文/谢逸枫

9月14日，统计部门公布8月70城房价指数显示，新建商品住宅房价环比下跌0.73%，1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%，7月下跌0.65%，跌幅扩大0.08%，呈现房价不稳定的下跌走势。

8月70城房价指数显示，新建商品住宅房价同比下跌5.70%，1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，7月下跌5.28%，跌幅扩大0.42%。房价表现出跌幅扩大，持续性下跌，继续探底、调整趋势。

笔者认为，8月房价跌幅扩大，一是与‘517新政’效应衰减、持续性弱有关系。二是新房市场需求萎缩大，二手房缺乏有效的接盘人。三是‘以价换量’已经形成市场主流。四是与居民收入下降有关。除了政策效应减弱之外，二手房价降价幅度加大，对新房形成竞争态势。

本轮房地产市场投资额、新开工面积、量价、土地成交面积、房企到位指金、国房景气指数的下降幅度和市场下行周期已经刷新历史记录，超过前四轮1997年-1998年、2007年-2008年、2011年-2012年、2014年-2015年的下降幅度、下行周期，属于史无前例的超跌。

笔者认为，目前房地产市场存在的困难已经超过前四轮，不仅有特殊的疫情冲击和疫情后的居民收入下降修复的因素，还有经济三大风险的化解和GDP下行及贸易的冲击、地缘问题，加上房地产的自身风险和人口的下降，房地产去金融的调控，可谓是雪上加霜。

自2022年以来的房地产救市开启，到2024年的517楼市新政，房地产是政策市的效应，已经逐渐失灵了。因为政策已经不是万能，不是包治百病的神药，没有前四轮所谓的楼市救市一针见血的效果。政策效果是昙花一现，经过市场短期的消化之后，市场陷入低迷。

笔者认为，房地产市场最低点已经过去，却没有走出低谷，没有出清。要彻底走出低谷、出清，化解债务、交房、库存的风险，稳住房价预期，需要更多的强有力的全国层面政策出台。否则房地产市场无法在2-3年内完成调整，见底，反弹，肯定会拉长房地产市场下行周期。

从9月前两周百城销量、房价数据来看，“金九银十”出现反弹的可能性大不，市场总体以平淡为主。除非9月下旬，全国层面出台重大利好政策，例如降准降息、税费减免、存量房贷利率下调、7090政策取消、非普通住宅标准调整、三道红线和贷款集中制暂时停止执行，否则反弹可能性就不大。

按照目前房价、成交量、房企出清、居民收入、经济形势的走势，估计要在2025年才能完成筑底，2026年才可能出现反弹情形。从目前政策、供求关系和保交楼处置及债务化解情况看，房地产调整期可能还需要两到三年时间完成，一旦政策调整未等预期，调整期会拉长到三年到五年。

笔者认为，按照目前的房价、成交量趋势来看，房地产政策有效不佳、持续性弱。考虑到同比跌幅还在扩大，房价环比还在下跌，后续房地产供需、货币、信贷、财税政策还需要持续加码，稳固政策取得的改善趋势，带动市场预期的向好发展。

总体看，8月70城房价未触底（未见底部），处于探底、筑底的深度调整阶段，保持连续下跌趋势。按照房价发展趋势来看，目前房价下跌空间正在缩小，已经在低谷。购房者（自住、改善、家庭理财）买房最好的时间节点、窗口期已经来临，可以抄底。

长江证券研报曾指出，一次地产周期平均持续时间为11年，中位数持续时间为10.6年。如果是大型地产危机，跌幅在35%以上，下跌时长6年，从第4年开始，环比跌幅会显著收敛，直到第7年开始反弹；小型危机一般跌4.25年，但磨底时间更久，一般第6年开始上涨。

长江证券研报最终的结论是小型危机大概13-14年就能涨回前高，大型危机在20年内涨回前高的概率都偏低。从名义房价看，2026年下半年或成为房价止跌时点，到2031-2032年，名义房价有望涨回前高。

高盛预测，中国房价在2021年第三季度达到顶峰后，会经历24个季度的下跌趋势，一直到2027年第三季度才能见底。依据是美国2006-2012年间的下降曲线，参考的是美国，主要是因为一方面可能是中美前三年的跌幅相当。另一方面中美经济规模比较接近，而且货币政策与财政政策都比较强势。

8月70城一手商品住宅房价环比下跌0.73%，跌幅扩大0.08%。

按照8月70城房价数据显示，新建商品住宅房价环比下跌0.73%，7月下跌0.65%、6月下跌0.67%、5月下跌0.71%、4月下跌0.58%、3月下跌0.34%、2月下跌0.36%、1月下跌0.37%，环比跌幅扩大0.08%。意味着房价指标恶化，呈现持续探底的信号。

8月房价环比下跌0.73%，是2014年12月以来跌幅最大，2014年12月以来单月最大环比降幅，6月下跌0.71%、6月下跌0.67%、7月下跌0.65%、8月下跌0.73%，说明房价出现恶化情况。自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下跌，到2024年8月，已经连续下跌36个月。

