政府政策的当务之急。一方面，由于此前多家民营房企暴雷，以及出现房屋交付问题，导致大部分购房者不敢买民营房企的房子，让本就销售困难的民营房企雪上加霜。据中指研究院数据，2023年上半年，央国企销售增长强劲，销售额平均同比增长45.8%，部分民企仍在大幅下降过程中，其中出险民企下降36.6%。一旦销售回款难度加剧，导致资金回流不畅，那民营房企也将会产生更多暴雷违约事件。另一方面，和万科相比，民营房企背后没有国资站台支持，难以获得真金白金的融资支持。虽然中央金融工作会议中提到，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，单当前金融机构对民营房企避险情绪依然较重，导致民营房企融资难、融资贵的问题，依然没有得到有效缓解。据克而瑞数据，2023年前三季度，国央企发债量为2263亿元，发债占总量的88%。民营企业发债量仅为316亿元，仅占12%。而从成本上来看，国央企融资成本为3.31%，民营企业则达到5.46%，两者之间的差距达到2.15个百分点。房地产目前的问题，已经不是单个暴雷房企的问题，而是由于市场持续低迷，各大房企都面临着销售回款严重不足，难以覆盖到期债务。所以，除有效控制房企风险外，政府还应该出台更强劲更优针对性的房地产利好政策，帮助房地产市场加速恢复元气，这样才能更有效地解决民营房企的困境。结合一些房地产大佬和专家，明源君总结了几点：第一，过去救市政策更多聚焦在需求端，应在供给端持续发力。比如郁亮就提出，一些库存特别多的城市，可以适当暂停一下土地供应。再如过去在城市发展过程中有些错配土地资源，闲置商业办公，错配的东西可以调整成适合市场环境的东西。第二，政府可考虑进入市场，收购存量房产用于保租房。比如国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真就提出，当前市场信心不足，政府可考虑收购存量房产用于保租房，补足当前需求缺口，有利于提振市场信心。第三，限制政策应退尽退，交易成本应降尽降。首先，一些限制措施，如限购、限价等，应该应退尽退，进一步刺激市场需求；其次，可以考虑进一步下调房贷利率和降低房地产交易环节的税费、契税等，降低购房成本、提升居民个人消费力。结语：当然，房地产市场想要回到正轨，最根本的还是要恢复消费者的信心。郁亮就指出，不能指望政策一招解决所有问题，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。要做到这一点：首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固。其次是需要时间。每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。注：各位地产朋友想和本文作者进一步交流，可以直接加微信号（-ab19650618），麻烦注明房企+职务+姓名。点击下图，了解详情↓
