这几年京楼产品进化太快了~尤其是性价比。

就以得房率来说吧，从2年前77%-80%已经算是好产品，到如今动辄85%-90%起步。甚至有产品使用率接近95%以上。几乎就是建面多少，就实得多少面积。这个就已经相当夸张了。本周，京楼最新产品再次刷新上限！

使用率突破100%，建面约77平使用面积接近97平。

你没看错，花两居的钱买三居。使用率再次原地起飞！力度堪比十一前的股市，太刺激了~

而且项目在社区品质上同样很卷，周边还有地铁直达朝阳望京，而且三居首付只要37万起！项目就是由北京城建地产+南山地产打造的星悦时光。

在快节奏的都市生活中，当代建筑大师斯蒂芬霍尔曾一语道破居住的真谛：“居住的价值中最核心的，是其与城市之间的关系。”在繁华与机遇交织的都市版图中， 星悦时光 以其独特的地理占位，嵌入顺义的心脏地带，规划R4快线的畅通，开启一场城市动脉与城心互通互联的“速度革命”。

这不仅是一条全新地铁快线的延伸，更是城市生活品质跃迁的新章，谋划每一次归家的迅捷、每一位旅人的高能传送，让“纵贯城市动脉、帷幄都会主场”的愿景成为现实。

NO.1规划R4快线一期公示朝阳北从此重新出发

近日，北京轨道交通规划R4快线（一期北段工程）进行第二次环评公示。规划R4快线一期北段全长约21.3公里，共设车站5座，站距超过6km，是北京轨道交通第三期建设规划中的一条，位于北京东北部地区，将串联第四使馆区、首都机场临空经济区、北京城市副中心等，还可以与3号线、首都机场线、S6线实现换乘。

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按照规划，规划R4快线建成后，将有效提升朝阳东北部、首都机场临空经济示范区、顺义新城等地区交通服务水平，方便周边居民出行，充分发挥轨道交通对城市空间布局引领作用，推动沿线地区高质量发展。规划R4快线管庄路西口站，位于朝阳区东坝地区，将以新建轨道交通站点地区为重点，提高土地集约化利用，形成功能复合、出行便捷、充满活力的高品质城市微中心。

NO.2时速高达120km/h擎启板块联动新势能

△图片来源于网络，如有侵权请联系删除

据了解，规划R4快线时速高达120km/h，时速为普通地铁的2倍，刷新北京记录，成为旅速最快的市内地铁。更为关键的是，规划R4快线建成后，将与城市动脉3号线、产业动脉12号线互通，互联2场3站5大产业区，速达工体、三里屯、东坝、中关村、三元桥等城市核心区，进一步为整个区域注入新的活力，赋能板块内的新房项目，使板块置业具有更高性价比。

从规划R4快线线路图来看，从 星悦时光 所在的临河站出发，搭乘规划R4快线，可5站换乘3号线、3站换乘12号线，13站抵达工体和三里屯、5站抵达东坝、9站抵达中关村，10站抵达三元桥，紧密互联北京关键动脉，链接城市精华资源、乘势发展趋势，体验高效出行。

NO.3规划R4快线之上朝阳北·主城心·国匠精妆洋房

星悦时光 ，通过规划R4快线，不仅能够链接城市精华资源、体验高效出行、提升交流效率、乘势发展趋势，为居者带来进退有度的理想空间，丈量生活多种可能，为美好生活提速。更能享受顺义主城心的原生繁华区位、完善交通路网、自携丰富配套，肈启全家庭改善品质人居。

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在整体规划上，星悦时光打造为7-11层全洋房产品，对比土拍公布的规划条件45m控高、粗算为15层建筑，显示出开发商为提升更好的居住舒适度，做出的巨大努力及牺牲；同时，在园林规划上提出全龄化、全周期的适居宜居理念，匠心打造一轴七境，包含中央景观轴、会客、休闲、运动、健康、宠物、社交等多种功能，充分彰显现代社区与社群文化的优势。