根据国家统计局的数据显示，自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%，上涨76个月后首次下降，到2021年12月连续下跌4个月，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2024年8月连续下跌36个月，超过上轮房价下跌周期，创3年以来最大跌幅。

从8月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市2座，与上月持平。持平的城市1座，比上月减少1职，下降的城市67座，较上月增加1座。上海上涨0.6%（7月上涨0.2%领涨全国，南京上涨0.3%，西安持平，说明上海最抗跌，市场韧性最强，呈现一枝独秀的行情。

8月70城新房价格环比涨幅为正的城市为2个，分别为上海和南京，上海已连续6个月涨幅排名第一，成为目前楼市复苏的标杆城市。南京此前连续15个月房价环比涨幅为负，首次为正说明一些调整充分的省会城市，有数据转正的机会，西方上涨转为持平。

上海新房价格自2022年6月以来环比持续正增长，环比已连续上涨27个月。上海新房价格走势长期坚挺的背后，与其旺盛的购房需求和强劲的购买力及产品结构不无关系，尤其是豪宅市场，今年以来屡现“日光”改善盘，总体上拉高了上海的平均价格。

上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位也相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，房地产市场的供求相对平衡。上海大部分楼盘都是比较优质的，所以让新房价格保持在稳定区间。

目前看70城房价环比已经连续下跌36个月，是否短期内出现见底、反弹趋势有待观察，因为政策效果需要时间、房企资金紧张迫于以价换量作为市场主流、商品房库存巨大、购房者收入下降、债务违约与逾期交房影响入市信心。

8月70城一手商品住宅一二三线城市房价环比下跌，二三线城市跌幅收窄。

8月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于探底、筑底的迹象非常明显。其中一线城市房价跌幅收窄、二线城市跌幅、三线城市房价跌幅扩大，市场形成一二三线城市房价集体下跌的市场格局。

8月70城新建商品住宅房价环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.30%，降幅比上月下跌0.50%收窄0.20%，主要是上海房价上涨0.6%。目前一线城市分化严重，北京、广州和深圳分别下跌0.5%、0.5%和0.8%，上海上涨0.6%（7月上涨0.2%、6月上涨0.4%），领涨全国、一线城市。

8月70城新建商品住宅房价一二三线城市房价环比数据显示，区域城市分化明显，其中一线城市环比下跌0.30%，降幅比上月下跌0.50%，收窄0.20%。二线城市环比下跌0.70%，跌幅比上月下跌0.57%，扩大0.13%。三线城市环比下跌0.80%，跌幅比上月下跌0.73%，跌幅扩大0.07%。

8月一手商品住宅房价同比下跌5.70%，跌幅扩大0.42%。

8月70城房价指数显示，新建商品住宅房价同比下跌5.70%，1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%、7月下跌5.28%，跌幅扩大0.42%，说明房价探底、筑底的趋势不变，政策效果未传导到销售、价格端。

因为供求关系短期无法抚平，房价保持下跌走势。8月70城新建商品住房价格同比下跌5.70%。自2022年4月同比下跌0.1%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势，到2024年8月，已经连续下跌29个月，房价下跌周期超过上轮。

根据国家统计局的数据显示，自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2024年8月连续下跌29个月，超过上轮下跌周期。

从8月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市2座，与上月持平。持平0座。下降的城市68座，与上月持平。其中上海同比上涨4.9%（7月上涨4.4%）、西安同比上涨2.9%（7月上涨3.4%），分别与上月扩大、涨幅收窄，意味着城市普遍存在房价下降压力。

目前看70城房价同比已经连续下跌29个月，是否短期内出现见底趋势有待观察。一方面是过去2年多房价同比下跌基数大，另一方面是房价短期的下行调整期未完成。因此，房地产出清还没有结束，调整未结束，房价是否见底有待观察。

8月70城一手商品住宅一线城市房价持平，二三线城市房价跌幅扩大。

8月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅持平，二线城市、三线城市房价下跌，跌幅扩大。基本形成一二三线城市集体下跌的市场格局。

8月70城新建商品住宅房价同比的一线城市分化严重。其中北京、广州和深圳分别下降3.6%、10.1%和8.2%，上海上涨4.9%（7月北京、广州和深圳分别下降2.4%、9.3%和7.7%，上海上涨4.4%），北京、广州、深圳跌幅扩大。说明唯有上海上涨，并且上涨幅度扩大。

8月70城新建商品住宅房价一二三线城市房价同比数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅与上月相同。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降5.3%和6.2%，降幅比上月分别扩大0.5%和0.4%，说明三四线城市的房价下降压力大。

8月70城二手住宅房价环比下跌0.95%，跌幅扩大0.15%。

按照8月70城二手住宅房价数据显示，二手商品住宅价格环比下跌0.95%，1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%，7月下跌0.80%，比上月跌幅扩大0.15%，总体表现为处于探底、筑底调整状态。

