2021年，是保利发展距离“重回前三”目标最近的一年。

相比对手，年报显示，截至2021年12月31日止12个月，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%，在克而瑞销售排行榜上位列第4；全年回笼金额5020亿元，回款率高达93.8%；签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。

期内，保利发展实现营业收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。

保利发展还在2022年初进一步明确了未来愿景，“进三争一”。不过，保利发展董事长刘平在2021年业绩说明会上特别对此作出解释——“进三争一”是达到三个一流，第一是要有一流的核心竞争力，第二是要有一流的行业引领力，第三个一流是要有一流的企业影响力。

刘平还补充说到，公司作为行业龙头，不简单追求规模上的排名，更多的是按照既定战略，把握市场机会，保持企业持续健康发展。

归母净利润呈现负增长

值得注意的是，这是保利发展自上市15年来首次出现归母净利润下降。

与归母净利润一起“坐滑滑梯”的，还有保利发展的毛利率与净利率。财报显示，2021年，公司毛利率为26.80%，同比下降5.79%；净利率为13.05%，同比下降3.42%。

分行业来看，年内，房地产销售毛利率为27.13%，同比减少6.35%；其他业务毛利率为19.91%，同比增加5.52%。

分地区来看，除华东片区毛利率微增0.93%外，保利其他片区毛利率普遍降低。除了海外片区外，降幅排在首位的是华北片区，毛利率为29.19%，其次是保利所在的大本营华南片区，毛利率同比降低8.58%至25.95%。

图片来源：保利发展2021年年报

对于利润表现不理想的原因，保利解释称主要受地产项目利润率下降的影响。并且，保利还提及，未来随着高地价项目的陆续体现，公司毛利率仍将承压。

有市场分析认为，房企在2017年、2018年获取的高地价项目陆续在今年和明年进入结算期，而这部分高地价项目的结算利润率处在行业较低水平，所以直接影响着房企利润的表现。

结合保利的表现来看，2016年、2017年、2018年拿地金额分别为1214亿元、2765亿元、1927亿元，尤其是2017年的拿地金额同比翻倍。2017年也正是保利喊出“重回前三”目标后的首年。

如今，保利用于拓展土地的成本虽然有所缩减，在首批集中供地中不盲目追高，但拿地规模与成本仍然维持在高位。

中指院排行榜显示，2021年保利发展拿地金额为1272亿元，同比微增47亿元，排名从第4上升到第3；拿地面积为1562万平方米，同比减少561万平方米。

年报数据显示，保利发展全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。

此外，过高的成本与费用也侵蚀了利润。财报显示，保利发展2021年营业成本约为2086.31亿元，同比增加27.25%；销售费用约为73.84亿元，同比增加7.38%；管理费用约为54.34亿元，同比增加25.71%；财务费用约为33.86亿元，同比增长7.20%；研发费用约为14.36亿元，同比增加13.91%。

对此，保利解释称营业成本的增加是受结转规模和结转结构影响，相应结转成本增加导致的；销售费用的变动是由于销售现场费、销售代理费增加导致的；管理费用的变动是由于管理规模扩大，管理支出增加导致的；财务费用变动是由于汇兑收益减少导致的；研发费用变动则是由于研发项目投入增加导致的。

总负债首次破万亿

尽管保利发展在年报中强调，“公司保持投资定力”、“公司注重提升拓展质量及资源把控力”，公司总负债在2021年首次突破万亿，为1.10万亿，同比增加11.40%。

地产与星空注意到，TOP10房企中总负债破万亿的只有万科、碧桂园、中国恒大。

对此，保利发展财务总监王一夫解释称，公司总负债中，有息负债为3382亿元，其他经营性负债为7588亿元（其中预收房款为4534亿元）。

但对比来看，保利2020年有息负债为2968.03亿元，2021年同比增长约14%。

由于快速扩张，保利2021年经营活动产生的现金流量净额虽然保持为正，约为105.51亿元，同比减少30.98%；投资活动产生的现金流量净额连续为负，约为-199.87亿元；筹资活动产生的现金流量净额大幅增长至约344.58亿元，除了取得借款收到的现金外，仅子公司吸收少数股东投资收到的现金就有约213.02亿元，同比猛增763.40%。

值得关注的是，年报显示，2021年，保利发展在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下，抢抓低成本资源，发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元。并且，其综合融资成本仅有约4.46%，较去年末下降31个基点。

凭借着央企身份和让同行艳羡的资金成本，2022年一季度，保利得到证监会同意，向专业投资者公开发行面值总额不超过 98 亿元公司债券，随后金额为50亿元的资产票据、50亿元的中期票据获准注册。

但神奇的是，保利各项指标仍然满足“三道红线”的绿档企业标准，期内，保利发展净负债率约为55%；扣预资产负债率约为68%；现金短债比则为2.65倍。

不过，财报显示，保利发展2021年少数股东权益同比增长24.24%，达到1073.54亿元，在总权益中的占比升至约35.44%；少数股东损益同比下降约11.69%，为98.02亿元。真实的负债情况恐怕只有保利自己清楚了。