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更值得一提的是，星悦时光在整体社区界面打造上更加不遗余力，约为60m展宽的社区入户主界面甚至超越市场很多10万+住宅，约50m宽、6m高的恢弘入户大堂，连带着建筑面积约1500㎡（含下沉庭院近2000㎡使用面积）的庭院会所空间，让会晤宾朋、邻里小聚尽显圈层格调；环绕式的洄游连廊与景观长廊，串联起多重园境满足业主居家游玩赏景趣好，近10m高艺术水幕呈现壮观视觉效果，给足了社区业主领域感、尺度感、尊贵感，以及阔步间自然流露的生活仪式感。

△示意图

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NO.4朝阳北·主城心·国匠精妆洋房卷王之王

星悦时光2个居住地块共规划23栋住宅楼（其中北地块11栋住宅楼，南地块12栋），7-11层，容积率仅1.6。

在户型空间设计上更加被誉为“卷王之王”，项目总体打造建面约77㎡、87㎡、107㎡三个面积段户型，并结合社区点错式布局实现以“端户型”为主的社区，以此释放了更多270°观景采光设计，达到了10万+住宅都没能做到的标准，其中77㎡、107㎡均为端户，87㎡有端户、中户两种户型可选；同时设计师针对每个户型客户使用特点，合理规划室内空间布局，匠心优化拓展空间，独运增加灵动空间，极大提升业主居住的空间使用率与居住的舒适度，非常值得期待。

认识星悦时代，就先从户型图开始吧。

77平米三居

77平米的三居，算上灰色部分的赠送（阳台、设备平台、飘窗）实际使用面积达到97.11平米，赠送绝对是亮点，北侧几乎赠出了一个小次卧的面积。

南向两面宽，客厅面宽4米×1.5米，这6平米空间都是完全赠送的。

主卧阳台面宽3.2米×1.5米，卧室的4.8平米是半赠送，算一半面积。

半开放式厨房，使整个活动空间更加的宽阔；主卧也有单独的衣柜的空间，甚至入户门还可以打一组玄关柜。或者做家政平台。

按照单价4万元/平米计算，77平米总共不到280万，上车小三居，对刚需非常友好了。

87平米三居

87平米的三居有边户和中间户两种户型，选择更多一点，户型的整体舒适性也会比77平米更好。

南向三面宽，客厅面宽3.5米，跟77一样，但是赠送和三个卧室的面积要大不少。

北向光赠送的面积就有5.5平米左右，算上原本面积，这个北向次卧的面积最少有8平米左右了，做一个儿童房绝对没问题。

南向主卧赠送面积5.5平米，也是完全赠送的，南向次卧4平米是全赠送，客厅5平米的阳台面积赠送一半面积。

如果再算上飘窗的赠送，87户型实际赠送面积将近20平米，实际得房率达到105%。

而且这个三居属于比较舒适的户型，南向三面宽，主卧套房的面积又比较大，主卫又是干湿分离的设计，公卫也是三分离，玄关柜、家政空间、壁柜，一样不少，厨房还是U型全封闭厨房，很实用，不跑味。