8月70城二手住宅房价环比下跌0.95%，跌幅扩大0.15%（6月环比下跌0.85%，5月下跌1.0%），创下自2014年10月以来单第二大环比降幅。自2021年8月二手房房价开始下跌，到2024年8月，二手商品住宅房价已经连续下跌37个月，房价下跌周期超过上轮。

根据国家统计局的数据显示，自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2024年8月连续下跌37个月。

从8月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市1座，与上月持平，下降的城市69座，较上月增加1座。当前二手房价格与新房一致，均处于底部徘徊阶段。说明房价总体弱复苏的趋势，市场以价换量依然是城市的主流趋势，存在下跌压力。

作为8月二手住宅价格环比上涨唯一的城市，吉林涨幅为0.1%，主要是市场和产品结构性的因素导致的房价上涨。从面积段来看，吉林8月各面积段二手房销售价格环比均有所上涨，其中144平以上大面积段房源环比涨幅最大。市场需求似乎仍有发掘空间。

目前70城二手住宅房价环比已经连续下跌37个月，释放出二手住宅房价企稳基础不牢固，延续降温、探底、筑底的调整状态。短期来看，要实现见底反弹，需要市场观察。因为房价连续下降已经快达到3年，跌幅的基数大。

根据麟评居住大数据研究院监测数据，8月100个重点城市二手住宅市场均价为14245元/平方米，环比下跌0.59%，环比跌幅较上月收窄0.06%，同比跌幅扩大至7.07%。8月二手房价格持续调整，环比已连续下滑18个月，同比连续下滑20个月。

8月各等级城市二手房市场均价继续下行，一二线环比跌幅收窄、三四线仍在扩大。同比跌幅仅一线有所收窄。其中，一线市场均价环比下降0.02%，同比跌幅收窄至5.43%。二线环比下跌0.81%，同比下跌8.87%。三四线同环比分别下跌5.11%、0.51%。

根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年8月全国40个大中城市租金挂牌均价为34.89元/平方米/月，环比上涨0.24%，同比下跌1.85%，同比已连续10个月下跌。8月毕业季效应仍在，总体租金在7月维稳的基础上见涨。

8月一线城市平均租金为85.37元/平方米/月，环比上涨0.65%，同比下跌3.45%。二线城市平均租金为30.76元/平方米/月，环比上涨0.15%，同比下跌2.43%。三四线城市平均租金为24.86元/平方米/月，环比下跌0.04%，同比上涨3.02%。

8月70城二手住宅一二三线城市房价环比下跌，跌幅扩大。

8月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于探底、筑底的迹象。其中一线城市房价跌幅扩大，二线城市房价跌幅收窄，三线城市房价跌幅收窄，市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的格局。

8月70城二手住宅房价环比的一线城市全面下跌。其中北京、上海、广州和深圳分别下降1%、0.6%、0.7%和1.3%（7月分别为上涨0.0%和上涨0.1%，分别下降0.9%和1.2%。呈现城市房价内部分化的现象。

8月70城二手住宅房价环比数据显示，区域城市分化严重，跌幅收窄。其中8月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1%和0.9%，降幅比上月分别扩大0.2%和0.1%。

8月70城二手住宅房价同比下跌8.60%，跌幅扩大0.43%。

按照8月70城二手住宅房价数据显示，二手住宅价格同比平均下跌8.60%，7月下跌8.17%、6月下跌7.8%、5月下跌7.8%、4月下跌7.0%、3月下跌5.90%、2月下跌5.15%、1月下跌6.15%，跌幅较上月扩大0.43%。意味着房价未触底、见底。

8月70城二手住宅房价同比下跌8.60%，房价跌幅扩大0.43%。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势，到2024年8月房价下跌8.60%，已经连续下跌31个月，房价下跌的周期超过上轮。

按照国家统计局的数据显示，2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首地次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2024年8月连续下跌31个月。

从8月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为0个，全面下跌，已经连续7个月70城房价全部下跌。释放出房价下跌不动的的迹象形势，房价处于探底、筑底、调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

8月70城二手住宅一二三线城市房价同比下跌，跌幅扩大。

8月70城二住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价没有触底，其中一线城市房价跌幅收窄，二线城市房价、三线城市房价跌幅扩大0.4%，市场基本形成一线城市房价跌幅收窄、二三线城市房价跌幅扩大的格局。

8月70城二住宅住宅房价同比的一线城市全部下跌。其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%（7月北上广和深分别下降7.2%、5.6%、12.4%、9.8%），北上广深房价跌幅扩大。

8月70城二手住宅房价同比数据显示，一线城市二手住宅销售价格同比下降9.4%，降幅比上月扩大0.6%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.6%和8.5%，降幅均比上月扩大0.4%。意味着一二三线城市房价处于探底、筑底趋势。