107平米四居

如果不出意外，这是北京市面上最小面积的四居了，实际使用面积高达135平米。

从格局上看，这款户型跟130平米四居这个面积段差不多。

经典的四叶草户型，四个房间分置在四个角落，互不打扰。

主卧是套房设计卫生间干湿分离，主卧算上赠送面积就接近18平米，非常舒适，宽敞的房间，主卫的面积也很大。

单算赠送，这款户型可以达到26平米，4万一平米计算，开发商直接赠送100多万。

其他方面，这款户型也找不到任何的硬伤，总价500万左右，买实用大四居，二孩家庭换大四居不是梦。

NO.5建筑园林美学建筑 刷新审美标准

◆门/约60m展宽大门 尊崇归家礼序

约60m展宽大门，界面相当于普通社区大门的6倍。6m高恢弘归家界面，大门顶部借助太阳路径变化，打造光影变换交织的艺术效果，阔步间彰显望族门仪。

◆匠/美学建筑 刷新审美标准

通过玻璃幕墙等现代建筑形制，打造中轴对称，舒展磅礴的美学建筑。建筑景观体系内外渗透，实现自由多变的空间形态，迭代人居尺度。

◆庭/建面约1600㎡会所 专属社交场域

匠心打造区域此前没有的社区专属会所，以下沉式庭院布局，高低错落间，会晤宾朋，邻里、老友小聚，尽享圈层格调。

◆廊/洄游连廊 超享生活领域

精心营造区域别无他席的洄游连廊，以环绕式景观长廊，串联多重园境，近10m高艺术水幕，感受美好四季常流。

◆园/一轴七境 双环自然园林

社区规划1.60容积率，30%绿地率，建筑让位自然；园林规划一卷天然画轴、七处人居之境，以双环跑道串联周边自然乐园，居于此，悠享自然和谐共生。

NO.6周边配套朝阳北·主城心·大城已成

◆产/两轴三核 激荡城市活力

项目立于创新创业发展轴、宜居宜业发展轴交汇枢纽，坐享创新产业集群、临空经济示范区、自贸区顺义组团三核驱动，航空、宝马、奔驰、理想、北京现代、北京汽车等高能产业聚集，坐享百万精英人才红利，共振价值坐标腾飞大势。

◆R4/R4快线规划 城心串联城心

地铁R4快线规划中一期，时速高达120km/h，互联城市动脉3号线、产业动脉12号线，迅抵工体、三里屯、东坝、中关村、三元桥5大核心，借势交通枢纽与城市功能的有机融合，进一步为整个区域注入崭新活力。

◆城/大城已成 璀璨生活主场

拢聚祥云、山姆、日上、上品、奥莱、华联等多维消费场景，近享北京友谊医院顺义院区及顺义区医院、顺义中医院、顺义妇幼等，毗邻府学胡同小学、顺义一中，规划社区幼儿园、九年一贯制学校等，醇熟主城生活圈，繁华咫尺间。

园林内还有高约10米的艺术水幕，沿着四周洄游连廊前进，移步易景，水幕越近，视觉效果就越震撼。

户型、社区都上大分，最后来说说项目位置。

星悦时光位于R4线(规划中）临河站附近，R4线全长21.3公里，全线仅设5站，大站设计，对通勤效率的提升是明显的。从临河出发，3站直达朝阳。

而且R4线不仅大站，还是快车。R4线设计时速120km/h，比首都机场线还要快。未来等你到朝阳的时候，坐15号线的同学可能还没出后沙峪。

通勤效率高，覆盖范围也广。R4线与3号线、12号线的组合，一条等同于地下北三环，直达798、三元桥、亚奥、中关村。一条覆盖朝阳核心区，直达三里屯。未来还可换乘S6线，直达副中心+大兴机场。

而且R4线与3号线、12号线还将跨线运营。不用换乘，能从家门口一趟直达中关村，一趟直达三里屯。

项目所处组团几乎都是近三年新建的社区，整体城市界面非常新。周边配套也很丰富。

教育上南有府学胡同小学，北有临河中学。其中临河中学就在北侧一街之隔，未来会是一所完全中学，覆盖初中+高中，预计今年开工，2026年投用。

项目还将配建幼儿园，周边2所幼儿园以供备选。未来周边将有3个公园，目前南侧的体育公园已经建成，包含一个完整的足球场。

板块还有独特产业优势，理想、现代、北汽等主机厂都在这里，或者说北京唯二的汽车产业链就在这里。

最后，77平三居总价200多万就能上车，这个价格能买到真三居本就少见。如果还能便捷通勤往返于朝阳，那就更少见了。

刚需盘价格+高性价比户型+豪宅的社区配置，卷王产品不过如此了。